城市運營商

在天津濱海新區，昔日草木不長的鹽堿灘上，人們正在享受著綠色有氧生活。由城區任一點出發，300米內有街頭綠地，500米內有5000至1萬平方米的公共綠地，3公里內有市、區級公園，10公里內有大型風景區。

“造房”變為“造城”

在天津濱海新區，昔日草木不長的鹽堿灘上，人們正在享受著綠色有氧生活。由城區任一點出發，300米內有街頭綠地，500米內有5000至1萬平方米的公共綠地，3公里內有市、區級公園，10公里內有大型風景區。

在北京的周邊，河北香河、天津武清和寶坻以及旅游城市煙臺、青島等地，一出出造城、造鎮的恢弘大戲正在拉開帷幕。操盤者都是赫赫有名的企業，僅香河一個縣就有50家大開發商進入，其中30家是上市公司。萬科、富力、萬通、龍湖、綠地、首創、合生等等無不大幅圈地造城。他們著眼的不再是單純的住宅產品的開發與銷售，而是通過對一個區域的交通、商業、教育文化、醫療衛生、產業、休閑、體育等與生活相關配套的全面營造，實現商業價值與社會價值。

作為中國城市發展的中堅力量——房地產，在這個高度發展的城市化進程中扮演什么樣的角色?站在一個更高的角度，每一個開發商都應該是一個負責的城市運營商。城市運營商自覺圍繞城市的總體發展目標，結合城市發展的特殊機遇，以市場化的方式，在滿足消費者需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分。

中國市場經濟轉型之后，經營城市成了擺在每一個城市管理者面前的共同課題。但是，城市經營并不僅僅是政府的事，政府最大的作用還是管理城市，決定城市經營成敗的是政府的管理能力與市場發展的力量。而經營城市與經營土地是密不可分的，于是，城市運營商應運而生了。城市運營商不同于一般的房地產開發商，它是指運營城市或區域的發展商。他們所從事的經營活動已經從常規地產向城市層面延伸，從大盤開發向區域經濟延伸。

“城市運營商”的提出者、著名策劃人王志綱說，“城市運營商”這一概念是相對于一般的住宅開發商提出來的，對于那些正在走向城市化的都市尤其具有現實意義。城市運營商是政府與市場相協調的產物，其主要任務一半是應由政府解決但政府無法解決的事情，一半是應由市場解決而房地產發展商們不好解決的問題。

業內人士表示，將房地產開發與城鎮開發運營、城市和城市帶的重組相結合，是有實力、有遠見的開發商的新機遇。隨著城市化的加快，房地產將從原來的小盤開發到大盤化的時代再到城市化的經營，而一些超大型項目的開發，實際等同于建設一座新城。因此在進行大規模的城市建設時，可借助有實力、有品牌、有信譽的大發展商進行開發，借發展商作為城市開發的一只手，完成區域內的商業、文化、生活配套，有力地推動區域的城市化進程。

向“城市運營商”轉型是趨勢

中國目前35％的城市化水平正處于城市化發展的起步階段，距離城市化水平達到70％的平穩期還有很大的發展空間。由此看，中國一直到2020或2025年將會是城市化高速發展的時期。這期間，將有｀60％的人住進城市，住房的需求也越來越大，從這個意義上說，城市化為開發商提供了大量的發展空間。同時，隨著國際金融資本和國內大型企業集團的介入，房地產行業的競爭程度日趨激烈，除了企業管理和品牌因素外，資本運作能力和土地儲備也很大程度上反映了企業的市場競爭力。

業內專家表示，只滿足于產品打造、銷售，只會做住宅，處于同一競爭層面的房地產企業的發展空間會越來越小，常規房地產開發模式的道路也將越來越窄。在這種格局下將出現一次房地產企業的真正洗牌，未來兩三年出現的房地產企業的大腕，將不再是那些做常規住宅開發的房地產企業，而是一些從常規房地產企業中產生的城市運營商。

