融資受困 地產(chǎn)PE開辟新渠道

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商的融資渠道逐一被限制后，另一扇門正在被打開。

在宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈持續(xù)變緊，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。在此背景下，房地產(chǎn)基金順勢(shì)而上，作為地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的重要性日益凸顯。

清科研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，共有5只房地產(chǎn)基金成立，募集資金9.59億美元。而2010年全年，只有10只地產(chǎn)基金成立，募集18.59億美元。清科研究中心預(yù)計(jì)，2011年將是私募房地產(chǎn)基金募資、投資集中發(fā)力的一年。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)有兩個(gè)發(fā)展方向，一個(gè)是向上游發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)私募基金；另一個(gè)是向下游發(fā)展，做產(chǎn)品線，比如老年公寓、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

地產(chǎn)私募基金風(fēng)起云涌

“我們公司雖然還沒有地產(chǎn)PE（私募股權(quán)投資），但正在研究設(shè)立。據(jù)我所知，有多家正在商議此事。”李守宇說(shuō)。

地產(chǎn)PE對(duì)河南來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不是新鮮事物。早在2009年12月28日，河南首只房地產(chǎn)私募股權(quán)基金——盛諾金地產(chǎn)基金Ⅲ期就在鄭州誕生。其后，永安信（河南）房地產(chǎn)投資基金等先后成立。

“據(jù)我所知，如今鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上有八九只房地產(chǎn)私募基金，其中大多數(shù)是由外來(lái)基金設(shè)立，但大多是很低調(diào)地運(yùn)作，在多個(gè)市地都有投資。”河南省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京日前接受媒體采訪時(shí)說(shuō)。

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社向記者透露，河南建業(yè)地產(chǎn)與一家公司合作，對(duì)河南財(cái)政稅務(wù)高等專科學(xué)校某地塊進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，并為此設(shè)立了一只地產(chǎn)私募基金，年收益率為15%，但不保本。

這些基金成立后，就大手筆投資多處地產(chǎn)項(xiàng)目。以盛諾金地產(chǎn)基金為例，截至2010年年底，共在河南投資6個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及資金近2億元，其中盛諾金地產(chǎn)基金Ⅳ期、盛諾金地產(chǎn)基金Ⅴ期、盛諾金地產(chǎn)基金Ⅶ期都有投資。

盡管地產(chǎn)PE風(fēng)生水起，但“地產(chǎn)商在私募地產(chǎn)基金融資方面才剛剛開始。”劉社說(shuō)。

與河南相比，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)PE正進(jìn)行得如火如荼。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)成立的地產(chǎn)PE數(shù)量已經(jīng)達(dá)到50家到60家，資金規(guī)模接近百億。除了專門成立的基金管理公司外，不少知名房企也紛紛試水地產(chǎn)PE，復(fù)地、華潤(rùn)、中海、金地等國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房企榜上有名。

隨著國(guó)內(nèi)地產(chǎn)新政和信貸政策持續(xù)收緊，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)私募基金在2011年有望迎來(lái)最佳發(fā)展期，更多的地產(chǎn)PE將會(huì)涌現(xiàn)。

融資難成助推器

“我一位在信托公司工作的學(xué)生透露，8月底，全國(guó)信托公司將停止地產(chǎn)信托的發(fā)行。”劉社說(shuō)。

此前，監(jiān)管部門已經(jīng)叫停了10家信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

在劉社看來(lái)，這是政府控制對(duì)開發(fā)商貸款政策一致性的體現(xiàn)。“當(dāng)前，銀行貸款的總量減少，開發(fā)商貸款越來(lái)越難。上市公司基本已經(jīng)不能從股市融資，監(jiān)管部門對(duì)此控制很嚴(yán)。信托公司就成大開發(fā)商的融資主渠道。對(duì)此，監(jiān)管部門已經(jīng)注意。為了維護(hù)政策的一致性，發(fā)揮政策的綜合效應(yīng)，政府部門堵住信托融資渠道是必然的。”劉社說(shuō)。

“有些小房產(chǎn)公司為了緩解資金困難，向擔(dān)保公司求助，但擔(dān)保公司給的利率非常高，普遍在年利率20%以上，有的開出的利率已經(jīng)達(dá)到月息4分。這對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是難以承受的負(fù)擔(dān)，短期的、小量的資金可以貸款，但大量的資金就不行。”劉社說(shuō)。

