天津 市場掀起“折扣”戰購房者保持冷靜

嚴厲的樓市調控讓很多城市“并不好過”，天津也不例外。和其他多數大城市一樣，天津樓市也表現出了交易量持續萎縮、價格漲幅明顯回落的特征。

根據中國指數研究院統計，2011上半年天津全市商品住宅成交均價為9191元／平方米，在新建商品房(包括新建商品住宅和新建工商業住房)成交價格方面，5～7月份成交均價連續三個月持續回落，均價環比依次下降0.63％、3.35％和2.11％……種種信號都在暗示，天津房價已進入下行通道。

上半年穩步放量試探市場

2011年1～6月，天津樓市共有98個項目批次開盤，共計開盤134次，其中全新盤項目共有21個，占上半年開盤項目總數的21.4％。

具體來看，1、2月為傳統淡季，恰逢春節，樓市放量較少，共有26個項目開盤。3、4月，樓市開始回暖，部分開發商趕在春季房交會期間推盤，數量達到43個之多，而天津市場的剛需則在很大程度上支持了逐月的放量。5月是傳統旺季，許多純新盤不斷推出，單月開盤數量達到31個。6月，實際開盤34個，達到上半年開盤供應的最高峰。

可見，除2月份開盤量略有下滑外，上半年各月開盤數量基本呈穩步上升態勢。業界人士分析認為，受政策影響，市場濃厚的觀望情緒使得開發商延遲至下半年推盤，預計下半年市場開盤量將大大超越上半年。

集中推盤讓角逐更激烈

時至7月，天津共有39個項目開盤，與去年同期相比，同比增長160％，增幅較大。其中市內六區14個、濱海新區9個、環城四區10個、遠郊區縣6個。從區域分布來看，市內六區開盤量占7月總開盤數量的35.90％，其中南開區和河東區尤為突出，開盤11個項目，占市內六區開盤量的78.57％、全市總開盤量的35.90％。

濱海新區7月和6月開盤數目相同，共有9個項目，住宅類項目高達8個(6月開盤都為住房類項目)，繼續充實濱海住房供應。但是遠郊區縣僅有6個項目開盤，環比6月下降54.55％。

據不完全統計，8月有37個開盤項目，比7月少開盤兩個項目，但同比去年8月增長146.67％，增幅較大。其中市內六區8個、濱海新區6個、環城四區11個、遠郊區縣12個，全新盤僅有5個，相比7月偏少。

從趨勢上看，8月整體呈現出置業郊區化、純新樓盤大批放量、價格優惠力度大三大特點。中國指數研究院副院長陳晟表示，近期樓市低迷跟淡季的市場周期有關，在“金九銀十”來臨前的8月，開發商更多地選擇按兵不動蓄勢待發，加強客源“蓄水”，制定價格策略，為9月后的入市做準備。

預計9月天津市場將有42個項目開盤，其中市內六區有12個、環城四區13個、遠郊五縣10個、濱海新區7個。這些項目中純新盤有25個，占預計開盤總量的59.5％。對于市內六區來說，爆發性放量讓樓市角逐更加激烈，而對于濱海新區來說，雖然7個開盤項目中有5個為純新盤，但成交量能否和開盤放量走勢趨同仍是未知數。

全市打響“折扣”戰

來自中國指數研究院的數據顯示，目前天津住宅市場可售量已突破11萬套，且未來幾個月新增供應將保持百萬平方米／月。雖然大量新建商品住宅的入市使部分剛需得以釋放，但前期商品住宅存量過大，目前的成交狀況仍不能達到供需平衡，天津商品住宅出清周期再度延長。隨著住宅市場的急速放量，價格下行壓力也逐漸增大。

因此，天津市場上手持“折扣牌”的地產軍團不斷壯大，甚至某些項目還未確定開盤時間，優惠宣傳卻早已啟動。總體來看，市內六區保持了穩定抗跌的態勢，濱海新區則更多的是“以量換價”。

截止到7月底，全市已經有244個樓盤公布了優惠打折的最新政策，打折優惠的樓盤數占天津待售和在售總樓盤數的52.59％，比例再次突破了半數，其中不少樓盤更是打出了低于9.5折的超低折扣。遠郊區縣的優惠比例已經超過了60％，位列各區之首。

7月打折數量上升最快的環城四區，在8月有所回落，環比下降4.38％。而濱海新區經歷了優惠低迷之后，8月成為打折比例上升最快的區域，環比增長了5.99％，為漲幅最快的區域。截止到8月25日，247個樓盤公布了優惠打折的最新政策，比7月打折優惠的樓盤數量又增加了3個，占天津待售和在售總樓盤數的51.87％。

9月，市內六區打折優惠項目數量有所回落，環比下降3.21％，而濱海新區經歷了8月的優惠激增之后，繼續成為優惠比例上升最快的區域，環比增長了1.21％，以高成交量抵抗政策導致的低迷。

8月初開盤的天津大悅城住宅項目，雖占據中心城區老城廂黃金板塊，均價23000元／平方米，仍推出了全款9.5折、貸款9.8折的優惠。

位于津南小站板塊的天山水榭花都項目展開限時團購活動，主推140～170平方米三室高層產品，起價3800元／平方米，大大低于其6200元／平方米的均價；西青區即將于9月10日開盤的衛津領寓，精裝均價為16000元／平方米，優惠力度高達13％。

位于寶坻的珠江·京津國際城項目預計9、10月開盤，首開16層到頂高層，戶型為95、97平方米兩室，預計均價為5800元／平方米。現正在排號中，交5000元可享受1萬元房款優惠以及價值2萬元的珠江會員卡。而7月底、8月初的資料顯示，該項目均價為6200元／平方米。

