地產的價值不只是“遮風避雨”

從1980年鄧小平發表有關房改的講話到現在，已經過去了三十多年。我國的住房從清一色的公產房，慢慢演化出商品房，直到現在商品房成為市場供應的主體。如今談到地產，我們可能會聯想到商業地產、教育地產、住宅地產、科研地產、工業地產等等種類繁多的地產。可以說改革開放的這三十多年，是我國地產蓬勃發展的三十多年。隨著各項地產的升級，城市的面貌日新月異。

城市并不是靜止不變的，城市的面貌隨著地產下面的地塊的升級而不斷變化著。在所有理論中，胡佛和費舍爾的區域產業結構五階段論比較清晰地勾勒出了城市土地升級的路線圖。胡佛和費舍爾在1949年提出區域發展一般要經歷五個不同的階段：a)自給自足階段：以農業經濟活動為主，區際貿易很少；b)鄉村工業的崛起階段：鄉村工業開始興起，但仍以農業經濟為主；c)農業生產結構變動階段：區際貿易逐漸增加，農業生產由粗放型向集約型轉變；d)工業化階段：工業開始代替農業占據主導地位；e)服務化階段：以服務業輸出為主代替工業輸出為主的階段，服務業代替制造業占據主導地位。此模式給出了城市發展的一般模型，也適用于一些城市的發展道路。在服務化階段內部，還將經歷以商貿、交通等傳統第三產業為主的階段向以管理、房地產、咨詢服務等第四、五產業為主階段的轉變過程。城市是有生命的，也具有相應的生命周期，不同的城市處于不同的發展時期：有的城市剛剛興起，有的城市是正在快速發展的青壯年期，也有的城市已經進入不斷衰退的中老年期。正是由于地產構成了城市的微觀結構，作為社會最終金融產品的房地產在不斷地影響著城市的演化。

城市之所以區別于鄉村在于城市的經濟職能，城市的經濟職能吸引著大量的人口進入城市，人們在城市中學習、就業、生活。城市自身具有售息集中、交通集中、就業機會多、醫療資源豐富、教育文化發達等特點—_這些便利的因素構成了人們的都市生活的內容。而承載人們都市生活的載體便是城市中的地產，住宅地產、工業地產、教育地產、文化地產、商業地產等等構成了這個城市的節點。可以說城市就是由—個個地產的節點構成了我們所生活的城市，不同地產的表現形式日益豐富和改善著我們的都市生活的內涵。城市中的—個個個體，自由組合成了—個個經濟體，而這些經濟體在不同的地產中從事著相應的價值生產。地產為這些經濟體提供了棲身之所和庇護所，地產的價值遠遠不僅僅是當初的遮風避雨的簡單功能，城市中各種各類的地產成為各個經濟體生產能力的放大器，加速了知識、產品、創意的產生。隨著城市的發展，地產的內涵越來越豐富，而同時地產越來越深地與城市相融合。

地產不斷地改變著城市，而城市的發展也促進了地產的升級。隨著地產的發展，如今的地產已經不僅僅是人們的棲身之所，而且變成了一種社會產品、金融資產。地產已不再簡單地是一種建筑，而是深刻地反映了我們所處的這個社會。比如住宅地產如今緊緊地與戶籍綁定在一起，與房屋的主人的受教育權、選舉權、擇偶權緊密相連不可分割。地產已經深深地融入我們的社會生活，變成了一個城市個體各種權利、社會財富、社會地位的載體。地產為城市增添了很多的亮色，同時城市賦予了地產越來越多的內涵。地產的表現形式與內涵越來越豐富，可以說地產的內涵和表現形式的寬度和深度能夠反映一個城市的繁華程度。地產已經成為評價一個城市發展階段的重要指標。

地產在改變著我們每個生活在城市中的個體的生活，進而改變著我們所在的城市。這一運動過程將隨著人類的文明一直持續，地產與城市的互動永遠不會停止。地產通過影響每一個城市中的個體的生活，進而影響到都市生活的品質與內容。各種各樣的地產表現形式，又從總體上構成了我們生活的城市的面貌。總之，地產改變了城市。