高樓時代呼喚寫字樓標準

國內知名房地產企業紛紛進軍寫字樓開發領域，對寫字樓物業的產品標準、服務標準卻缺乏統一的評價標準，因此亟待制定適應中國國情與發展階段、符合國際寫字樓發展趨勢的寫字樓綜合評價標準。8月16日，“寫字樓綜合評價標準”專家工作會議在上海環球金融中心舉行，業內頂級專家學者齊聚一堂，共同探討我國寫字樓的行業標準。

寫字樓到底該滿足誰的需求?是使用者還是開發商?寫字樓的“綜合防災”能力應不應當納入評價標準?……在8月16日舉辦的“中國寫字樓綜合評價標準”專家工作會議上，業內頂級專家學者齊聚一堂，就寫字樓設計、建造、物業管理全過程中的經驗進行了交流，共同探討我國寫字樓的行業標準。

中國房地產協會商業地產專業委員會秘書長蔡云介紹，由中國房地產業協會商業地產專業委員會開展的“寫字樓綜合評價標準”課題研究，目前已經通過組織專家對國內外寫字樓評價體系進行反復研究和論證，完成了“中國寫字樓綜合評價標準(征求意見稿)”和“中國寫字樓綜合評價認證管理辦法(送審稿)”。此次專家工作會議，由中國房地產業協會商業地產專業委員會組織規劃設計、建筑施工、產業化技術、物業管理等方面的專家和國內外具有寫字樓開發建設豐富經驗的企業，共同參加討論和審議，是為了進一步完善寫字樓綜合評價標準和認證管理辦法，使之更具科學性、前瞻性、系統性和可操作性。

此次會議，專家、學者以及相關房企負責人討論了“中國寫字樓綜合評價標準(征求意見稿)”和“中國寫字樓綜合評價認證管理辦法(送審稿)”。制定了下一步工作計劃及實施方案。與會者著重就綜合指標的量化數據合理性和功能、運營、管理等方面的要求進行了多角度探討，一天的會程緊湊高效，為完善綜指細則有了更明確清晰的方向性推進。

中國房地產研究會副會長兼秘書長、中國房地產業協會秘書長苗樂如，中國建筑學會副理事長竇以德，中國房地產業協會副秘書長肖曉儉，中國建筑標準設計研究院執行總建筑師劉東衛，中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱等業界人士參加了會議。此外，上海環球金融中心、遠洋地產、綠地集團、新鴻基地產等開發企業，以及高力國際、第一太平、易城中國、五合國際等代理咨詢機構相關負責人出席了會議。會議由中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云，副秘書長、樓市傳媒董事長蔡鴻巖主持。

制定中國寫字樓綜合評價體系是大勢所趨

作為我國房地產開發中的重要組成部分，寫字樓經濟已經成為許多城市經濟形態的重要組成部分，對寫字樓的功能要求與原有的辦公建筑概念已經有了很大差異。加上節能低碳、綠色生態等新技術、新產品的應用，均要求盡快提高中國寫字樓的開發與運營能力。

在中國房地產研究會副會長、中國房地產業協會秘書長苗如樂看來，市場對房地產開發的產品要求也日益多樣化。除住宅外，寫字樓、酒店購物中心等也受到關注。然而，單一的對住宅性能的認定無法滿足市場上的要求。目前國內未形成統一的寫字樓綜合評價體系，導致市場上各級寫字樓的統計數據差異很大，不利于了解和研究整個寫字樓市場發展現狀，不利于國內相關產業的發展。

與會專家一致認為，為中國寫字樓市場的健康發展，制定統一的符合中國國情的寫字樓綜合評價體系是大勢所趨。中國建筑學會副理事長竇以德和房協秘書長苗樂如對此次研討會給予了高度評價，并認為，指標體系要充分為未來發展預留空間，針對三、四線城市，中低檔標準的寫字樓也設定合理的指導性標準，綜合指標的制定應與國內現行標準和國際推行的幾大標準進行比較和界定，要將專業、市場和客戶各層面進行立體化的權衡，最終使綜合指標成為指導開發建設的重要依據。

寫字樓到底該滿足誰的需求?

作為寫字樓的投資者、建造者、用戶、買家、運營商，不同角色對寫字樓需求存在的差異決定了標準傾向的不同。誰是寫字樓綜合評價體系面對的主體，決定著該體系的側重點不同。

北京新保利大廈房地產開發有限公司副總經理李衛國認為，寫字樓評價標準應著重指導開發商建設，滿足使用者需求。對用戶來說，管線、設備這些不可視的部分他們無從評判，也非他們判定寫字樓級別的依據，使用者更看重使用中的方便性、舒適度和功能配套。如同入住酒店的客人對星級酒店的建制標準、配套設施、服務水平、收費標準一目了然，選擇清晰。如果評價標準以用戶為核心，指標體系則更應從功能、應用、管理等方面體現，滿足所欲達到的級別標準，則需要開發建設單位在技術集成和配套設備方面的能力，也給開發建設單位提供了標準更寬泛的建造空間。在綜合指標設定標準上，可以分為“標準項”(必有項)和“引導項”(加分項)。這樣有利于為未來的新技術新標準預留空間。

