馬光遠:資源地產博贏市場

房子作為一種特殊商品，具有居住屬性與投資屬性雙重價值，而凝聚了多重稀缺資源的別墅，更是將宜居價值發掘到極致，成為高端人群的財富風向標。為解析當前宏觀經濟形式與政策嚴控下高端物業的價值走勢，特請著名經濟學家馬光遠，撥云見日，深入解讀新形式下高端物業的價值呈現。

記者：今年二季度以來，中國經濟可能陷入滯漲或硬著陸的言論甚囂塵上，我國經濟發展走勢如何?其對房地產市場的影響如何?

馬光遠：一些經濟學家和市場人士自二季度伊始就開始擔心中國經濟將陷入滯漲，“中國經濟硬著陸”之說烽煙四起。7月13日，國家統計局公布了上半年國民經濟統計數據顯示，2011年上半年國內生產總值(GDP)204459億元，按可比價格計算，同比增長9.6％。在歐美經濟增長乏力的形勢下，這份答卷顯得異常靚麗，且遠遠高于市場人士的預期。數據勝于雄辯，9.6％的增長在我看來完全可以打一個A+以上的分數。

聚焦“三駕馬車”的具體表現：固定資產投資保持較快增長，而消費和出口亦保持了平穩增長的態勢。今年上半年，全國房地產開發投資26250億元，同比增長32.9％。其中，住宅投資18641億元，增長36.1％，全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9％。盡管房地產市場正處于嚴厲的政策調控之中，但在通脹預期與負利率效應之下，房價并沒有出現下降的跡象。

記者：在政策對市場的擠壓效應下，投機投資需求受到抑制，您認為在當前的經濟、政策環境下，別墅產品的哪些特質保證了其價值穩步走高?

馬光遠：房地產調控政策的基本目的不僅僅在于短期抑制高房價，更在于改變房地產投機、投資過剩的狀況，使房地產回歸居住的基本需要。也就是說，政策調控之下，財富人群即使擁有足夠多的財富也不能隨意購置房產，人們勢必將對購房這一重大經濟行為更加謹慎，政策引導置業者更看重房子的宜居屬性，審視房產價值的目光將更加苛刻。

由此可見，物業的實際價值是否足以支撐房價且擁有更多的附加價值，成為了新形勢下衡量住宅產品的重要標尺。在房地產市場中，別墅往往通過對稀缺資源的占有而彰顯出頂級人居的至高品質，與普通住宅相比稀缺性更強。在景觀資源、城市資源、人文資源及建筑品質等方面占據其一才能稱之為高端物業，而占有的稀缺資源種類越多、品質越高，就會呈現出更強的宜居屬性，物業的價值也就越高。

記者：聚焦北京別墅市場，財富人群應以何種標準甄別高品質別墅產品的真正價值?

馬光遠：高品質別墅往往擁有非凡的景觀資源，自然山水、高水準城市公園及擁有高爾夫球場的區域周邊是高品質別墅的“生長地”；人文資源多指歷史長河積淀凝萃之名勝奇觀，當居住被賦予了文化底蘊，其價值亦將倍增；除此之外，豐沛的城市資源、考究的建筑品質，高品位的配套設施及服務共同構成了高品質別墅的價值體系。

同時擁有以上各類資源的別墅在市場中可謂鳳毛麟角，其中，以一渡新新小鎮為代表的資源型別墅，呈現出多重稀缺資源兼而有之的非凡價值。國家4A級風景名勝區“十渡”旅游區內拒馬河畔，擁有無價的自然山河景觀資源；世界地質公園更是為區域增添了深厚的人文涵養。而在擁有了自然景觀資源與人文資源的“先天優勢”之上，只有勤練內功方能成就經典。一渡新新小鎮在園區內重金打造18洞高爾夫球場頂級配套，加之四星服務假日酒店、溫泉SPA養生會館等高品質的頂級墅質配套，種種令人驚艷的資源價值使其成為了北京別墅市場中的“珍稀墅種”。隨著稀缺資源的價值日益提升，可以預見，此類產品未來的價值成長空間將