謹防商業地產大起大落

近期是企業集中公布上半年業績的時段，在住宅市場限購的背景下，一些商業地產公司的動向和計劃受到了更多的關注。而透過典型商業地產公司的運營數據和戰略舉措，我們可以發現上半年商業地產投資市場體現出較為明顯的三個特點。

商業地產呈現三大特點

第一、投資額度和大宗交易增加。九龍倉業績會上，其副主席吳天海表示繼續堅持加大內地投資物業的戰略，公司上半年內地投資額達到了200億元；而SOHO中國今年以來在二級市場頻繁出手，截至8月份，公司已經動用133億元人民幣收購項目，已經接近全年150億元的收購計劃，預計下半年收購總額達150億元。其總裁閻巖透露，如果市場有機會的話，全年可能超出這個目標，當前市場環境下，在轉讓的好項目非常多。 第二、企業利用外資規模增加。上半年SOHO中國獲得了一筆6億美元的銀團貸款。其實不僅是SOHO中國一家在海外市場融資，一些過去做商業地產和目前戰略重心正在向商業地產轉移的公司，也都加大了從國外籌集資金的力度，華潤、遠洋、富力等企業今年上半年在海外市場均有融資動作。 從外部環境來看，美債危機后，美聯儲首次承諾未來兩年低息，美國第三輪定量寬松貨幣政策呼之欲出。與之形成鮮明對比的是，國內貨幣政策一再緊縮，上半年央行數次加息和上調存準。內外息差與人民幣升值趨勢下，外資看好中國市場，而做商業地產又需要強大的現金流，二者可謂一拍即合。 第三、商業地產投資目標城市范圍擴大。在商業地產的投資理念當中，核心城市核心地段一直是最為重要的選擇標準。從過去市場經驗來看，外資投資商辦物業主要集中在京滬兩地。而今年以來，隨著商業地產投資資金規模的增加，京滬兩地的商辦物業拋盤量已經無法滿足巨量資金的需求。CRIC統計數據顯示，京滬核心商圈每年大宗交易不超過30筆。受此影響，商業地產投資目標城市已經擴大至深圳、廣州，甚至大連、青島、天津等二線城市，這也是商辦市場上半年出現的新特點。

資產溢價和人民幣升值是主要獲利來源

從市場行為來看，由貨幣政策差異引發的資本流入，帶有較強的短期效應。這反映到市場上就是直接收購成熟項目或者幾近完工的項目，以加快資金的周轉速度。那么分析其營利模式，可發現其獲利來源主要來自兩個方面，第一是資產升值帶來的溢價，第二是人民幣升值帶來的匯兌收益。而這兩種贏利均不是依靠經營活動產生的，帶有較強的投機性。

在投機市場當中，價格的大起大落是必然現象，因為只有在資產價格的大起大落中進行交易，利益才能實現轉移。而資產價格大起大落后，對于投資者信心和經濟的打擊是顯而易見的。從國內政策來看，關注點顯然還是集中在住宅價格的控制上，對于商業地產的價格波動風險，沒有給予足夠的重視。而作為市場參與者，應該對這一現象保持足夠的警惕，謹防風險。