“限購令”下購物中心的機遇涌動

隨著二三線城市房價上漲，調控正逐步升級，“二三線城市限購”已成了近期樓市的熱門話題。二三線熱點城市的住宅開發風險增大，回款周期變長，發展商們便開始蠢蠢欲動，向商業地產領域、持有型物業方向尋求更廣闊的出路。商業地產的開發正成為發展商的“香餑餑”。

二三線城市房價的較快上漲，其主要動力來自城鎮化快速推進中居民住宅需求的較快釋放，更重要的是一線城市“限購”后炒房投資需求的轉移助推。對于一線城市已經開始逐漸遏制住的房價而言，房產調控走向房價上漲過快的二三線城市是無可厚非的，而從整體上抑制住全國樓市的上漲局面，似乎已經是調控新的指向。住宅限購令在二三線城市的實施，帶來的直接后果是住宅銷售市場的回落，最終導致住宅開發風險變大、回款周期拉長、利潤率下降，迫使發展商尋找其他市場。

大量出現的城市熱點新區迫切需要購物中心填補生活配套的空白，同時帶動區域中心人氣，有效地拉動住宅等其他業態的銷售，縮短發展商的回款期。購物中心對于當地政府來說，商業項目的開發將給地方政府帶來諸如提升區域商業氛圍、促進稅收及拉動就業等多方面的好處，尤其是當引入知名的大型發展商、地產項目時，將極大地提升城市的發展程度及吸引力。

而隨著當地城鎮居民的消費能力、消費觀念的提升，顯然目前占據城市主導商業模式的傳統百貨業態模式已經遠遠不能滿足消費者對消費、生活更多的需求。以西安為例，從2006年到2010年，GDP以每年超過13％的速度增長。2010年人均GDP更達到3.8萬元，增長達到16.9％。根據歐美經濟發展與商業業態的對應發展關系，人均GDP超過4400美元時，城市正向綜合商業業態方向發展。由此可見，二三線城市存在著巨大的消費潛力。現在的二三線城鎮居民，更向往在自己的城市里擁有在一線城市才有的“一站式消費”、餐飲、購物、休閑、生活為一體的現代化購物中心。

同時，越來越多的零售商、代理商和餐飲娛樂運營商等購物中心的主要租戶大部分在一線城市已經取得非常顯著的成就，他們也正在積極尋求在二三線城市拓展的機會；伴隨著二三線城市的居民對品牌的需求日益增長，市場需求巨大，造就了品牌積極拓展二三線城市市場并逐漸成為趨勢，可見二三線城市的品牌資源的豐富度也使得購物中心勢必挺進二三線城市的可行性增強。

總而言之，無論是基于“限購令”引起的政策環境遷移，或是消費群體需求的升級以及品牌資源的增長，“求”大于“供”的市場現狀已經日益顯著，這都為購物中心的建造以及發展商們轉戰商業地產的開發機遇創造了更多的市場機遇。轉型至商業地產開發成為了發展商拓寬業務的一個主要渠道。

“組合業態”的經營模式

二、三線城市的購物中心多以“組合業態”的經營模式為主，即百貨店+綜合超市+電器專業店。在這三種業態中，百貨店是公司的主力業態，超市和電器銷售則是其有力補充。“組合業態”模式的優勢在于：盡管從單一業態來看，公司的競爭優勢(門店規模、盈利能力及品牌價值等)或許并不明顯，但在與其他競爭對手相抗衡的過程中，公司利用這三種業態之間的相互協調、相互推進能夠充分發揮其整體的競爭力，即以百貨店的人氣帶動超市和電器的客流或以超市和電器的客流推進百貨店的人氣，業態之間的這種協同作戰能夠保證公司在坪效、單店銷售及盈利能力等方面遠遠領先于其他競爭對手。