北京 供需失衡限購持續發酵

在本輪房地產限購政策中，令業界轟動的當屬華業東方玫瑰降價事件。一夜蒸發40多萬元，華業東方玫瑰老業主要求退差價。“開發商降價，老業主要求補償差價”。8月初，華業東方玫瑰二期A9號樓推出了80多套特價房，均價14000～15000元／平方米，和優惠前16500元／平方米的價格相比，降幅達到10％以上。降價引發了前期銷售的A4號樓40多位老業主的極度不滿。毫無疑問，這是一個標志性的降價勝于“價格為王”的限購事實。

“價跌量漲”各大房企看誰跑得快，

北京中原地產數據顯示，北京上半年商品住宅成交4.37萬套，成交面積為454.77萬平方米，同比下，降15.7％。8月22日～8月28日，共新開4個樓盤，新增商品房推盤量22.44萬平方米，共1908套房源，開盤項目均為舊盤加推，除麗都壹號是位于三、四環之間，其他均位于五、六環，普通住宅以80～140平方米二居、三居為主。8月22日～8月28日，新建商品住宅網簽成交量1305套，環比8月15日～8月21日上漲13.48％，與上月同期相比下降40.47％，本周新建商品房總成交網簽量2876套，住宅占45％。8月份新建商品住宅期房供應5849套，環比上漲53％，網簽成交累計4662套，比7月同期萎縮46％。

從4月住宅項目供應猛漲、成交量隨之上漲，到現在的庫存量高居不下、成交大量萎縮，新建住宅項目面臨“山窮水盡”的困境。2010年兩次樓市調控后，憑置業剛需的強勁余力支撐了今年1月樓市最后的瘋狂，在“國八條”和“京版十五條”后，秉承2月春節期間的低迷成交，北京新建商品住宅一蹶不振，持續低位成交。4月下半月起，住宅供應井噴，房源積壓形成供需嚴重失衡，有效需求量已被大量消耗。

由此，降價銷售開始打響。3月5日，遠洋一方以“打折”方式實際成交價格下降4500元／平方米，打響北京樓市降價第一炮后，首開常青藤等一些樓盤也紛紛效仿，折扣幅度加大、開盤首日頂用房款與機構媒體組織的購房團等琳瑯滿目的優惠策略層出不窮，并且成交率也多集中在這些“熱銷”樓盤中。

降價一直在進行。碧桂園、中海、恒大等地產大佬都沖在了促銷前列，而且取得了很好的效果，在淡市中創造了不少熱銷案例。

8月初，華業東方玫瑰也推出了60套特價房，每平方米下調約1000元，部分較低樓層單價甚至只在14500元／平方米左右，降幅達到10％以上。這幾乎成為通州在售新房項目的最低價。與此同時，通州珠江拉維小鎮推出30套特價房，毛坯均價14500元／平方米，精裝均價17500元／平方米，較去年底該樓盤25000元／平方米的均價下調近萬元。

近三年通州出讓的住宅類地塊合計為21塊，提供的住宅建筑面積為387萬平方米，占到全市住宅地塊出讓面積的13.1％。庫存量已經上漲到歷史高點的通州很可能繼續面臨沖擊。去年下半年供應的通州項目大部分簽約量都不足三成。通州等新城房價有望跌至萬元。

隨著水面的下降，裸泳的開始浮出水面。大興區在售商品房項目價格正在走低。據亞豪機構統計數據顯示：2011年1月份，大興區域在售項目的成交均價為19262元／平方米，2月份春節前后成交均價為21923元／平方米，截至8月25日成交均價為20111元／平方米，相比2月份價格下降了8.3％。

在樓市調控政策影響下，現在不僅通州、大興，其他很多區域也已經逐漸開始出現特價房的促銷行為。位于房山的中糧萬科長陽半島8月初迎來第九次開盤，前五期均為“日光盤”，第六期變成“月光盤”，第七期當日售出60％，而到第八期僅為30％。第九期推出分期首付的促銷手段，首付30％可以分期付款，首次付款最低為10萬元。

除了長陽半島，萬科在北京的多個在售項目也均有這樣的促銷優惠。位于昌平的金隅萬科城，首次支付10萬元之后，剩余房款可在一年時間內再分兩期付完。目前在售的萬科藍山loft項目也一直采用首付分期的方式進行促銷。萬科和住總共同開發的金域華府，也推出了特價房。北京萬科通過分期首付和特價房的方式來應對慘淡的市場。

