保障性住房開發的設計研究

摘 要:本文基于筆者多年從事商品住房設計的相關工作經驗，以保障性住商品住房設計為研究對象，論文首先探討了保障性商品住房的由來和概念，進而給出了中低收入者居住形態的調查結果，在此基礎上，筆者給出了三種保障性商品住房設計的方法，其中重點論述了舒適性設計的方法，全文是筆者長期工作實踐基礎上的理論升華，相信對從事相關工作的同行有著重要的參考價值和借鑒意義。

關鍵詞:保障性商品住房舒適性

中圖分類號:TU2文獻標識碼:A 文章編號:1674-098X(2011)07(a)-0234-02

1 保障性商品住房產生及概念研究

1.1 社會保障性住房問題的產生

住房是人們的基本權利，是人們生存發展的必要物質條件。住房是人們的生活必需品，沒有住房正如自然界中的“無殼蝸牛”，是無法生存的。人與住房的關系在商品社會中，變得極其復雜，作為人類棲身之地的住房在附加了多重功能以后，已經具有生活必需品和投資品的雙重屬性。

盡管在市場經濟的不斷發展下，我國居民的收入水平和生活質量得到了較大幅度的提高，居民在商品住房市場貨幣支付能力逐步增強，但是，大中城市商品住房價格漲幅較快，價格漲幅已經超過居民可支配收入的增幅，中低收入階層在商品住房市場逐步被邊緣化了。城市中低收入者所住的低等級住房往往破舊、居住面積狹小、小區環境惡劣，容易造成火災隱患和社會治安惡化，導致嚴重的住區衰退。這既不利于提升城市的運行效率，也有悖于社會公平的原則，更關系到人權和社會穩定。同時，由于城市化進程的加快，各地城市房屋拆遷量很大，僅2003年全國城市房屋拆遷總量超過了1，4億平方米，在被拆遷戶中，很大一部分是中低收入者，這部分的中低收入者的住房又成了難題。

因此，各國都比較重視中低收入階層住房的研究。為公民、特別是為中低收入階層保障最低標準的住房一直是各國政府關注的焦點問題之一，它體現著社會的公平，并國家的穩定和繁榮息息相關。中低收入階層是社會的弱勢群體，他們大多數無力負擔市場上的商品房，因此滿足這部分人住房需求的任務，應該而且只能由國家來承擔，為其提供社會保障性商品住房。

1.2 社會保障性商品住房的概念

社會保障性商品住房的內涵為:具有市場經濟和社會保障相結合的雙重機制，有特定的目標群體，土地取得成本較低，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定的、具有福利性質的用以解決中低收入階層居住問題的低價住宅。它涵蓋經濟適用房、重大工程配套商品房以及用于社會保障的各種可出售的住宅。分析社會保障性商品住房的內涵可知，社會保障性商品住房涵蓋的范圍較廣，它不僅包括經濟適用房，重大工程配套商品房，還包括政府為解決居住困難問題，而建造的初期用于租賃后期又出售給租賃者的福利住宅(廉租房的后期)。

1.3 社會保障性商品住房與普通商品房的異同

社會保障性商品住房與普通商品房同為商品，有著商品的共同屬性，同樣受著市場的選擇與檢驗。然而市場價的商品房與社會保障性商品住房也必定存在著不同。不同之處在于政府是否給予優惠，是否限定價格，是否控制銷售對象。

具體而言就是:土地獲取方式的不同—— 社會保障性商品住房的建設用地實行行政劃撥方式供應，盡可能不占用或少占用耕地;商品房建設用地實行出讓方式供應，土地使用者必須交納土地出讓金。成本構成不同—— 社會保障性商品住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基本設施建設費、管理費、貸款利息等六因素，利潤控制在3%以下;而商品房的成本除了以上6因素外，還有行政事業性收費、土地出讓金等因素，其利潤不受限制，由市場決定。購買條件和對象不同—— 社會保障性商品住房由于享受政府的優惠政策，其購買對象是特定的，因而購買社會保障性商品住房要實行申請、審批制度;而商品房的購買條件和對象不受限制。住房面積不同—— 社會保障性商品住房的面積受政策限制;而普通商品房面積不受限制，套型和面積均由開發商依據市場需求而定。價格政策不同—— 社會保障性商品住房的價格有政府指導，不得自由定價;商品房的出售價格完全由市場決定。追求的目標不同—— 社會保障性商品住房售價較低，其追求的目標定位為舒適、宜人;普通商品房售價較高，消費群體也屬高收入階層，因而其無論從環境、公建配套還是住宅戶型上都定位于高檔、豪華。

2 適應性的設計方法

適應性指的是通過利用建筑空間和結構潛力，使住宅空間和功能適合使用者的需求變化。住宅結構的適應性和實際使用功能的適應性相互關聯，但又相互區別。前者是后者的條件之一。功能適應性還取決于住戶對住宅功能和空間變化的理想能力、操作能力，也取決于住宅的管理方式。套內空間的局部變化是指住宅套內廚、衛定位，主要承重墻體不變，而住戶可通過對部分較大空間采用輕質隔斷，家具隔斷和各種軟質隔斷，充分發揮其對空間限而不定的作用，以適應家庭變化周期和家庭生活模式的變化。具體操作可由住戶自由分隔，也可以由設計者提供“菜單”供住戶選擇，這種方法在磚混體系中是常見的。

3 住戶參與設計的方法

希望真正能按自己的心愿建設屬于自己的家，這種積極性是人之本性，不可忽視。人是建筑活動中最主要的因素，住宅生產活動應以人為核心展開，讓居住者參與設計過程。西方國家的工業化住宅設計建造進程中，住戶參與住房改造的行為一直得到鼓勵，使住戶的個性化需求得到滿足，生活方式得以跟上時代的發展。但在我國住戶參與還處于被動狀態，住戶與設計師之間的關系是被割斷的，住戶還被排斥在設計過程之外。社會保障性商品住房，因其住戶需求的特殊性，更應該采用住戶參與設計的方法，設計出另其滿意的居住空間。

