限購版圖擴大二三線樓市博弈的棋局

隨著二三線城市房價的看漲，限購令即將啟動第二次升級。毫無疑問，對最先限購區域的投資投機需求將會有立竿見影的抑制效果。業內專家表示，個別房價漲幅突出的二三線城市將會被首先限購，各方都應該充分理解決策層調控樓市的決心，樓市將繼續處于“深度降溫”通道之中。

一場秋雨一場寒，涼爽的秋風也給當下的樓市帶來了明顯的秋意。這個初秋，在房地產中介行業干了近十年的尹海燕離開了她從從事的行業。尹海燕是北京一家房地產中介公司的經紀人，2009年北京房地產行業特別景氣的時候，基本上每個月都能拿到上萬元的提成。去年，“國十條”的出臺給瘋狂的樓市打了一劑鎮定劑。而今年“京十一條”的出臺讓北京的樓市更加“雪上加霜”。今年4月份以來，尹海燕連續三四個月沒有開單，每月只能拿到1000多元的基本工資。眼瞅著北京樓市趨冷，本來打算回老家秦皇島發展的她，近期又得到了二三線城市限購的消息。進退維谷的她，只好選擇了改行，進入保險行業做銷售。

一葉知秋。限購“擴容”的消息使得全國房地產市場風聲鶴唳，各地樓市陷入困境。受市場持續低迷態勢的影響，偏安于東南隅的溫州樓市因疲態盡顯而備受關注，作為溫州炒房團的后院，溫州在一定程度上是樓市變幻的風向標。隨著調控的深入，溫州樓市在土地交易、新房和二手房買賣上的全面乏力，甚至有“拋房潮”、“樓市崩盤”的聲音見諸報端，溫州樓市牽動著全國樓市敏感的神經。

“金九銀十”或成泡影

限購劍指二三線城市，北京中原三級市場研究部總監張大偉表示這一政策并不高明。以已經限購的北京為例，受北京出臺限購政策影響，周邊部分二三線城市如廊坊、涿州燕郊等地承接了部分來自北京的投資或自住需求。事實上，由于一線城市限購導致投資轉移到二三線城市致使二三線城市售價上漲過快，風險更大。北京限購之后，部分投資客或自主需求無法在北京買房，轉而將目光轉向河北的廊坊、燕郊等地，這也促使了當地房價的上漲。所以，在限購名單正式出臺之前，不排除部分外地剛需比重較大、外地常住人口較多、符合限購條件的“準限購”城市出現恐慌性購房的可能性。也有可能因為限購的擴容，會推高“準限購”周邊城市的房價。“限購名單之所以在8月底前出爐，很可能是為壓制可能出現的樓市‘金九銀十’反彈”。張大偉表示，“金九銀十”是房地產市場最關鍵的銷售季，很多城市銷售量接近全年的一半。如果這期間調控政策維持現狀，很可能出現未限購城市爆發性上漲帶動限購城市出現反彈，影響已出現的下調趨勢。而一旦限購蔓延到二三線城市，預計今年的“金九銀十”很可能成為泡影。限購推高房租

全國性的限購出臺之際，業內人士擔心，在公租房體系尚不完善的時候大面積限購可能推高房租。這樣的擔憂并不多余。北京限購后，今年7月份海淀區租賃需求量比去年同期上漲了80％，租賃供需比達到了1：4.4，租金均價達到了4400元／月·套。

中關村一家中介門店經理稱，即使過了7月的租賃旺季，目前海淀區中關村區域的租賃房屋仍供不應求，業務員都在努力尋求房源。北京市統計局日前公布的數據顯示，上半年北京住房租金指數同比上漲12.7％。另據某中介機構的數據，7月北京租金均價為3229元，與出臺限購令的2月份相比上漲161元。記者近日探訪國貿、呼家樓附近多家中介門店發現，CBD區域的兩居最低租價在3500元／月左右，而此價位房源多是房齡十年以上的普通住宅。雖然租金不低，但在此上班的白領還是爭搶房源。

面對房租上漲的咄咄之勢，有呼聲直接把矛頭指向限購令，理由是：一些人買房受限，只能租房，抬高了房租。限購令對購房意愿的制約是毋庸置疑的。據北京中原地產的數據，限購前北京每月新房加二手房交易在3萬～4萬套，其中40％以上是外地戶籍，現在一個月交易一共1.5萬套左右，其中不到10％是外地戶籍。

全國性限購將引發下一輪暴漲

面對限購擴容的消息，房地產評論人馬躍成接受本刊記者采訪時認為，要解決房地產最根本的問題，如同治水，光堵不疏，勢必沖毀堤壩。現在的問題是，由于危機導致制造業等其他行業不景氣，投資回收期長，目前由于銀行信貸吃緊資金要求回報高，卻沒有其他投資途徑，導致只能是去炒地皮和房產，這勢必影響房地產導致價格飆升，而一線城市限購，資金只能去二三線城市，如果二三線城市也限購了，資金會投到縣城等更邊緣的城鎮，依然不能解決根本問題。

馬躍成分析，二三線城市限購是對二三線城市的開發企業、投資者的一大考驗，行業可能面臨著整體洗牌。自從以限購方式調控以來二三線城市房價的確有一定漲幅，主要原因是很多房企、投資者資金已無法進入一線市場，自然會選擇進入二三線城市。這樣的調控方式調控結果也許短期看會有一定成效，但肯定也有弊端，國家現在存量房很大，如堅持此種方式進行調控，存量房會繼續增加，另一種可能是資金會有部分轉移到其他領域或國外市場。

北師大房地產研究中心主任董藩近日通過微博就“二三線城市房價上漲過快的城市要進行限購”的政策發表看法時說：“限購限貸長期化意味著什么呢?我曾預測限購限貸可能長期化。現在這種預期正被強化。調控誤入歧途，但沒人承認錯了，只好強化現行措施，調控不能斗氣。”董藩認為，限購限貸長期化要么使需求大量沉淀，嚴重威脅就業、財政收入、經濟增長等，進而影響穩定，還可能會帶來下一輪暴漲。