如果說2～5月還有很多企業在觀望、等待，那么近三個月大部分開發商都已行動起來，推盤、促銷、回籠資金，緩解資金鏈壓力。2011年上半年央行6次上調存貸款準備金率、2次上調存貸款基準利率，嚴酷的貨幣政策雖然被指直指高漲的CPI，雖然是牽一發，但對樓市可謂動全身。受貸款利率上漲影響，在京的剛需購房者已經有一定的壓縮，而對于京版“國八條”中對購房者資格和購房數量的限定，本地居民限購兩套、外地居民提供連續五年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明限購一套的政策，投資購房幾被擠盡。

從整體來看，無論是北京的本土房企還是在二、三線城市有項目的北京房企，似乎借“限購令”變“促銷令”，通過促銷降價快速回籠資金。然而這帶來的最直觀的影響是有能力、有資格購買的客戶越來越少。

供需失衡一、二手房價倒掛

憧憬在黃金樓市的9月之后補足銷售缺口的開發商，不得不面臨更加嚴峻的現實，今年很多開發商完不成銷售目標將成為本年度一大歷史性事件。

“金九銀十”也就這么結束了。按每年的季節規律，9～10月供應量大增，促銷成風、成交放量、價格下行，也即在成交方面仍會出現所謂的“金九銀十”。

房地產交易管理網統計數據顯示，目前北京新房庫存量已經逼近11萬套的警戒線。近郊商品房住宅庫存量持續高漲，首次超過城區。其中，通州、房山、大興、順義、昌平、門頭溝等近郊區域的庫存量52606套，城區庫存量47095套，這是有史以來北京近郊區商品房庫存首次超過城區，占比超過50％。根據目前市場消耗量計算，預計在明年初市場很可能達到庫存量的頂峰，下半年成交價格受低價樓盤入市和成交增多，預計有3％～5％的下降空間。供大于求的市場局面已經形成。

供需失衡帶來的最為直接的影響體現在二手房市場，一、二手房價倒掛現象的逐漸蔓延，標志著北京等一線城市房地產市場的實質性回調已經開始。顯然，供需拐點已真切來臨。

近日，本刊記者以購房者身份探訪北京二手房中介公司門店得知，二手房價格已走出5月份的小幅度低迷而正在逐步攀升，到8月略有微降。以位于東三環附近的蘋果社區麥田地產中介報價為例，結合2010年8月該地區二手房價格調查結果，蘋果社區二手房已由2010年8月的28000元／平方米升至34000元／平方米左右，樂成公館已由2010年8月的39000元／平方米升至42000元／平方米左右，而距離上述項目最近的在售項目首城雙景目前均價為38800元／平方米，且該項目為商業立項，四十年產權，不在限購范圍內；而更緊鄰東四環的萬科藍山，目前住宅在售均價為39800元／平方米～41800元／平方米。

根據北京中原地產對最近幾個月在京開盤的老項目再上市價格的統計，商品房售價低于同項目在售二手房價格的現象開始增多。

有分析認為，此類情況的發生意味著樓市經由一年來的調控，已經進入了博弈的深水區，房價泡沫成分會愈加顯現。因為一手房為開發商所有，這是一個對市場價格較為敏感的群體，對應市場變化做出的價格調整會更為及時與靈活，但二手房大多為個人持有，對市場反應較為滯后。因此，在經過一年的密集調控之后，一旦一手房價格開始下調，一二手房價差距加大，消費者對市場的未來預期心理會越發謹慎，從而更趨向于持幣觀望，進一步加劇市場回調預期。

“一、二手房價倒掛現象的擴大，標志著市場整體回調已經露出了征兆。”北京中原市場研究部總監張大偉分析認為。張大偉表示，在導致一、二手房價倒掛的多種因素當中，可以明顯地看到房地產調控政策的影響。比如，由于調控政策導致銷量銳減、一手房存貨量加大，使得開發商資金問題日益嚴峻，需要隨時調整價格；受到限購無法換房的影響，二手房業主惜售心態愈發明顯，掛牌出售價格居高不下。由于很多持有房產套數超過限購標準的投資者，一旦出售房產就沒有購房資格，導致其出售更加謹慎、不愿意降價等等。

持續不斷的調控因素是造成成交量低迷、價格低位徘徊的主要因素。亞豪機構副總經理任啟鑫分析指出，由于消費需求被限購政策抑制，導致供需情況發生明顯變化，購房者觀望待購情緒增加，也影響了開發商的價格預期。

限購等于救市?