專家對舒適性和使用功能的設計應用也提出各自不同的觀點。尤其是針對高端寫字樓對高端用戶在弱電、濕度、溫度、隔音、樓宇自控等方面存在的差異化和需求介紹了很多參考實例，這些經驗和教訓都是指標細化過程中非常有價值的借鑒。除此之外，在功能區域配置標準和需求方面也為前期設計提供了很有價值的思路。如洗手問、工具問、茶歇問、更衣室、洗澡問、自行車存放區等功能區的合理配置和標準，是否應納入指標體系等。

而關于建造按凈高還是層高設定標準的討論，專家們各持觀點。雖然觀點各異，但大家一致認為，寫字樓國標意義深遠。針對寫字樓建造和后期運營的標準，六四開被廣泛認同。

寫字樓使用要“奧拓”還是“寶馬”?

專家們一致認為“實用性、舒適性、安全性、適應性、先進性和特色性”是綜合指標要保證的內容。然而這些要點中很多又是相互制約的。調高使用率的指標就會影響舒適度，減低使用率又影響了節能環保的目標。專家很形象地將此比喻為“奧拓”和“寶馬”：“奧拓很實用，寶馬很舒適，如果按照實用作為評價標準，奧拓一定是符合要求的，但沒有人會認可奧拓比寶馬更具備高品質?！?/p>

滿足較高使用率一定會犧牲舒適度。而舒適度是辦公環境檔次非常重要的指標。比如空間大小、樓道寬窄、電梯運力和數量都加大了公共使用面積的量，從而降低了使用率。目前北京、上海最高檔次的寫字樓使用率都只能達到50％，如果將70％使用率作為評判等級的尺度，目前國內被視為頂級的這類寫字樓都將無法納入到綜合指標體系中高級別的行列中。

綠化率的標準也引起專家們的多方探討。多數專家認為30％的指標數太高，尤其是高端寫字樓往往處于城市CBD商務區這種容積率很高的區域，做到15％都是很有困難的。開發商會盡可能利用建筑內外空間，爭取較多的綠化條件，以期給辦公環境的改善和品質增添價值。但作為評價標準，不便以同一標準為檻，可根據當地的標準和要求作為依據，然后對項目進行相應的分值加減。

此外，電梯疏散能力和等候時間也成為熱議的內容。寫字樓上下班、午飯等客流高峰時電梯運力不佳的現象一直困擾著用戶，也減低了寫字樓的服務品質。專家們對電梯數量、速度、運能管理、轎廂舒適度進行了各自的經驗總結，并對如何設定合理的指標提出了建議。

中國寫字樓“綜合防災”能力有待提高

“2008年5月12日汶川地震時，上海陸家嘴的寫字樓是有震感的，我們當時從幾十層的高處一步步走下樓，這次經歷記憶尤深，寫字樓的綜合防災能力應當被好好重視。”陸家嘴集團公司副總經理周偉民說。在會上，提出此類觀點的業內人士不在少數，不少專家紛紛建議，應將寫字樓中的安全設計納入到重要考評中。

原中國建筑股份有限公司總工程師王伍仁介紹，為了符合消防法的標準，他們在設計上海環球金融中心之初進行了大量測算和調整，在電梯不能作為逃生途徑的條件下，如何在火災等情況發生時，人員通過樓梯進行疏散?他表示，理論上可達的結果和實際差距很大。這意味著，在災情難以控制的情況下，身處最高層的人依靠樓梯逃生基本上是沒有可能的?！拔ㄒ煌炀壬耐緩娇赡苁潜环ㄒ幗沟碾娞萃ǖ?。消防法禁止使用電梯作為逃生通道是基于當時的技術水平，而隨著避險建造技術的提高，電梯作為高層逃生的可能性已經大大提高?！彪m然與法規有沖突，但開發商在環球金融中心大廈建設中自行加入了電梯避險構造的技術，并針對可能出現的不同災情進行預案設定，在突發事件出現時，物業管理人員便可根據預案進行有秩序的人員疏導，并保證消防救助通道的暢通。

華東建筑設計研究院總建筑師徐維平指出，作為評判標準中的一項重要指標，國內寫字樓的“綜合防災能力”有待提高。日本株式會社構造計畫研究院(上海)首席代表郭獻群表示，應當學習日本寫字樓在抗震方面的經驗。“什么樣的寫字樓才是優秀的寫字樓?能源環保、保證先進性和導向性，還應當具有相當的安全防災難能力。這點上，國內寫字樓應該向國外的優秀案例學習，探索寫字樓運營發展的可持續性?！敝袊ㄖ藴试O計研究院執行總建筑師劉東衛說。與會專家指出，上海環球金融中心就是一個“綜合防災”性極強的寫字樓。國外不少優秀的寫字樓或將成為業界借鑒的典范。

如何看待寫字樓的區位價值?

