對安陸市個人住房貸款業務風險的調查與分析

摘要：近年來，房地產發展迅速，房價居高不下，雖然國家采取了多種調控政策，但收效不大。高額的利潤吸引了從事實體經濟的企業，通過對安陸市個人住房貸款業務的調查，從信用風險、利率風險、流動性風險、競爭風險、操作風險分析了個人住房貸款業務，從而提出了相應的建議。

關鍵詞：住房貸款 風險控制 金融支持

中圖分類號：F832.4文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）27-0065-02

近年來，隨著房地產市場的迅猛發展。金融危機減少了企業利潤，安陸市個別從事工業生產的企業也加入到房地產市場，住房供給增多，個人住房貸款業務突飛猛進。由于房地產市場良好的發展預期和高額回報，為商業銀行創造了新的商機，成為商業銀行信貸業務擴張的重點。但是，在當前銀行信用評估體系不健全、評估方法不完善的情況下，個人住房貸款業務的超速發展將成為商業銀行資產安全隱患，影響到商業銀行的穩健經營，從而加劇整個金融體系的脆弱性。目前，由于信貸體制原因，安陸市銀行信貸資金直接進入房地產的資金很少，所以本文主要從個人住房貸款的風險加以分析。

一、安陸市個人住房貸款業務發展狀況

2007年以前，安陸商品房趨于穩定，均價在1 100元/平方米，房子總價值不高，相應地辦理個人住房貸款金額也不大。隨著2008年世界金融危機的爆發，中國連續兩年實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，啟動內需市場，帶動了商品住宅市場的發展，房價也一路飆升，特別是安陸市政府投融資平臺從農業發展銀行貸款1.6億元用于城市基礎建設，以提高拍賣土地價值，直接促進了房價的提升。2010年末，安陸市繁華地帶房價超過了3 000元/平方米，是2007年末的3倍，個人住房貸款規模在銀行資產中所占比重迅速上升。從歷史數據看，表1列示了2006—2010年安陸市各金融機構（不含農發行、郵政銀行）個人住房貸款余額及其占總貸款總額的比例增長狀況。

表1安陸市各金融機構個人住房貸款余額及占比

表1反映出，安陸市個人住房貸款在2009年、2010年發展尤其迅速。從新增貸款來看，2009年各金融機構（不含農發行、郵政銀行）個人住房貸款新增14 525萬元，占當年新增貸款的22.42 %；2010年各金融機構（不含農發行、郵政銀行）個人住房貸款新增23 871萬元，占當年新增貸款的33.12%。

按照國際慣例，個人住房貸款的風險暴露期通常為三至八年，安陸市個人住房貸款大部分是2009年以后發放的，隨著資產規模的不斷擴大，個人住房貸款的風險逐漸暴露。

二、安陸市個人住房貸款業務風險分析

個人住房貸款，涉及商業銀行、借款人及擔保人等多個經濟主體。宏觀經濟金融環境的變化和微觀經濟主體包括商業銀行自身行為的改變都將給業務帶來風險。具體講，個人住房貸款的風險主要包括：信用風險、利率風險、流動風險、競爭風險及操作風險。

1.信用風險。在信息不對稱的情況下，借款人對于自身的狀況了解最清楚，而貸款人卻知之不多。因此，在信貸業務中，信息不對稱是有利于借款人，而不利于貸款銀行的。一方面，在貸款發放前，借款人可能通過偽造個人信用資料，虛開收入證明等方式欺騙銀行。近年來，“假按揭”的出現就是房地產企業以開發企業內部職工或關聯企業職員等個人名義買房，套取銀行資金由開發商使用。由于“假按揭”的形式越來越隱蔽，從而使銀行在客戶信用資料的審查時難度越來越大。另一方面，貸款發放后，由于個人住房貸款多屬于中長期貸款，還款期限一般在十五至二十年，在這期間個人資信狀況面臨著很大的不確定性，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化可能引發借款人不能按期或故意拖延還款的道德風險，從而給銀行帶來損失。特別是近年來，安陸銀行針對農民工發放了很大一部分個人住房貸款，這部分人對未來收入預期較高，也收入來源最容易受到國家宏觀調控的影響，一旦生活中出現突發事件，其還款能力將直接受到影響。