這種情況下，地產(chǎn)商找其他渠道融資就順理成章，地產(chǎn)PE應(yīng)運(yùn)而生。

首先，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，拓展融資渠道、變化融資方式，已經(jīng)到了刻不容緩的時(shí)候。在城市化的宏大背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展需要引進(jìn)全民和全社會(huì)的資本，但房地產(chǎn)企業(yè)始終缺乏融資渠道。

其次，民間的流動(dòng)性很充沛，目前僅居民存款就達(dá)到26萬(wàn)億，但是投資渠道單一，很多都參與炒房、炒商品。與其任由這些資金去炒大豆和炒玉米，不如吸引這些資金來(lái)參與房地產(chǎn)基金，把私募基金作為吸引過(guò)剩流動(dòng)性的海綿體，這對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展也有積極意義。

最后，隨著緊縮政策加碼，房企的流動(dòng)資金將嚴(yán)重匱乏，整合、重組在所難免，這就給運(yùn)營(yíng)規(guī)范且符合國(guó)情的地產(chǎn)PE以逢低吸納、股權(quán)投資的好時(shí)機(jī)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)PE不僅讓手頭緊張的開發(fā)商多了一個(gè)選擇資金的渠道，同時(shí)也讓苦無(wú)出路的大量社會(huì)資金借道私募基金介入房地產(chǎn)開發(fā)，找到分享房地產(chǎn)高額利潤(rùn)一杯羹的機(jī)會(huì)。

“在融資渠道收緊的情況下，地產(chǎn)PE不失為一個(gè)好的融資辦法，地產(chǎn)商做一個(gè)項(xiàng)目，吸收部分社會(huì)資金，對(duì)雙方都有好處。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)副院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師李鴻昌說(shuō)。

前景存疑

“成立地產(chǎn)PE對(duì)開發(fā)商融資會(huì)有一定的幫助，但幫助不會(huì)很大，地產(chǎn)商需要的資金量很大，地產(chǎn)PE只是杯水車薪。”李守宇說(shuō)。

李守宇認(rèn)為，地產(chǎn)PE還面臨如下問(wèn)題：

第一，地產(chǎn)PE前景和國(guó)家政策有關(guān)，當(dāng)前政策對(duì)地產(chǎn)業(yè)很謹(jǐn)慎，地產(chǎn)PE面臨很大的變數(shù)；

第二，地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)不明朗，地產(chǎn)PE主要投資房地產(chǎn)，通過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益進(jìn)行分紅，其收益和地產(chǎn)價(jià)格高度相關(guān)，樓市價(jià)格走勢(shì)的不明朗讓地產(chǎn)PE收益很難保底；

第三，地產(chǎn)PE的管理人、資歷、道德素養(yǎng)等沒有專業(yè)的認(rèn)定機(jī)構(gòu)，這本身就是風(fēng)險(xiǎn)；

第四，目前，國(guó)家關(guān)于地產(chǎn)私募基金或房地產(chǎn)信托投資基金的有關(guān)正式法規(guī)還未出臺(tái)，地產(chǎn)PE存在的合法性存疑；

第五，地產(chǎn)PE的資金成本可能會(huì)很高，對(duì)地產(chǎn)商會(huì)構(gòu)成負(fù)擔(dān)。

綜合以上因素，李守宇認(rèn)為，地產(chǎn)PE的前景不好說(shuō)。

李鴻昌認(rèn)為，在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，如果投資者不看好未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，就沒人愿意買地產(chǎn)PE這類的基金。而李鴻昌“相信鄭州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降”。

在李鴻昌看來(lái)，地產(chǎn)PE很難成為地產(chǎn)商融資的主渠道。“開發(fā)商融資主要有兩大渠道，首先是銀行貸款，其次是買房預(yù)付款。”

相對(duì)于地產(chǎn)PE的融資，李鴻昌認(rèn)為房地產(chǎn)公司更現(xiàn)實(shí)的選擇是降價(jià)銷售。“開發(fā)商應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，不要圖大利，降價(jià)銷售，以加快回籠資金，這對(duì)開發(fā)商有好處。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道短時(shí)間內(nèi)不大可能廣泛擴(kuò)展，依托一些產(chǎn)業(yè)投資基金進(jìn)行股權(quán)融資，只是一種有限的選擇。