房地產開發項目施工階段成本控制策略

摘 要:本文將對房地產開發項目施工階段的成本控制策略進行分析。

關鍵詞:房地產開發項目成本控制

中圖分類號: TU72文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)8(a)-0127-01

1 房地產開發項目施工階段的成本控制存在的問題

施工階段的成本在整個房地產項目中占有很大的比重，但是目前我國房地產開發施工階段存在著一些問題，這些問題都有待于解決。

1.1 成本管理不健全

目前我國的成本管理做的很粗糙，并沒有具體到每一個施工過程中，而是在項目結束后對項目的成本進行統一的結算，最后才發現成本已經超出了預算。這種情況是比較普遍的。而且各個部門之間沒有進行很好的溝通，設計部門、施工部門與管理部門之間沒有及時的對工程施工中的成本進行溝通， 導致各個部門只管相應的部分，而忽略了整體項目施工過程中的成本。

1.2 材料管理不到位

材料是房地產開發項目中的一個非常重要的成本，因此對施工過程中的材料管理，是控制好施工成本的關鍵。然而目前大多數的房地產企業在材料采購以及使用過程中出現了很多漏洞。原料采購的預算以與采購的實際輸出不符，原料的庫存與實際出入庫不符，原料的使用與實際的用量不符。再加上很多房地產公司由于設計的修改等問題，進行的追加原料，更改高級原料設備的問題，使得原料的管理成為了企業控制成本的難題。

2 房地產開發項目施工階段成本控制策略

2.1 嚴格按照設計圖施工

房地產開發項目的施工要嚴格按照項目的設計圖來執行。在施工之前，設計部門會對項目進行透徹合理的分析，設定房產的結構以及預算，整個房產的結構設計、配套設施、交通設施都是設計好的。因此在實際的施工過程中，一旦有其中一項發生了改變，那么整個項目的結構和原理就要發生偏差，也就是意味著整個項目的成本預算要發生改變，甚至是相關的配套設施和人員安排都要調動。因此，在設計圖最終修訂以后，施工部門一定要按照設計圖規定的去執行。這樣的執行施工，確保人員、材料、設備等成本都控制在預算范圍之內，針對于個別的具體情況，再加處理，就會很好的控制成本。如果一個項目的設計圖不斷的更改，那么它的結構就要發生變化，隨之改變的就是材料，由于材料的采購是大批量的，材料的搭配也是非常重要的，一次材料采購的失誤，會為企業帶來很大的浪費。同時建設好的設施也要隨之修改，這樣就又要增加相應的拆卸與安裝費用，不僅耗費人力、物力、財力，同時又延誤了工期。因此，在房地產開發項目施工階段，施工部門一定要按照規定好的設計圖進行施工。

2.2 做好施工前期、中期、后期的成本控制

施工階段的成本控制要貫穿于整個施工過程中，因此我們要從施工的各個階段對成本控制加以分析。施工階段前期，這一時期施工的主要成本在于原料的采購，以及人員成本的控制。原料采購方面，公司應加強對原料采購人員的培訓以及監督，確保原料采購的價格最低，但是一定要保證原料的質量，對于原料的管理也要細心。而人員方面，應做好積極的培訓，設立專業的施工培訓部門，對人員的專業知識以及安全知識進行培訓，避免在施工過程中由于操作失誤帶來的巨大損失。施工中期的成本主要是由于設計的更改而產生的拆除安裝成本，另外就是原料的管理成本。施工中期，由于設計中發現的問題而更改設計，造成拆除，重新安裝的成本，難以避免，但是對于這類成本控制，我們要從設計開始抓，及早的發現設計中出現的問題，盡力避免拆除帶來的成本增加。而對于材料管理，應培訓好材料管理人員，控制好材料出入庫的管理。后期成本控制主要體現在對材料的余料的管理，余料的管理要細致，具體到每一種原料，只有這樣才能控制好成本。

2.3 加強各部門之間的溝通

成本控制，不僅僅是成本管理部門的事，而是整個企業的事情，在項目施工過程中，成本的控制需要各個部門之間的良好的溝通。比如，施工部門由于現場環境的影響，對于采購來的材料無法進行安裝，這時候要第一時間的反應給材料部門，材料部門則要在第一時間反映給設計部門，設計部門根據對現場情況的勘察，制定出新的設計，或者利用新的設備來克服出現的問題，之后再進行施工，這個過程和結果一定要報告給成本控制部門，否則其它部門的舉動，對于成本控制部門都是個謎。同時成本控制部門也要主動的去發現施工中出現的問題，主動的與各個部門進行溝通，主動的去思考控制成本的方法，同時做好各個部門之間的連接。保持整個施工過程中的部門信息的互通。只有這樣，才能在第一時間及時的把握整個項目工程中的成本狀態，從而進行下一步的控制。

2.4 在施工過程中，對施工方案不斷的進行優化

施工方案，會影響房地產開發項目施工階段的成本控制。因此在施工過程中要依照施工的環境、施工的復雜程度、施工的地理位置、施工的規模等因素來設定多個施工方案。在遇到具體的施工環境下，選擇相應的施工方案，避免因為施工現場的環境因素造成的施工難度的加大與施工成本的追加。比如，對于地基的作業，施工應采取離水源以及貨車裝卸都非常便利的地方，這樣不僅可以減少水輸送所產生的費用，同時還能減少交通運輸產生的費用，使整個施工過程更加的流暢。施工方案的設定要根據施工現場的具體情況，同時企業的相關部門也要與施工單位進行良好的溝通，避免施工單位在執行過程中造成不必要的浪費，如果施工單位沒有按照企業的相關設計方案進行施工，擅自施工所產生的一切費用要根據合同法來進行索賠。

2.5 做好施工合同的管理

施工合同簽訂前，企業要充分的了解施工合同的相關法律法規，對各個部門的管理者進行法律法規的系統培訓，避免在施工過程中由于不了解合同法律而產生糾紛，造成不必要的損失。施工合同在簽訂以后，會受到法律的保護，如果要進行變更需要雙方的協商確定，否則會帶來由于合同變更而產生的法律索賠。在這方面，開發商要充分的認識合同中的每一個規定，對施工部門進行嚴格的監管，如果出現施工單位出現了違背合同的事件，比如說施工延期或者施工臨時停止等問題，開發商要及時的進行索賠，利用法律保護自己，但同時開發商也要履行合同職責，避免施工單位要求開發商賠款。因此，做好施工合同的管理，有助于企業在保證自己的權益的前提下，對施工單位進行合理的約束，同時達到控制成本的目的。

3 結語

房地產開發項目的施工階段在整個房地產開發過程中的資金投入占最大比重，因此加強施工階段的成本控制是每個房地產企業必須要做的，而且是要不斷完善的，施工階段的成本控制又是一個全過程，所以企業要充分的調動每個部門之間的積極性，使各個部門都參與到成本控制當中，在施工的全過程中積極的實現成本最小化，只有控制好了施工階段的成本，房地產企業才能更好的把握整個項目的成本，實現企業的盈利最大化。

參考文獻

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