2.利率風險。利率風險即利率變動給銀行收益帶來的不確定性。商業銀行個人住房貸款執行國家規定的住房貸款利率。按照中國現行利率政策，該利率的變動，需要由中國人民銀行制定，報國務院批準后執行，商業銀行沒有自行決定該利率的權限。因此，從宏觀層面看，利率風險主要源自國家利率政策的變動。利率下降，將直接造成商業銀行賬面生息資產利息收益減少。利率上升，一方面，增加了借款人的利息負擔，有可能引發借款人的支付危機，從而加大借款人的道德風險；另一方面，利率上升加大了個人住房貸款業務的利潤空間，商業銀行在盈利性的驅使下，將進一步拓展該項業務，尋求繞開國家政策的途徑，從而加大了商業銀行自身的道德風險。目前，中國處于加息的快速通道，利率的上升已成必然，銀行自身的道德風險需要控制。從微觀層面看，個人住房貸款的利率風險源于借款人的行為變化及商業銀行自身的資產負債狀況。具體地，可以細分為：期限結構風險和提前還貸的風險。期限結構風險主要是由于商業銀行存貸期限結構的不匹配引起的。個人住房貸款業務多屬于中長期貸款，在貸款的存續期間，當存貸款利率不同時變動或長短期利率變動幅度不一致時，銀行的利息收入和利息支出將發生變化，進而影響到銀行的凈利息收益。在實際操作中，存貸款的期限結構完全匹配是不存在的。因此，無論何時，商業銀行的利率風險總是客觀存在的。對該風險管理不當，將引發商業銀行的經營危機。

此外，在利率下降時，借款人還款變得更加容易，或者當預期利率上升時，為減輕未來利息負擔，借款人可能提前還款，從而使銀行面臨由于借款人提前還款帶來銀行利息收益下降而引發的利率風險。這種情況目前已越來越引起商業銀行重視，大部分銀行一般對提前還款收取違約金。

3.流動性風險。由于個人住房貸款多屬于中長期貸款，因此，該類貸款的快速增長和比例迅速提高，可能給金融機構帶來流動性風險，特別是地方法人金融機構。流動性風險的具體表現就是銀行資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入資金的手段和渠道。截至2010年12月末，安陸市個人住房貸款中，五年以上的中長期貸款占貸款總額的95%以上。而定期儲蓄存款比重逐年下降，2010年12月末，安陸市各金融機構定期儲蓄存款占儲蓄存款余額的67.3%，較年初下降了4.2%，較2009年末下降了7.8個百分點。這種負債流動性增強，而資產流動性減弱的局面，一旦積累到一定程度，必然引發流動性風險。

4.競爭風險。個人住房貸款已成為安陸市各金融機構角逐的焦點，都試圖分得一塊“大蛋糕”。雖然監管當局加強了對商業銀行個人住房貸款業務管理，在首付不利、借款人收入審查、利率優惠等方面給予了指導。但是，在激烈的競爭中，難免有的銀行為吸引客戶，采取降低首付，或者放松貸款審批條件等手段，引發市場的混亂，加大個人住房貸款業務的風險。

5.操作風險。目前，安陸市個人住房貸款多為個人住房抵押擔保貸款，如果借款人在貸款期間不能按時還款，銀行依法對房產進行處置時可能因房地產市場狀況和自然損耗而貶值，特別是如果房產稅推廣以后，銀行還要負擔一大筆稅款，這樣損失將更嚴重。

三、政策建議

1.探索住房按揭貸款證券化途徑，提高銀行資產流動性。住房按揭貸款證券化，是一種新型的住宅融資方式，即商業銀行以未來現金流可以預期的住房抵押貸款為基礎，經過信用增級，向投資者發行住房按揭貸款債券，商業銀行償付債券的資金來源為按揭貸款的借款人支付的本金和利息。通過實現證券化，商業銀行可以解決中長期按揭貸款的流動性，也可以為投資者提供新的投資渠道。

2.嚴格“三查”制度，加強個人住房貸款業務的風險控制。貸款審核，是防范和降低貸款風險的第一道防線。當前，大多數銀行貸款審核的一句是貸款申請人提供的資料，必要時，客戶經理應實際走訪客戶或客戶單位，對申請人提供的材料真實性進行審核；同時，貸款的審核不僅要考慮客戶目前的經濟狀況，更重要的是從可持續的角度對其未來的收入、發展做出明確的判斷或預期。在貸款防范的過程中，商業銀行應加強內部控制，嚴格各級的審批權限，避免由于內部控制差錯導致貸款損失。貸款防范后，應及時對相關數據、信息進行整理，建立數據庫，并密切關注數據信息的變動。

3.加強利率風險研究，合理規避風險。利率的變動是有一定規律的，商業銀行要加強研究，在預期利率提高或下降時，適時制定規避利率風險措施。

4.加強宏觀調控與監管，從源頭降低信貸風險。一是國家要加大轉移支付力度，減少欠發達縣域財政對土地財政的依賴程度，合理控制房地產價格增長過快的局面；二是加大經濟適用房和廉租房的建設步伐，減少商品房的需求；三是增加勞動者收入，減少住房貸款還款壓力。

[責任編輯 陳丹丹]