正在經歷的城市化劇變

世界銀行在《2020年的中國》中指出，當前的中國正在經歷兩個劇變：從指令性經濟向市場經濟轉變和從農村、農業社會向城市、工業社會轉變。后者的轉變被稱為“城市化”。

而上述兩者的劇變皆與房地產行業的發展存在著莫大的干系。經濟模式的轉變培育出市場經濟體制下的房地產初期形態，房地產經濟又在城市化進程中不斷加速，成為市場經濟體制下的先行者和排頭兵。巨大的動能和前所未有的拉動力，將經濟能量輸入饑渴的城市血管，驅動機器的起步、加速，并將動力傳遞至左右經濟模式轉變的層面，不斷加速了經濟模式的轉變和城市化的進程，有效和有力地促進了這兩個轉變的不斷升級，讓“經濟轉軌一城市化進程一提供動力一完成升級一再次促進”這個發展鏈條中形成閉環，在城市化進入加速期后的相當一段時期內發揮作用。

公眾不乏有這樣那樣的疑問：高企不下的房價、地價；風卷殘云的投資、投機；遍地橫生的蝸居、蟻族……這些同樣是經濟轉型和城市化進程中出現的問題，困擾著我國房地產業可持續發展和良性循環。但是，從歷史的角度看，矛盾總是事物前進的動力，只要能較好地調和城市化高速進程中大量尚未得到滿足的保障性需求與追逐GDP渴望城市化迅速完成這對矛盾，房地產依舊是城市發展的力量源泉。

從發展機遇看，城市化的重要意義不僅在于它改變了人類的物質生活方式，更在于它改變了人類的精神生活方式和價值觀、公民社會的觀念、信息社會的觀念等，而這些，都是在城市文明的基礎上產生的。歸結起來，不妨這樣說，一切文明的產生均來源于社會的形成，社會的不斷發展形成城市的基礎，城市是促進文明發展的物質基礎。同時，文明也是城市一直在追求的精神向往和無形的社會推動力。在文明的推動中，城市和經濟社會不斷延伸和發展，兩者相輔相承、相互作用。

而作為城市化的硬件基礎，地產業和大量的商業、辦公、住宅承載著城市化進程當中每個細節的發展變化，所以說城市是地產的載體，而地產是城市化進程的載體。

從時間節點看，“人口紅利”是一個不得不提的話題。在這個時期，生育率下降，少兒與老人的撫養負擔相對較輕，總人口中勞動的適齡人口比重上升，在老齡人口達到較高水平前形成勞動力資源相對豐富、對經濟社會發展相對有利的時期。

至2030年，我國人口對住房的支撐力還會延續。除宏觀經濟重大波動和其他非正常因素所導致的經濟異動，房價下跌的可能性很小，且會在相對一段時間內維持上升態勢。這對于我國完成整個城市化的進程是個極為有利的條件。而較快的城市化進程和較為理想的人口結構，也將成為我國經濟保持增長的支柱。所以，“人口紅利”時期將是我國城市化進程當中重要的發展機遇。

從發展要求來看，就CBD而言，作為城市經濟引擎，存在需要良好的經濟基礎、高素質的從業人員、大規模的常駐入口和商業服務業硬件設施及配套保障設施對其實現有效支撐。就城市群來看，不論是長三角、珠三角還是環渤海經濟區，不論是京津冀經濟圈還是成渝經濟體，都謀求在經濟、文化的不斷交流中迅速完成一體化，盤活和帶動周邊區域以促進自身發展，并形成抱團合力效應來推動板塊經濟飛躍，顯現出城市群引擎的作用。

城市的不斷發展會對地產業提出越來越高的要求，而地產業的發展也為這些問題找到了前瞻性的解決途徑。當然，這更不能排除房地產這個行業自身在社會經濟效益、資本密集程度、拉動下游產業、利稅與就業等方面對城市經濟和社會經濟所產生的直接作用和深遠影響。

所以說，這是一個被機遇、要求、時間節點所統一的特殊時期。在這個時期，房地產將繼續擔綱建造城市的主角。