缺錢是壓垮高房價的那根稻草?

房企的資金來源，首先是銀行信貸及其他融資；其次是降價促銷，加快資金回籠；最后是賣股、賣地、賣項目。當前，隨著銀行信貸的收緊，民間借貸利率的攀升，定金和預收款的萎縮，房企的現金流會日益緊張，降價促銷，一批較小的房企被整合可能是行業的發展趨勢。

張先生有一套房子要出手，找好買家后，雙方簽訂了協議，并辦理首付。就在雙方感覺買賣就要成交的時候，買家打來電話說，銀行以房貸緊張為由，暫時不給放款。對此，張先生很無奈，由于與買家接觸比較融洽，他決定再等一等。然而，從去年到現在，銀行方面還沒有放款的消息。

“我們基本已經停止發放個人房貸，很多其他銀行也暫停了這方面的業務。由于資金緊張，當月的貸款額度在月初就已經用完，這還不包括以前答應客戶應放而未放的款項。”一位股份制銀行工作人員告訴記者。

這影響了很多靠銀行貸款買房者的購房計劃。不過，讓上述人士不解的是，銀行雖然收緊了房貸，但對房屋的銷量影響不大，依然有很多人在大手筆買房。“但我相信隨著銀行信貸的收緊，房企的房子總有不好賣的一天。”該人士說。

收緊的信貸

當前，持續緊縮的信貸還沒有放松的跡象，相反，銀行對于地產信貸收緊出于更加審慎的態度。

6月14日，央行宣布，自6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是央行年內第六次提高存款準備金率，據測算，本次調整凍結人民幣約3700億元。市場預期存款準備金率還有上調空間。

盡管此次上調存款準備金率主要是為了對抗通脹，但無疑將使得開發商的資金鏈更加緊張，開發商融資更加困難。

著名財經評論家水皮日前在鄭州演講時說，房企在資金方面有5倍的杠桿，“用的資金中間20%是自己的，80%是別人的，誰？銀行的。”

資金杠桿效應放大5倍讓地產業對銀行有嚴重的依賴，這使得銀行收緊信貸對房企的影響愈發明顯。

上述銀行人士告訴記者，由于資金供需關系發生巨大逆轉，加之銀行本身也缺錢，他們放款的利率已經有了很大的提升，高者已經達到年利率30%。房企不得不求助于較高成本的信貸。“以前8%的借貸利率房企還嫌高，現在漲到15%了還搶著要。”但即使這樣，資金依然是供不應求。

缺錢的房企不得不求助于多種渠道融資：IPO、信托、民間借貸等。然而，這方面的情況也不容樂觀。數據顯示，今年1月至5月，房企通過IPO、增發、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例，總金額不足70億元，而2010年的規模超過400億元。而隨著房企特別是中小型房企經營風險的增加，信托和民間借貸的風險補償要求日益提高，借貸利率也水漲船高。盡管如此，很多中小企業依然難以從信托渠道融資。以債務融資方式貸款為例，一些信托公司會要求房企達到項目四證齊全、企業資本金達到30%、二級以上資質等條件，這種審核條件，基本上把不少中小房企擋在門外了。盡管如此，這類融資的年息一般在20%左右。

另一方面，銀行對于買房貸款也加以限制。二手房商貸比重已經由2010年新政前的47.5%下降至今年5月的24.3%。業內人士預計，本次存款準備金率上調后，銀行進一步緊縮住房貸款額度，貸款人比例將降至20%左右。購房需求無疑會進一步萎縮。

當前，持續緊縮的信貸還沒有放松的跡象，相反，銀行對于地產信貸收緊出于更加審慎的態度。

日前，中信銀行表示，國內房地產市場風險積聚，因此中信銀行將對房地產采取更加審慎的態度。今年，中信銀行房地產貸款增量將在去年的基礎上壓縮至少三分之一。

緊張的現金流

當前，巨量的現金流出、高額的負債加上高企的存貨，使地產公司的資金狀況處于很危險的境地。

“現金流情況是房企的秘密，不會輕易向外界宣布，但隨著銀行信貸的收緊，房企的資金情況無疑會日益緊張。”河南財經政法大學教授劉社說。

盡管很多房企不愿意披露自己的資金狀況，但從已公布年報的上市公司情況來看，房企資金鏈已經全面緊張，很多公司都是借貸經營。

數據顯示，截至2010年末，滬深上市房企的資產負債率為63.19%，比2009年提高2個百分點；進入2011年一季度，滬深上市房企資產負債率提高到71.36%，比2010年年底又上升了8個百分點，負債水平再度攀升。當前118家房企上市公司未來一年需要支付的短期債務總額達11800億元，平均每家公司100億元，較2009年上升35%。