8月初，第三套房貸最后的一點口子也將被徹底堵上。北京各家銀行已經“一刀切”叫停第三套房貸及以上貸款，銀行VIP客戶也不再擁有特權，另外，能發放三套房貸的個別特例也被封死。北京作為此輪實行限購最嚴厲的城市，無疑限購被決策層寄予了厚望。

一年間，調控成為房地產業的絕對關鍵詞，力圖阻截房價的狂飆突進。限購加碼讓大部分開發商選擇了沉默。任志強在其微博上稱，限購會造成短期價格波動，但限地大約只能減少供給而推動漲價，房價首先從關緊土地閘門開始。

可見，2011年是房地產行業大洗牌的一年，政策層面主要體現在行業結構調整方面。引用一位知名的業內專家的話說，目前房地產市場正處在中場休息階段，下半場的走勢將取決于保障房、市場預期等關鍵因素。不過無論如何，市場前景并不樂觀。11～12月的市場將存在一定的不確定性。

對此，北京市房協副秘書長陳志解釋說，隨著調控政策繼續發力，開發商“以價換量”勢在必行，降價項目將明顯增加。他強調，目前北京房地產市場供求矛盾趨緩，住房市場逐步偏向買方市場。

“價跌換不來成交量”，華遠地產董事長任志強在談及限購令對于當下房地產市場的影響時語出驚人，政府的想法其實是希望用房價的下跌去換取銷售量。只要價格沒下來，限購就不會停止。但是在嚴厲的限購政策下，有些人不是買不起，而是沒有資格買，因此即使房價下跌，也換不來成交量。他指出：

“未來一段時間內，緊縮仍然是一種常態，但是限購令肯定不會成為一個長期的政策。限購令最終會轉變為其他方式，比如稅費，目前中國臺灣和香港都在用稅費調控樓市，稅費是市場化手段，盡管也存在一些不合理之處，但遠比限購合理。”

7月份，北京已連續兩個月環比轉負。但據觀察，北京四環內的項目幾乎沒有降價，甚至還在漲價。由此看，整個市場比2008年面臨更為復雜的情況，不同區域的不同項目、限購城市和非限購城市都產生了差異性。

多數業內人士發出這樣的聲音，本輪調控最具殺傷力的政策之一當屬限購，而限購還將進一步擴大化。在新浪微博上，北師大房地產研究中心主任董藩就國家發改委主任張平的“堅持房地產市場調控決心不動搖”一詞表示附和，董藩認為，這段話正應和了他曾說過的“房價不跌，調控不止”一說。從張平的講話中可以得到這樣的信息：中央并不認為此番調控已經達到預期效果，政治局對房地產宏觀調控態度十分堅決，尤其是下半年調控的堅決性與保障勝住房結合在—起，而不是堅決用強有力的措施嚴厲打擊住房投機炒作。至于是否房價跌了就會停止調控，還要另當別論。

而國內著名經濟學家茅于軾坦言：“限購讓我們走回頭路。中國的房地產價格高得離奇，因此對房地產限價似乎是有理由的。限購能夠抑制房價。但是房地產價高的根本原因是土地被壟斷，缺乏其他良好的投資機會，收入差距太大。不在這些方面想辦法，用簡單的行政手段來處理，雖然房價可以被壓抑，但是會引起其他的經濟問題。”

北京庫存突破11萬套“金九銀十”或迎降價潮

根據北京市房地產交易管理網數據顯示，截止到9月4日，新建商品房庫存量已達111136套，創兩年來新高。其中，商品期房73528套、現房住宅37608套，均接近歷史峰值。

偉業我愛我家市場研究院分析表示，北京新建商品住宅已持續五個月出現供應量超過成交量的情況，成交量的持續低迷以及新盤供應的不斷增加，使得樓市庫存再創新高。此外，預計9月份北京會有近30個項目開盤入市，這將會給樓市庫存帶來更大的壓力。

雖然目前市場上出現了在售項目團購、特價房的現象，但僅僅是個案而已，全市范圍內實質性降價還未鋪開，8月全市成交均價僅比上月下降2％。購房者大都選擇延后入市時間，等待房價的進一步回落。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，庫存壓力的不斷加大，部分開發商資金鏈的愈加緊張，使得9、10月份會有更多的新盤加入到打折促銷的行列，“金九銀十”北京房價或將迎來一輪范圍更大的、幅度更深的降價潮。

此外，胡景暉表示，目前北京市場上潛在的、符合購房條件的購房需求依然龐大，積蓄已久的購房需求亟待釋放，9、10月份或將出現的普遍的、較大幅度的房價回調，將成為購房需求釋放的契機，成交量有望隨著房價的回落而逐步回暖。

本刊市場調查人員特將未來即將入市的新盤采錄如下，以供參考。

上海：房價停漲有望“金九銀十”