濱海新區7月商品住宅成交均價為8862元／平方米，較6月下降11.16％，平均每套的總房款由6月的95.14萬元跌至85.42萬元，降幅近10萬元。7月開盤的南益·名士華庭項目主推高層和洋房，均價9536元／平方米，享受9.5折優惠。

環內限價房挑戰周邊房價

一邊是商品房的折扣大戰，一邊是限價商品房的火熱搶購。8月11日上午，4100余戶購房者參與了位于青區衛津南路王蘭莊地區的限價商品房項目天房美域豪庭的公開搖號。這也是目前位于外環以內少有的限價商品房項目。本次搖號的房源共有14棟高層，1336套房源，其中一室54套，二室1282套，均價7951元／平方米。

根據我愛我家門店反饋，自天房美域推出限價房以來，部分持有限價商品房購買資格的購房者對于該項目更加關注，尤其在近期不少客戶在看房簽約之前了解了限價房情況后均有所遲疑，計劃在詳細了解購買流程之后再做決定。同時，隨著近期該項目公開搖號，其周邊的二手房銷售壓力也隨之增大，業主的心理價位開始出現松動，議價空間在5％～10％左右。

我愛我家認為，限價商品房的價格優勢是其周邊二手房銷售壓力增大的主要原因。一方面，從價格上看，同為天房美域項目的天房美域華庭和天房美域蘭庭項目近期已部分下發產權證，進入二手流通市場。目前美域華庭和美域蘭庭的二手房均價在13000元／平方米左右，比限價房高出近5000元／平方米。另一方面，從需求結構上看，項目所在的王蘭莊片區二手房需求并不集中，加之限價房的大量供應則使得市場中部分二手房面臨供大于求的局面，其價格必將受到挑戰，未來該項目周邊的部分二手房議價空間或將由此增大。

對后市房價下跌信心增強

盡管開發商不斷用低價位開盤和高折扣的優惠措施吸引購房者關注，增建的保障房也讓很多購房者看到了希望，但多數購房者仍表現出冷靜的觀望態度。在某次看房團中，一位接受記者采訪的女士表示，郊區的高層樓盤定價在15000元／平方米以上，即使給出十幾個點的優惠還是很高，而配套等仍不能達到預期的要求。她表示，現在買房除了要選擇大品牌、信譽好的開發商外，價格實惠也很重要，不能只被優惠力度這樣的營銷手段沖昏了頭腦，否則“抄不到底反而會賠了本錢”。

搜房網的一項調查顯示，截止到8月25日，網友對后市房價看跌的比例明顯增加，較7月同期增加了22.72％個百分點。值得注意的是，此次調查中，對后市樓市房價走勢表示“不好說”的購房者顯著減少，由7月同期的23.6％銳減為1.17％。

數據顯示，近半數(49.12％)的網友認為，在今年特殊的樓市背景下，“金九銀十”勢必爽約，樓市將持續低迷。巧合的是，剛好也有49.12％的網友預計9、10月房價會下降。

分析認為，政府堅定的調控決心、調控政策的不斷加碼以及商品住宅成交均價的連續環比下降，是網友對房價有下降預期的主要原因。隨著對于后市房價下跌信心的增強，有可能會致使樓市觀望情緒的加重，甚至致使一部分購房者暫時取消購房計劃。

合富輝煌天津公司研究經理李洋認為，下半年，伴隨商品住宅市場新、老項目的加推以及按照天津市規劃部署保障房的大量入市，住宅市場成交將有望再現高潮；同時由于供給充足，按照目前的市場消化能力，預計價格的下降壓力逐漸增加。

觀望情緒還會繼續存在

從上半年天津新建商品住宅的交易情況看，交易量在2月份達到9821套的峰值后，經歷了3、4月份的銷量大幅回落，月交易量萎縮三成以上。5、6月份，交易量出現明顯回升，月均銷售數量回到近9000套的水平。7月份新建住宅銷售量重回9000套以上。

從交易價格變化看，1～6月份，新建住宅成交價格環比有一定的波動，雖然4、5兩月房價環比出現了小幅上升，但終因交易乏力，6、7月份出現價格環比回落。二手房交易總體交易量萎縮，6、7月份也出現了價格環比回落的特征。

天津財經大學經濟學院教授叢屹認為，上半年天津樓市調控的政策效果是明顯的。房地產市場的降溫，對政府出讓土地市場的影響也不小，上半年經營性用地出讓宗數和出讓面積總體不斷下降，對地方財政已構成不小的壓力。總體來說，限購限貸政策的影響不容小覷，市場觀望情緒甚至悲觀情緒還會繼續存在。

面對低迷的市場，眾多開發商將“走量”定為下半年的工作重點，特別是寄望于9、10月份，以期擺脫銷售困境。某項目負責人坦言，開發商現在的內心很糾結，堅守價格防線，消費者不買賬，可優惠幅度給的過大，又會蒙受巨大的經濟損失。“以價換量”、打折賣房并非開發商樂于見到的結果。他認為，在對待資金鏈這一問題上，很多企業寧愿選擇從外界“輸血”，而絕非降價自救，用價格換銷售量，實在是不得已而為之的無奈之舉。

根據2011年房地產企業中報業績披露，部分房地產上市公司凈利潤大幅下滑，資金鏈進一步緊繃的跡象愈發明顯。業界人士認為，由于整體市場供求關系處于較為緊張的狀態，加上未來抑制通脹，央行年內連續上調金融機構存款準備金率，部分地區還出現了停貸現象，開發商下半年將面臨融資難的挑戰，甚至不排除部分房產企業將項目轉手或轉讓部分股份的情況發生。