政策調控常態化,低周轉房企面臨發展瓶頸

房地產調控已成常態，調控政策必將延續。隨著下半年市場供應量大幅增長，市場競爭異常激烈。堅持高利潤的經營策略，其核心思想在于調控政策的對賭，如果政策在一段時間后放松，則企業將繼續獲得高利潤的銷售回報，反之則會對企業未來發展構成相當的風險。然而，從種種跡象來看，宏觀層面上對房地產行業的調控至少近兩年內退出的可能性極小。

根據綠城(中國)公布的2011年上半年業績報告，報告期內集團共有72個在售項目，總銷售為203億元，其中歸屬于綠城集團權益為131億元，僅完成全年550億銷售目標的37％。另外值得關注的是，今年上半年綠城新推樓盤預售率為53％，而所有樓盤的平均去化率大約為40％。根據克而瑞研究中心所掌握的全國標桿房企今年以來的銷售數據，綠城的項目去化率水平明顯低于其他同檔次的企業，而究其原因則是綠城堅持項目高利潤率的經營策略。

通常來講，我們可以將房企經營的核心訴求分為兩類：高周轉和高利潤。前者追求銷售速度和規模效應，在淡市中這類企業會通過降價來刺激市場以維持企業周轉速率，典型的代表如萬科、恒大、保利等；而后者則更注重單個項目的利潤空間，因此不會輕易選擇降價促銷，這類企業大多以開發高檔項目為主，往往受市場周期影響較大，不同市場環境下銷售業績會天差地別，典型的代表如綠城、金地、招商等。

其實從房地產行業發展至今的軌跡來看，由于大多數時間里市場處于單邊向上的趨勢中，確實很難評斷哪類企業更出色，但近幾年來隨著政府對樓市的調控趨于常態，行情正越來越呈現出短周期化特征，在這樣的大環境下高周轉企業在把控市場節奏方面的優勢開始顯露。以萬科、保利和恒大為例，三家企業2008年年銷售額為479億元、205億和60.3億元，到2010年增長到1082億元、662億和504億元，只花了短短兩年時間分別翻了2.3倍、3.2倍和8.4倍之多，其擴張速度之快可見一斑。而反觀注重高利潤、低周轉速度的綠城，其2009年全年銷售510億元，僅次于萬科的630億元，業績排在全國標桿房企的第二位。但在短短兩年不到的時候之后，2011年上半年，綠城的銷售業績在房企中的排名已跌落至第九位，且與萬科、恒大等第一集團企業差距巨大。

事實上，今年以來已經有不少原先同樣追求高利潤的房企逐漸向高周轉靠攏，典型的例子是招商和中海，兩者和綠城相似也一直以開發高檔項目見長，但當前的發展路徑卻開始發生差異。中海地產6月份在杭州的項目中海紫藤苑以低于周邊10％的價格開盤，當日即獲售磬；同月，招商地產也推出深圳觀園、雍景灣等多個新盤，同樣憑借著低于預期的價格連創佳績。值得一提的是，招商6月份單月的銷售金額等于今年前5個月的總和。從中反映出現的結論是：高端、大戶型項目并不是不能做成高周轉模式，且其通常降價而凸顯出來的性價比，在當前的市場環境下同樣可以獲得非?？捎^的去化速度。

在筆者看來，堅持高利潤的經營策略，其核心思想在于和調控政策的對賭，如果政策在一段時間后放松，則企業將繼續獲得高利潤的銷售回報，反之則會對企業未來發展構成相當的風險。然而，從種種跡象來看，宏觀層面上對房地產行業的調控至少近兩年內退出的可能性極小。另一方面從市場面上所反饋的信息來看，隨著二三線城市限購的影響力逐漸擴散，5、6月份典型城市成交量的企穩回升已基本中止。由于調控政策繼續加碼，已使得市場需求對房價回調的預期再次加深，這意味著在三、四季度，即便是高周轉房企要想取得和上半年相當的銷售速度也需要做出更大的價格讓步，換一句話說原先周轉率就偏低，不愿降價的企業將面臨更大的壓力。