地產聯合艦隊試水拿地新模式

越來越多的地產界人士注意到了土地一級開發獨一無二的“優勢”， 在北京等大城市，開發商依靠政府關系拿到一級開發權，已經成為一種曲線拿地方式。

備受關注的河南省地產聯合艦隊再次起航。今年8月，在沉寂了一年之后，河南地產商會投資股份有限公司再次出手，拿下共約3平方公里、預計總投資規模160億元的新鄉平原新區土地一級開發項目。

河南地產商會投資股份有限公司是由河南房地產商會牽頭，建業、正商、天倫、東方今典、美景、亞新、綠都等16家河南主流房企共同發起，注冊資本12億元的“大鱷”。

16家房企抱團后的實力驚人。數據顯示，2010年，這16家企業在河南投資額達到290億元，銷售額260多億元，目前在建項目1190萬平方米，很多人稱它為“地產聯合艦隊”。這是國內首期注冊資本最多的房地產企業聯合體。

“我們只做土地一級開發項目，不做二級開發。”河南房地產商會秘書長、河南地產商會投資股份有限公司總經理趙進京說。

土地一級開發通常被認為是利潤較薄的項目，那么，地產聯合艦隊為何斥巨資試水這一項目？他們的真正用意何在？這會不會誘使其他房企跟風效仿？

房企試水土地一級開發

2010年8月22日，地產聯合艦隊正式掛牌。

趙進京介紹，成立地產聯合艦隊是他和胡葆森共同的想法。“地產聯合艦隊能做成，第一，得益于老胡的個人口碑；第二，得益于幾家有實力房地產公司的品牌；第三，得益于大家對房地產商會的信任，對我的信任。”趙進京說。

在趙進京看來，地產聯合艦隊具有很強的優勢，建業是做住宅的，天倫是搞燃氣的，綠都也做汽車，等等，很容易優勢互補，強強聯合。

地產聯合艦隊成立之時，選舉胡葆森擔任董事長，趙進京擔任總經理。“一共17個人，我16票當選，我自己沒有投票。其實，我并不想做這個總經理，坐到這個位置上，就意味著責任，做不好容易，做好很難。”趙進京說。

成立之初，胡葆森曾表示，新公司主要以新城區建設、舊城改造、保障性住房建設等“連片開發”為主。

當時，就傳出消息，地產聯合艦隊已和鄭汴新區、二七新區、新鄉市的平原新區等有了初步洽商，有的已接近達成合作意向。

“我們主要做土地一級開發，這類開發的模式、具體政策等都處于摸索階段，對于如何進行運營管理尚未有具體的細則公布。我們只能結合西方和中國的經驗教訓進行探索，這不是一件容易的事。”趙進京說。

土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到一定的建設條件，即通常所說的熟地，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

2010年6月，國務院下發《國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》，要求對地方融資平臺進行清理，禁止地方政府以“直接、間接形式為融資平臺公司提供擔保”，這意味著政府將不再插手一級土地開發市場。

這一政策，為地產商進入土地一級開發市場提供了良機。

然而，面對土地一級開發的難題，一年來，趙進京一邊組建、磨合隊伍，一邊探索和嘗試，并專程到北京和成都學習土地一級開發的經驗。

他們探索出的土地一級開發創新型模式與體系，在理論上已基本破解目前存在的難題，獲得了國土資源部研究人士的高度評價。

開發平原新區

8月4日，地產聯合艦隊與新鄉市政府在鄭州舉行了簽約儀式，合作內容是新鄉平原新區原武古鎮風情區土地一級開發。該項目用地總規模約3平方公里，是迄今為止河南省最大的土地一級開發項目。

在簽約儀式上，新鄉市副市長賈全明表示，平原新區原武古鎮風情區項目是在大力發展中原經濟區、提高河南城市化進程大背景下簽約的一個項目，這個合作開發項目是新鄉市最大的開發項目。

胡葆森說，此次選址新鄉，是因為新鄉地處中原經濟區的核心區，城市化進程進一步加快。而平原新區又是鄭新一體化的支點，上百公里的區域，是一個城市概念，平原新區更應被稱為“平原新城”。此次新項目指向“原武古鎮風情區”，在于打造一個豫北風情豐富，文化歷史濃厚，獨具河南特色、中原濃郁特色的古鎮。

地產聯合艦隊成立一年來，終于在土地一級開發上實現了“處女航”。

趙進京說，實際我們去年12月已經簽約了，簽約開發的規模比當前的要大，規模在5平方公里，這次只運作3平方公里。

此外，公開消息稱，平原新區項目預計總投資規模在160億元。

對此，有人質疑說，地產聯合艦隊的注冊資金只有12億元，只夠基礎設施開發的投入，后期開發肯定沒錢。趙進京認為這一質疑很可笑， “你認為我們的12億可以撬動多少資金？起碼要達上百億。”

同時，他也認為做土地一級開發存在很多風險和不可把控性，以平原新區項目為例，比如地下有文物、拆遷遇阻等等，開發周期比較長。此外，也沒有一個成熟的投資收回模式。

曲線拿地

土地一級開發的盈利模式非常清晰，即通過拆遷、土地平整將“生地”變為“熟地”以達到出讓標準，待土地通過招拍掛出讓后，公司再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓收益。

所以，公司與政府之間的收益分成比例，無疑是土地一級開發合同當中最為關鍵的條款。

“分配比例通常跟土地一級開發的難度大小有關，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級開發商的分成通常要高一些。”一位業內人士表示。

至于平原新區項目的收益分成，趙進京說有些具體的條款還需要跟政府進一步協商。而地產聯合艦隊內部則按照股東的出資比例進行分成。

趙進京坦言，一級開發比二級開發的利潤低，主要是政府的補償收益，夠本就行了。

對此，有人士指出，開發商參與土地一級開發并不是看中土地收益分成，而是拿到該地塊的二級開發權。開發商通過介入一級開發，可以更好地把握土地規劃定位等核心問題，掌握主動權，拿下土地二級開發權。

“一級開發主要是為二級開發準備，現在在河南地產開發商都在為拿地進行血拼，如何探討拿地新方式是我們要做的。一級開發完之后，我們有搞二級開發的優先權。”趙進京毫不諱言地說。

據了解，一些大型房地產企業，譬如恒大、萬達、綠地等，進入鄭州市場后，動輒斥資數十億元拿地。相比之下，河南本土的開發商話語權似乎越來越小。

外來的開發商已經讓本土的房企感到了壓力，也讓本土的地產企業單獨拿地愈發困難。因此，地產聯合艦隊通過這個方式把本土開發商聯合起來，進行資源整合，探討一種拿地新方式。

土地一級開發商在拿地的時候優勢非常明顯。一是由于土地開發商相當于一個“準規劃部門”，它在土地一級開發階段已經和政府部門有過一些互動，因而對競拍地塊的價值了然于心。二是在同等價位的情況下，由于拍賣價款當中的一部分將作為土地一級開發收益進入開發商的腰包，在這種情況下，土地一級開發商參與拍賣的成本相對于其他公司更低。

越來越多的地產界人士注意到了土地一級開發獨一無二的“優勢”，在北京等大城市，開發商依靠政府關系拿到一級開發權，已經成為一種曲線拿地方式。

除了平原新區項目，地產聯合艦隊已經有了下一個投資目標。

趙進京透露，目前省內很多地市政府都在和他們商談合作。下一步初步的合作目標是豫西、豫南的兩個地級市，開發的土地有的是新區，有的是舊城區，很快他們就會簽約。