海南靜待“金九銀十”

在經(jīng)歷長達(dá)一年半之久的調(diào)控之后，上半年的海南樓市成交量跌至冰點，庫存巨壓下，被寄予厚望的“金九銀十”能否如約而至成為海南樓市的關(guān)注焦點。

限購令冷凍海南樓市“金九銀十”?

每年的九十月份被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，素來有“金九銀十”的說法。對于以島外購房者為主力軍的海南來說，購買力的季節(jié)性分布表現(xiàn)得尤為明顯。9月份，位于熱帶、亞熱帶的海南島開始轉(zhuǎn)涼，全島氣候溫和涼爽，褪去了夏季的炎熱，又是一個暖冬的開始，大量候鳥族南飛，準(zhǔn)備在海南的越冬之旅。同時，在海南有置業(yè)打算的潛在購房者，通常也會選擇在此節(jié)點奔赴海南，開始旅游購房兩不誤的行程。

然而，海南房地產(chǎn)對于今年的“金九銀十”，情況卻不容樂觀。隨著2011年新國八條的落地執(zhí)行，?？?、三亞兩地的限購，海南樓市成交量自4月份開始，呈直線下降趨勢，至7月份，已下跌到月成交2336套的谷底。

上半年?？凇⑷齺唭纱笾髁Τ鞘?，在遭遇嚴(yán)厲限購的政策打擊下，依然逆市前行，雄踞全省成交量榜首；文昌和瓊海這兩個發(fā)展成熟的重點二級城市，在海口、三亞限購后，受到“擠出效應(yīng)”的澤被，成交量委實猛漲了一番。然而，二三級城市受基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套等多重因素的影響，成交量大起大落，十分不穩(wěn)定。 7月份，瓊海表現(xiàn)突出，成交量占據(jù)全省的27％，成為僅次于?？诘闹攸c成交城市。這種情況持續(xù)到8月份，表現(xiàn)更為明顯，8月上半月海南省各市縣成交如下：?？?22套，三亞107套，陵水3套，文昌132套，瓊海333套，五指山62套，澄邁48套，定安7套，文昌和瓊海成交量已經(jīng)超越三亞。

雖然二級城市突起，對海南樓市實現(xiàn)“金九銀十”有著不可忽視的作用，然而，二、三級城市限購標(biāo)準(zhǔn)一出，臺州打響新一輪限購第—槍后，再次使整個海南樓市蒙上一層陰影。文昌、瓊海屬于限購周邊城市，外地購房者比例大，且?？凇⑷齺喯拶徍?，瓊海成交量一直位居全省前列，完全符合五大標(biāo)準(zhǔn)的其中之一。而二、三線城市限購條件“5選2”的標(biāo)準(zhǔn)，讓文昌和瓊海都成為新一輪限購的熱門城市。

8月海南樓市開局良好，上半月成交1214套，環(huán)比7月份、6月份、5月份，這都是一個超越性的數(shù)字。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來幾個月，樓市會面臨更嚴(yán)峻考驗。年尾關(guān)頭，項目資金周轉(zhuǎn)是繼續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，如果海南限購令出臺，將會給大部分三線城市房地產(chǎn)項目帶來恐懼與不安，房價也將會隨著限購出臺而大幅度下降。開發(fā)商大折扣推新盤 經(jīng)歷大半年樓市的慘淡，轉(zhuǎn)眼之間海南樓市馬上就要迎來傳統(tǒng)旺季——“金九銀十”。在目前迷霧一片的市場前景中，越來越多的開發(fā)商選擇搶在“金九銀十”前積極推貨促銷，以超大的打折優(yōu)惠，務(wù)求清空存貨、 “現(xiàn)金為王”，以應(yīng)對未來捉摸不定的市場。 事實上，海南旅游房地產(chǎn)經(jīng)過一年來的政策調(diào)控，市場早就在5月份開始大幅度回調(diào)，區(qū)域市場競爭相當(dāng)激烈，各項目不斷推出優(yōu)惠銷售政策，在不斷刺激區(qū)域市場，打價格戰(zhàn)、優(yōu)惠戰(zhàn)已進(jìn)入了白熱化。截至8月25日，海南9月折扣樓盤共262個，占總數(shù)的63.6％，環(huán)比上月增長了5.88％。?？诠灿?1盤推出優(yōu)惠，其次是瓊海46個、文昌25個。盡管?？谧鳛橹行某鞘袠潜P基數(shù)原本占優(yōu)勢，但二、三線城市如瓊海、文昌、澄邁、定安等地，都有樓盤推出新優(yōu)惠、低折扣。開發(fā)商為防范第二輪限購風(fēng)波的影響，想在二、三線限購名單敲定前，利用有效時機促銷。 據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，截至2011年8月25日，海南9月擬開盤項目總計為7個，較去年同期下降了46.2％，環(huán)比8月開盤數(shù)量持平，“金九銀十”開盤的樓盤不多，但推出優(yōu)惠折扣的樓盤卻不在少數(shù)。雖然折扣比較平穩(wěn)，但性價比高的樓盤和二、三線城市的折扣優(yōu)惠還是值得關(guān)注。9月海南262個優(yōu)惠樓盤中，優(yōu)惠折扣8.8折以下的樓盤較前期增長了12個，讓利9折的樓盤也有14個，9.1折至9.5折的達(dá)48個。優(yōu)惠幅度實際穩(wěn)中有漲。 開發(fā)商推出優(yōu)惠打動了部分觀望情緒濃重的購房者的芳心。8月30日，海南樓市商品房交易量再現(xiàn)成交小高峰。根據(jù)海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，8月30日海南商品住宅總交易量為148套，環(huán)比前日增加65套，漲幅達(dá)44％；8月30日海南商品住宅成交均價為8889.44元／平方米。8月30日?？跇鞘幸?9套商品住宅成交量獨占當(dāng)日海南六成交易總量，成為當(dāng)日最大贏家；文昌商品住宅成交17套，位居第二；三亞商品住宅成交16套；瓊海商品住宅成交16套；澄邁商品住宅成交9套；定安商品住宅成交1套。