以保利地產為例，公司的資產負債率從年初78.98%上升到81.4%，速動比率從0.53下降到0.47，經營活動現金凈流量也有-35.58億之多。

與此同時，房企的存貨大幅增加。WIND數據顯示，截至2011年一季度，兩市136家房企上市公司的存貨金額高達9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增幅超過40%。

相對未上市的公司，上市公司的資金狀況還算比較好，因為它們比未上市公司資質相對優良，有更多的融資渠道，并掌握更多的資源。上市公司資金狀況尚且如此緊張，未上市公司的資金情況可見一斑。

當前，巨量的現金流出、高額的負債加上高企的存貨，使房企的資金狀況處于很危險的境地，以至于很多房企對信貸的收緊膽戰心驚。

但也有人不認同房企很缺錢的觀點。

河南社科院副院長谷建全認為，房企的資金情況不是很嚴重，銀根緊縮對房企沒有多大沖擊。作為銀行，最青睞的還是房企，房企在融資方面的壓力不是很大，現在國家出臺政策對人們的心理預期沖擊不是很大，房企的房子不愁賣。房子賣得好，銀行還是愿意貸款，民間資本也愿意進入房地產領域。

“當前房企的情況，還沒有上次國際金融危機時候嚴重。上次危機時候，很多房企很有危機感，感覺樓盤賣不出去，而購房者對房地產也沒有信心。鄭州有家房企，在危機開始的時候，正好有個樓盤剛建好，并從銀行貸款7億元拿了一塊地，耗盡了公司的現金，面對人心惶惶的局面，公司感覺末日來臨了。但現在很多房企還沒有危機感，人們對房地產業還是很有信心。”谷建全說。

壓垮房價？

也有分析人士認為，存款準備金率多次上調的累積作用將成為壓垮房價的最后一根稻草。

與房企現金流形成對比的是堅挺的房價。

國家統計局日前發布的數據顯示，5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的有50個，其中北京、上海、廣州及深圳等一線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.1%、0.2%、0.3%及0.4%。

顯然，信貸緊縮、資金緊張并沒有促使房價下跌，房價拐點并未出現。

“前兩年房企樓盤銷售狀況良好，房價一路高漲，房企盈利頗豐，累積了大量的資本，即使在現在行情不好的時候，也可以支撐下去。”上述銀行人士說。

和昌地產集團董事長韓愷認為，現金流緊張不可能帶來房價的下跌，“現在的影響下，一些開發商的資金鏈會形成緊張，對房價形成壓力，但是這絕對不可能帶來房價的下降，因為中國的流動性極為過剩，比如說大的國有企業中，很多資金的成本很低，1%～3%之間。如果這些錢和房企有勾搭的話，就會抬高房價。”韓愷說。

“現在房企面對兩大問題：首先是國家的限購令，使得很多投機性買房者難以購到合適的房屋，萎縮了市場需求；其次是房貸的緊縮，讓很多有剛性需求的人難以從銀行獲得貸款，進一步壓縮市場需求。激烈的市場博弈下，房企將難以為繼。”上述銀行人士說。

另有一些業內人士在與記者交流時指出，中國房地產價格的另外一大推進者是海外資金，這些資金數量龐大，神通廣大，行蹤隱秘，他們看到中國房地產賺錢如此之易，自然也來分一杯羹，但他們已經有撤出中國市場的跡象。這類巨量資金一旦出逃，對房價影響巨大。

事實上，當前，盡管內地的房價依然堅挺，但國際巨頭已經開始發出看空中國房價的聲音。

6月15日，標普在一份亞洲房地產市場分析報告中預計，未來6～12個月內，中國新房銷售價格可能會有10%左右的下降。標普稱，實在看不到有可以提振市場的因素。2009年以來，房屋供應量一直處于高位，加上強烈融資需求下的高杠桿率，讓我們對未來中國房企的還款能力表示懷疑。

毫無疑問，當前的房價已經處于多空博弈的重要時點上，現金流的緊缺與高企不下的房價之間的博弈會愈發激烈，最終會出現何種結局，短時間內難有定論。

也有分析人士認為，存款準備金率多次上調的累積作用將成為壓垮房價的最后一根稻草，缺錢的房企最終會向市場投降，在各種融資手段用盡之后，為了快速回籠資金，降價銷售將成為必然。