經營城市最終是經營土地，在城市群中，土地價格的高低往往是城市價值和城市競爭力大小的體現。在經營城市這個概念里，政府代表的是全體市民的利益，它通過制定宏觀的城市規劃發展思路和制定詳細的土地規劃以及建設完善的公共服務設施，再輔以配合戰略實施的各項游戲規則和部分強制手段，從而全面提升城市的價值和城市競爭力。但是，政府作為一個規則的制定者，必然需要一個特殊的群體來完全實現這個價值，確保其強大的城市再發展能力。經營城市是地產商發展到最高階段的歷史責任。因此，地產商的高級階段——城市運營商就浮現到歷史的舞臺上。應該說，地產商是政府經營城市的思路的貫徹者和執行者，它同時肩負兩種責任：一是按照政府的要求，按規定用途把規劃用途變為實實在在的產品提供給消費者；二是以購買土地的方式，使土地價值乃至城市價值逐步得到實現。這是政府運營城市的責任和城市運營商的責任的最佳結合點。

誰能成為“城市運營商”

城市運營商的軌跡從小盤到大盤，再從大盤到城市化，他們是城市的建設者、規劃者、組織者，是有社會責任的企業經營者和專業領域的旗幟，是建設城市的脊梁。他們站在“市長”的角度考慮問題，承擔起城市運營商的使命。而看似風光無限，實則步履蹣跚，城市運營商的現實生存充滿種種冰火反差和巨大壓力。

十幾年來，中國房地產業在不斷的碰壁中逐漸地成熟起來，但是一些城市對土地市場化的認識仍停留在“土地拍賣、轉讓”的形式上，缺乏總體規劃意識。而能否經營好城市的土地是城市發展的關鍵，中國房地產商怎樣才能成為中國真正的“城市運營商”?王志綱認為，基礎設施型開發商(如公建設施開發商)、居住建設型開發商(如郊區化開發商)、資源整合型開發商(如新城市、城鎮開發商，提前進入規劃，參與規劃，幫助規劃，幫助政府搞好規劃)、城市營銷型開發商(如參與經營奧運會的開發商)，最有可能成為中國真正的城市運營商?！斑@正是產生城市運營商的大好時機。但是真正能轉型城市運營商的不會很多，可能不會超過1％?！?/p>

成為城市運營商還必須具備四種能力：一是前瞻力(對城市未來發展)；二是判斷力(能夠做哪些，哪些是該做的，哪些是不該做的)；三是整合力(資源整合)；四是創新力(創造有個性的產品)。城市運營商在內涵上還應該有四大超越：一是在開發目標上，開發商從自我本位到社會本位與自我本位相結合；二是在開發方式上，由“內生型開發”到“內生開發與外源開發相結合”；三是在開發定位上，由單一項目的市場定位到城市區域功能的選擇定位；四是在對房地產的理解上，由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者。

責任地產做好城市運營商

“以實證方式探尋城市和住區發展規律，把握城市空間結構，未來城市發展方向和產業結構的變化，努力認識住區開發與城市發展的互動關系，以及由此所形成的供需關系規律，在尊重自然、尊重文脈的原則上來進行住宅開發，建造出適合人居環境的產品。”這是萬科的觀點，也應該是一個負責任的城市運營商的主張。

從城市建設發展史上看，其實地產商承擔了很大的社會責任。建筑是一個永久性的概念，它的保留價值不會僅僅有幾十年，而是在很長時間內影響著整個城市的景觀和文化。所以負責任的地產企業應該把精力放到產品的打造和服務的延伸上。當然在開發整個城市的建設改造過程中，政府的經營理念至關重要，但是唯有一個好的開發商和一個好的項目規劃，跟一個好的政府結合起來，才有好的運營。

有業內人士認為：“作為一個地產企業，首先在品牌城市的構建過程中要充分認識這個城市的歷史、現在、未來，還要認清這個城市的文化內核。地產商的每一個作品雖然不一定都是永久存在于這個城市，但是在相當長的一段歷史中，它們都在這個城市占據著一個位置，所以負責任的地產商必然要考慮它的項目契合這個城市的氣質、這個城市的定位。地產企業要分擔社會責任，就首先要尊重這個城市，尊重這個城市的法規。我覺得這點很重要。同時還要尊重這個城市的個性、文化、生態，要把整個城市看成自己的家去愛護?！?/p>

王志綱認為，若想使一些項目獲得持久的生命力，就必然要從大處著手，引進城市運營的觀念。同時，任何一個企業家特別是城市運營商，在看準宏觀大方向的同時，具體的執行力和整合力也是必備的素質，包括微觀層面上的營銷、廣告、規劃、設計、園林及售后管理等內容。王志綱斷言，在未來幾年里，具有城市運營商素質的房地產開發商，將開辟中國房地產業一個全新的時代，成為游戲規則的制定者和頒布