商業地產調控劍指上海?

近日，上海銀監局發出商業地產信貸風險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業用房；另外，銀監局要求上海各商業銀行必須在商業用房竣工驗收成為現房后，才能對買房人發放商業貸款，而在此前，只需要結構封頂就能夠放貸。

近兩年來隨著住宅市場受到政策面的嚴厲打壓，商業地產受關注程度正快速提升，從企業層面上看是越來越多的房企開始涉足商業地產領域，從購房者層面上看則是投資客群的大幅擴張。中房信·克而瑞評論員楊晨青認為，目前國內商業地產的快速升溫并非是市場自然發展到一定階段后的結果，而是在國內不動產投資熱情高漲和住宅產業嚴重受限的共同作用下的非理性增長。

上海銀監局降溫商業地產

為什么會率先在上海出臺這個政策?易城中國副總裁柳費國指出原因：上海在未來兩年中城市綜合體的供應量為1400萬平方米，而且相當部分是銷售，競爭非常激烈。其中超過50個的商業綜合體80％以上都不位于城區，而在新城區，這是上海政府一個預先對風險的控制。

楊晨青為記者詳細地解析了上海銀監局的這一新政。首先，新規禁止以消費信貸購買商業用房的做法，這無疑是銀行體系有意識地在提升商業地產項目的投資門檻，我們可以理解為是銀行業在為未來商業地產領域有可能出現的風險做預防措施。近兩年來類似上海這樣的城市，在住宅的示范效應下，普通民眾對投資不動產的熱情異常強烈。事實上相比于傳統的住宅物業，商業地產項目對投資者的要求更高，這不僅表現在資金門檻上，更體現在對產品的識別和鑒定上，一直以來其實投資商業地產都是少數人的游戲。而近兩年以來，由于住宅市場受到限購、限貸的遏制，商業地產項目開始進入大眾的視線。但值得關注的是，其實大部分民眾甚至還缺乏對這類產品最基本的了解，更別提投資經驗了。在這樣的背景，市場風險其實已經開始出現。

其次，新規禁止銀行向非現房的商用房提供商業貸款，其促使經濟實力有限、需要依靠銀行杠桿的投資者在購買商業用房時必須選擇現房產品。事實上，一直以來投資商業地產最大的風險即是項目規劃與實際運營之間的落差，而現房產品的好處正是可以讓投資人直接看到完整的、已經開始運作的產品，這無疑為投資者規避了商業地產項目最大的不確定因素。

當然，從開發企業的角度出發以上兩條都并非好消息，無論是消費貸款叫停還是商業貸款只支持現房，均會對其商業項目銷售速度產生影響，前者使得客群規模出現萎縮，而后者更是有可能直接將項目回款的時間點延后。如果銀監會新規嚴格執行，則那些針對相對中低端投資客的小面積商鋪類產品銷售將受到最大影響，而當前市場上諸多SOHO、LOFT等帶有商辦概念的項目也將遭遇挑戰。

政策會不會深入?

對于外界關于“政策調控開始觸及商業地產領域”的說法，楊晨青認為言過其實。由于商業地產是純粹的投資行為，這點和住宅市場有著根本的區別，其不會像住宅價格高漲那樣帶來民生層面上的問題。對于這樣一個投資平臺，政府當前做的只是在它過熱的時候適當降溫，而主要的著眼點也只是降低銀行體系在其中的連帶風險而已。因此，將其看成是政策轉向的信號是完全沒有依據的。

而業內人士也有持不同觀點的，他們相信：

“這樣的政策很快會波及到其他的一些城市，尤其是目前的二三線城市的一些商業地產特別熱的城市。”理由是上海的商業地產開發企業基本都是全國性的大的發展商，對商業地產有一定把控能力的，依然出臺這樣的重磅政策。而一些二三線城市中目前商業地產面臨的風險比上海大得多。其中很多房地產項目的融資成本尤其是一些商業地產的融資成本已經超過25％，風險非常大。

未來上海城市綜合體的發展的四個趨勢

●趨勢一：

新增項目主要在浦西且各區域均有分布，中心區項目面積較小，新興城區項目面積較大。

●趨勢二：交通樞紐型和新興城區型城市綜合體增長最快。

1.2011～2013年較2008～2010年新興城區型供應面積將增長3倍，交通樞紐型將增長8倍。

2.新增量按地區分布來看，嘉定新城新增綜合體占總增量的16％，大虹橋地區新增占總增量的24％。

●趨勢三：公共交通的發展促進新城地區的商業機會。

上海2015年形成“45、60、90”通行格局。嘉定新城和松江新城有軌道交通和產業支持。

●趨勢四：城市綜合體將加速大虹橋商務區域的建設。

基礎設施完善，國家投資巨大。周邊產業定位明確。

(數據來源：易城中國)