4 舒適性設計的方法

社會保障性商品住房在居住標準較低的情況下，應有合理的住宅功能布局，保證住宅的使用方便，滿足基本的生理需求有能使居民產生幸福感、滿足感和歸屬感的空間以及相對的舒適性，使中低收入家庭的居住有家的感覺。

4.1 功能區劃分及其要求

由于不同的文化背景、年齡結構、生活習慣、經濟工作狀況等等方面的不同，人們對于住宅居住模式的選擇也有所差異。所以戶型設計必須針對中低收入者，形成有針對性地居住模式。中低收入者住宅戶型面積的大小一直是人們關注的焦點之一，然而目前居住面積已經不是衡量居住品質的唯一標準，人們越來越強調居住的質量。

社會保障性商品住房室內環境的舒適性應包括有較好的采光、通風、日照要保證住宅內居住生活獲得舒適的效果，必須使不同的功能空間既有相互較好的聯系，又有相對的獨立性，使它們各得其所。住宅內功能空間通常被劃分為三類:一是家庭成員公共活動的空間，二是家庭成員個人活動的空間，三是家庭成員的生理衛生活動空間。功能空間適宜的尺度是生活舒適程度的影響要素，保證各功能空間的私密性也是獲得舒適性的必要條件。對于中低收入家庭，此類人群居住在住宅里面，會進行如下各種活動。(1)居住:更衣、就寢;(2)飲食:烹調、就餐;(3)衛生:如廁、盛洗、淋浴、洗衣服;(4)家庭活動:聚會、接待外來人員、家庭內部活動;(5)個人的私密空間:休息、看書看報、游戲、在家工作;(6)出行、出入等。

4.2 相對舒適的功能空間的標準研究

(1)起居室空間

住宅的起居空間，是整個室內生活中最重要的空間，是住宅套內空間的中心。家庭公共生活是家庭生活內容的中心，因而起居廳是家庭中實用機能最多，面積最大，活動時間最長、最頻繁的空間。在這里，家庭團聚、交談、娛樂、看電視、會客、交友、家務、餐飲、宴會等等，聚合成親愛和諧的整體，與社會協調共同發展，它是維系家庭、保證家庭和睦幸福的紐帶。起居廳功能復雜，其中家具設備及其布置方式也是多種多樣，因人而異，強調設計的個性。但是其中的活動還是有規律可循的，深入分析可綜合為兩類:交談和視聽。因此在空間設計、家具設置上就要以這兩方面為主要考慮。

起居室的功能既具有獨立性，又與餐廳、臥室等用房緊密聯系，在戶型面積比較小的情況下起居室也可以和臥室合二為一，功能上具有靈活性:(1)設置單獨的起居室。在這種情況下，由于功能單一，家具比較容易布置。一般來說，其居室面積在10平方米以上的能滿足基本要求。(2)當起居室兼作臥室考慮的時候，同時必須顧及到臥室的使用功能。為了保持其居室的空間完整性，不影響起居室的日常使用，臥室可以采用其居室內的靈活家具布置形式或者采用隔斷的方式分隔空間。在當作起居室使用的時候，床等家具可以通過壁龕或者小的隔間設置臥室休息部分;當用作臥室使用時，拉開隔斷，并且不影響起居室的基本家具布置形式。初步估計，起居室與臥室合用的情況下使用面積的最小值應該20平方米以上。(3)當起居室與餐廳廚房一起設置的時候，必須考慮到兩部分之間功能的聯系和盡量減少相互之間的干擾。可以采用在同一個空間內，設置起居室與餐廳，餐廳靠近廚房，餐廳與起居室占用了大部分空間，廚房采用開敞的布局或者用隔斷分開。起居室的寬度考慮布置沙發，還必須考慮一部分休息和活動面積。這樣說來，其居室與餐廳廚房合用數的情況下，使用面積至少要達到18平方米以上。

一般來說起居室靠近入戶門口，與入戶門斗相聯系。其居室屬于家庭內部使用空間，所以入戶門不宜直接正對起居室開啟，而宜旋轉一個角度(一般來說是90度)，使得視線上沒有干擾。更進一步說，在進入起居室一側可以采用靈活隔斷或者家具布置形成半封閉的空間;或者先通過一小段走道、過廳、入戶花園再進入起居室。

(2)臥室空間設計

臥室即個人生活空間，是住宅套內空間中除起居空間之外的重要活動場所，是家庭中的私密空間。其類型包含主人臥室、兒童臥室和老年臥室、客人臥室等幾種。當代戶型中臥室設計的重點，即目前常見的主臥系列化設計。主臥系列化設計是指在主人生活空間中設置臥室、書房、衛生間、更衣室以及其他休閑空間等，同時并對幾種空間進行序列組合設計，主臥系列化設計的目的在于體現家庭對主人的地位、勞動及財富創造的尊重，同時使個人生活更加舒適。但在對于社會保障性商品住房來說，主臥系列化設計因為對面積需求較大，因此有它的局限性。在這種情況下，我們提出“臥室平臺化”設計理念。由于中低收入家庭購買力有限，在主臥中沒有必要設置大面積的更衣室和書房，一切多余功能應去除，將每一個臥室開發成一個多功能平臺，經過后期裝修、布置后可以滿足書房、臥室、客房等互有略微區分的使用功能。將有限的使用空間盡可能得到最大限度的多功能方式使用。更衣室的職能可以由推拉式壁櫥替代。

參考文獻

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