“南下候鳥”度假熱情不減

百聞不如一見，來到三亞，除了要去嘆一番陽光與沙灘的度假風(fēng)情，價格居高不下的海景房也值得看一看。在某一線海景房售樓中心，正處于旅游和樓市“雙淡季”的銷售現(xiàn)場自然不能與2009年年底瘋狂搶購的樓市相提并論。但還是有買家上門咨詢，從口音來判斷，除了有東北人，還有操著吳儂軟語的江浙投資客。而地處陵水的雅居樂清水灣雖不在主城區(qū)，但銷售現(xiàn)場氣氛也不弱，一位買家邊走邊與同伴商量：“回去賣掉一套重慶的房子，把錢在這里買一套小別墅?！笨梢娡獾赝顿Y客對三亞房產(chǎn)的熱情依然高漲。

三亞樓市與當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的淡旺季關(guān)系密切，許多樓盤都將在9月或者10月開盤，“甚至有個別樓盤捂都要捂到這個時間段才開”。房子在暑假賣得不好，現(xiàn)在是靜待10月份北國天氣轉(zhuǎn)涼，仿如候鳥南下過冬的度假型豪客到來。踏入8月份，各大房企更開始“組團(tuán)”從三亞走向全國一線城市做項目推介會，搶跑“金九銀十”，吸納投資客入市。 海南全省在建商品房面積和已規(guī)劃報建面積近4000萬平方米，今年上半年，全省商品住房銷售均價達(dá)每平方米9795元，同比上漲5.2％。島外人士仍是海南購房主力，其中島外人士在?？?、三亞、文昌的購房面積分別占當(dāng)?shù)劁N售總面積的57％、79％、99％。 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從本月海南三線城市成交量逐步開始上升，連續(xù)幾天瓊海成交量排在海南第一，說明兩個問題：一是受臺州限購令出臺的影響，買方市場開始大幅度回升，主要是在限購令出臺前搶購。二是海南房價在抄底時購買實惠，以及9月是海南每年旺季的開始，北鳥東南飛，大部分購買群體都選擇本季度來海南旅游購房。

土地市場交易冷清

據(jù)統(tǒng)計，8月上半月，海南土地市場僅海口、萬寧各有1宗土地成交，全省無掛牌出讓土地。相比7月份的13宗地塊掛牌9宗地塊成交，8月份海南土地市場可謂跌落到了谷底。 另據(jù)媒體報道，8月11日，東方市拍賣濱海北路東側(cè)1號和2號兩宗地塊，最終以總價3億多元成交，這兩宗土地位于東方市濱海北路東側(cè)，面積共計149912平方米。其中1號地塊面積93708平方米，主要作為旅游度假用地和綠地，旅游度假用地面積77255平方米，綠地面積16453平方米，土地出讓年限為四十年。2號地塊面積56204平方米，土地用途為居住用地，土地出讓年限為七十年。

相比7月份的9宗成交13宗掛牌，8月海南土地市場寒氣逼人。截止到15日，8月份上半個月海南無土地掛牌，7月份掛牌的土地部分依舊無人問津。僅4宗地塊成交的成績給下半月帶來巨大的壓力。住宅用地市場政府供地的力度明顯大大降低。 與流拍相伴的是土地的低價成交。中國指數(shù)研究院報告顯示，7月，全國130個城市住宅類用地平均溢價率為10％，較上月減少1個百分點，較去年同期減少8個百分點。澄邁27511-201046-1號地塊面積60000平方米成交總價僅2816萬元。 與住宅用地市場低迷的情況相對比的是商業(yè)用地市場的火爆，7月份，海口濱海大道長流起步區(qū)兩宗掛牌地塊成交，起始價分別為2401地塊為人民幣7386元／平方米；2402地塊為人民幣5177元／平方米，而最終成交價2401地塊為14000元／平方米，2402號地塊為11000元／平方米。溢價率高達(dá)112％。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年國家多輪調(diào)控重壓下，隨著手中現(xiàn)金的日趨緊張，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)無暇“攻城略地”，在成交銳減、無法保證資金回籠的情況下，越來越多的房企寧愿把資金握在手中過冬。而因為加息的影響，二套房、三套房房貸難以發(fā)放，貸款難度的增加進(jìn)一步打壓了投資性的需求。在這種情況下，購房者的觀望將加劇，今年海南房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“金九銀十”恐將變作“銅九鐵十”。受其影響，下半年海南土地市場可能轉(zhuǎn)向以推商業(yè)用地和保障性住房用地為主。