對寫字樓區位的價值，專家存在兩種不同觀點。強調區位價值的專家認為寫字樓區位關乎到寫字樓建造標準和品質。在CBD商務區，開發商建造高等級寫字樓的意義遠大于在附屬區域或郊區，而在區位優勢不是很大的區域建造高標準寫字樓勢必會造成不必要的浪費。不認同此觀點的專家認為，很多在當年的價值洼地建造的高端寫字樓如今仍然不失地標建筑的品質，如浦東新區的金茂大廈。綜合指標不能以建造時期地塊的價值來評定建筑的價值，尤其是中國這樣到處都處于發展的區域內，要著眼于未來。

商業綜合體的開發運行難度和物業管理要求高于單純的寫字樓，如何制定合理的評級標準，專家們也進行了討論。專家們認為，建筑形態要根據區域配套和項目定位來決定，如果周邊配套很多，純寫字樓也是合理選擇。

今年年底前擬選優質寫字樓項目

鑒于目前國家和行業中并沒有固定標準或成文的規定，對寫字樓的等級標準進行明確約定，對“寫字樓綜合平價標準”課題研究項目的籌備和進展也在緊鑼密鼓中進行。

據中國房地產協會副秘書長肖曉儉介紹，2011年1月至2月，商業和旅游地產專業委員會組織專家對國內外寫字樓評價體系進行的研究完成了“寫字樓綜合標準”前期的調研工作。2011年3月2日，報住建部科技司關于“寫字樓綜合評價標準”的課題立項。其對目前國內外相關等級的評價標準進行客觀全面研究分析，吸取國內外等級的經驗，結合現行的若干規定，科學合理地制定評價體系。

肖曉儉表示，對于寫字樓的價值，將從功能、產品和資產三個層面、三個維度來認識和評估。從這三個部分出發，可以歸納總結出十個更為具體的評價標準：區域與地段、資源整合度、形象與環境、辦公空間與公共空間、技術系統、生態和社會系統、業權、客戶、租金與出租率、資產管理。

據悉，今年8月至9月將進入“寫字樓綜合評價標準”認證階段，10月至12月“寫字樓綜合評價標準”將進入檢驗和完善階段，年底前擬選優質項目對“寫字樓綜合評價標準”進行檢驗和完善。

專家觀點

各線城市如何統一標準

中國房地產研究會副會長兼秘書長、中國房地產業協會秘書長苗樂如：寫字樓綜合評價標準需兼顧一、二、三、四線城市，兼顧建設硬件與后期管理，并設立專家組，設定管理辦法和實施辦法。

新鴻基地產高級管理經理余衛民：現有標準存在區域局限性，對于二、三線城市的寫字樓評級不公平。規劃條件會影響樓宇建設，不同的區域規劃條件應設置不同的評分標準。

為先進科技預留空間

日本株式會社構造計畫研究院(上海)首席代表郭獻群：應為未來技術革新、租戶需求留出足夠的預留空間。評估關注方不同難以綜合，可考慮出評估報告書。

第一太平戴維斯董事、項目策劃部總經理徐偉成：標準需體現前瞻性，如預留設備空間?？紤]寫字樓針對的主要租戶類型，如金融類、IT類、現代服務業寫字樓，制定不同的評分標準。

能源環保比重需提升

中國房地產業協會副秘書長肖曉儉：標準應側重研究優秀節能技術在寫字樓項目中的應用。寫字樓的價值，從功能、產品和資產三個層面、三個維度來認識和評估。

中國建筑標準設計研究院執行總建筑師劉東衛：保證標準的先進性，考慮能源、能源環保和今后的運營，能源環境比重需要提升，同時注重表現安全性與人性化。

安全防災標準欠缺

原中國建筑股份有限公司總工程師王伍仁：缺乏安全性能這一重要章節。應將高層建筑的防災避難體系，消防措施、消防體系列入標準。由于國家標準滯后于建筑技術的發展，寫字樓評估標準需高于國家標準。

華東建筑設計研究院總建筑師徐維平：體系中應列入防災標準，不以絕對數值作為標準，建議軟性指標中引入修正系數。

綜合指標軟硬兼顧

陸家嘴集團公司副總經理周偉民：寫字樓評價標準要虛實結合，硬件軟件兼顧，物業管理水平很重要。

北京新保利大廈房地產開發有限公司副總經理李衛國：可從使用性、舒適性、安全性、實用性(可改造性)、先進性、特色性等角度進行評分，制定必須項目，以滿足需求程度進行評分。

定期復評列入規定

中國建筑學會副理事長竇以德：需定期進行復評。綜合性指標可加入客戶滿意度的評分項，相對弱化特色方面評分。

上海中心大廈建設發展有限公司設計總監葛清：需要定期進行復評，標準需與現行法律法規銜接，與國際綠色標準有所區分。