新版“滬四條”出臺，上海樓市調控升級加碼，房價全面停漲，為剛需購買客戶帶來了最佳購房時機。

偉業我愛我家市場研究院分析表示，從今年2月起，申城二手房成交情況始終處于冷清狀態，其中成交量最低為2月，套數為7946套，最高成交月在5月，為14144套，其余月份皆徘徊于13000套左右。而當前上海二手房可售量已高達1820萬平方米，遠超2008年12月的1320萬平方米，可見剛性需求被極力抑制，購買力得到被動積累，如今上海房價上漲勢頭已得到全面遏制，二手房交易中的議價空間逐步增大，房價回落勢在必然，預計會在今年9、10月份得到充分顯現。屆時，伴隨著結婚置業、拆遷等剛性需求的適時出手，上海二手房市場的“金九銀十”有望到來。

新房方面，偉業我愛我家市場研究院分析表示，盡管2月份進入調控后的短期休眠期，月成交面積僅為17.8萬平方米，然而隨著龐大的剛需購買力逐漸支撐起了市場，樓市再次逐漸回暖。伴隨“紅五月”以及開發商積極開盤放量的利好影響，5月成交再次達到巔峰，總計簽約面積83.1萬平方米，但仍沒有超過調控前105萬平方米的月成交量，購買力上漲空間很大。從成交價分析，上半年商品住宅均價為22600元/平方米，基本與去年下半年持平，雖然并沒有出現預期中的大跌，但是整體水平基本平穩，而且漲幅回落明顯。進入8月后，樓市存量房58836套，總計面積達859.9萬平方米，庫存量的大幅攀升意味著開發商去化房源壓力顯現，資金回籠減緩。申城8月打折優惠樓盤增加至145個，環比7月上升了10％左右，創今年單月打折優惠項目數量新高。由此可見，開發商已經在為今年的“金九銀十”造勢和預熱，預計到了9月、10月，打折優惠樓盤數量會保持上升趨勢，且幅度增大，因此購買客戶選擇余地變大，成交可能性增加，整體上將會加速樓市的回暖，為新房市場迎來“金九銀十”。

另外，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示：二、三線城市限購令的相繼出臺，為投資客返滬起到了有效促進作用，不僅如此，開發商的一系列優惠折扣及房東的議價空間的增大，更是促進了曾經因為限購、房價高漲而溢出性購房需求的回歸。經偉業我愛我家市場研究院統計，7月起，外圍板塊二手房價多呈現下跌，全市128個控制點中，下跌63個，持平4個。持平板塊大幅減少，上漲和下跌板塊數量基本相同。其中，下跌板塊主要聚集在外圍區域，嘉定豐莊板塊和安亭板塊分別下跌0.84％和0.60％，青浦趙巷板塊和重固板塊均下跌0.53％。可見，外環板塊“以價換量”特征開始明顯。進一步增加了申城樓市“金九銀十”的可能性。

南京：房價回落供需反彈

南京新房市場，根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，截止到2011年8月15日，全市新建商品住宅銷售量為24052套，創四年來新低，比2008年同期下降19.4％，比2009年同期下降57.7％，比2010年同期下降10.5％。

偉業我愛我家市場研究院分析表示：一方面，南京供應量在今年總體呈現持續下跌趨勢。限購令和CPI上漲是業主惜售的重要原因。隨著下半年CPI的回落，再借助“金九銀十”和房展會的到來，供應量會穩步回升。另一方面，從9月份到年底，正是婚房和學區房熱銷的時期，經過了大半年的等待，剛性購房需求亟待釋放，隨著下半年房價的繼續回落，會有更多的需求量進入市場。

偉業我愛我家市場研究院分析表示：從2010年開始，部分開發商鑒于市場行情欠佳，推遲了新盤的開盤時間，商品住宅的供應量持續下降。今年一季度，商品房銷售進入谷底。隨著調控的深入和銀行在今年連續5次提準、3次加息，開發商的資金狀況越發緊張，目前已經有更多的開發商醞釀降價，預計下半年南京房價還將繼續回落。

房價的回落勢必會引發購房者的出手熱情。據了解，從二季度開始，部分開發商資金鏈出現短缺問題，為了促進銷售，開發商在部分樓盤開展了降價跑量的策略。這些樓盤的價格要明顯低于周邊其他樓盤，房源一經推出就引起了客戶關注，一度出現搶購現象。隨著“金九銀十”的到來，入市開盤量會顯著增加，各品牌房企項目之間的競爭日趨激烈，降價跑量也將成為眾多開發商的必然選擇，隨著房價的再度回落，購房人的購買熱情也將被再次點燃。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計：“金九銀十”和南京秋季房展會的召開將會促進市場的成交量在短期內小幅上漲，如果房價能夠繼續回落，并基本達到多數客戶的心理預期，成交量將會穩步回升。