Excel在房屋定價中的應用

摘要：商品房的定價被很多人認為很神秘，目前開發商的定價方法無非三類：需求定價、競爭定價和可比樓盤量化定價法。采用實例的方式，通過A樓盤利用可比樓盤量化定價法來為樓盤設定均價。然后利用Excel的簡單公式，以及再確定層加價的前提下，來實現整個樓盤的定價。

關鍵詞：可比樓盤量化定價法 Excel算價 權值

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）27-0157-02

引言

許多樓盤均傾向于定性描述的現狀，這里采用對樓盤進行定量描述。進行量化統計的樓盤應為可比性較強的地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現樓、準現樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區才能清楚描述。

總共列出18個定級因素，分別為位置、價格、配套、物業管理、建筑質量、交通、城市規劃、樓盤規模、朝向、外觀、室內裝飾、環保、發展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數量。此18個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。權重越大，重要性及影響力就越高。反之如此。

可比樓盤量化定價法是利用目前已被市場驗證的類似房地產的成交價格來求取估價對象的價格。根據本法可比實例選取的原則我們選取甘井子區域的4的幾個樓盤作為可比實例。

給出樓盤的定級因素、指標及分值，以Excel表格的方式列出，簡要列出其中的五項，其他內容以此類推。

根據前面的定級因素、指標及分值表給出自己待計算樓盤和可比樓盤的獲得分值。

根據前面的各樓盤的權值以及市場調研來的各樓盤的均價，得出A樓盤的均價。

表3價格計算表

A樓盤的均價計算為：總價/樓盤總得分*A樓盤的權重得分

在均價算出來后，在具體定價某一套房屋的價格的時候，要考慮房屋之間的差別，例如，戶型、樓層、遮光、面積、離公路的遠近等因素，具體來分析。

一般做法是在中間樓層定義為均價，其他樓層根據層加價的標準來確定具體定價。手錄入后采用Excel的自動拖拽就可以實現。

表4加價原則

結束語

可比樓盤量化定價方法適用于拿地前預案、新項目一期定價、市場變化等決策難度高的項目，或無經濟模型指標參考情況下的定價。它是和周邊樓盤、競盤比較定價，相對科學，有理論支撐，考慮了未來事件對房價的影響，但受主觀打分影響較大，因主觀認識偏差可能變成數字游戲；不能完全覆蓋市場方面的影響。 采用Excel軟件是一種實用性很強的軟件，使用Excel可以很容易的解決一些看起來復雜的操作。除此之外，還可以為一些小公司實現公司內部管理的解決方案。

參考文獻：

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[責任編輯 陳鳳雪]