土地市場偏冷房企資金面緊張非主因

事件

“9月1日，廣州土地市場拍賣會成交9塊土地，其中8塊以底價成交，今年廣州最大規模拍地以冷清收場”；“前八個月，典型房企拿地規模較去年同期大幅縮水”。CRIC數據顯示，雖然土地成交面積較去年下滑幅度不大，但前八個月土地成交金額下滑明顯，不到去年全年一半，土地市場遇冷已成不爭的事實。市場普遍認為，出現這些情況的主要原因是今年以來房地產企業融資難度加大資金鏈緊張、庫存壓力偏高。其實，真正的主因并非我們想象的那樣……

主因

在目前政策不確定性較大的時期進行觀望而主動調整拿地策略才是主因。筆者用數據說話：從今年內地上市的典型房企中報來看，無論從短期資金安全和長期負債水平來看，目前房企的資金狀況雖然較2010年末和2010年中期略差，但明顯好于與當前市場環境相似的2008年。2011年上半年，15家內地上市的典型房企剔除預收賬款后的平均實際資產負債率僅為44％，長期負債水平穩健；而2008年末、2010年中和2010年末，這個數值分別為50％、47％和46％。此外，從短期資金安全情況來看，貨幣資金覆蓋短期有息債務的倍數為1.39，而2010年中和2010年末，分別為1.56和1.96，短期資金安全性略有降低，但是與2008年末的1.02相比，仍相對寬裕。另一方面，企業拿地量的下降幅度卻大于2008年。以保利地產為例，2008年全年新增土地規模同比下降7％，而2011年上半年則下降了16％。相比2008年，資金面狀況好了，拿地規模卻少了!因此，資金鏈問題并不是房企拿地偏少、土地市場冷清的主要原因。

房企拿地不積極，更多是出于對經營策略層面的考慮。目前房企的拿地節奏符合企業經營策略，可以降低房企拿地成本。因為對地方政府來說，土地出讓金收入占財政收入比例很大，地方政府出讓土地的意愿很強。而房企經過前幾年的擴張，手中握有大量庫存，在目前的形勢下，宜觀望，采取減緩拿地的辦法，拿地意愿相對較弱。因此，地方政府要保證財政收入的穩定性，那么，房企和地方政府之間就有了討價還價的籌碼，甚至有可能內定交易對象，我們可以從最近土地成交大多數都以底價成交中看出端倪。

預判

由于房企的資金面并非我們想象的那么緊張，8月份，典型房企拿地規模環比大增，“再庫存”可能再次展開。國外貨幣政策寬松，國內再緊縮已不合時宜，貨幣政策將會進入一段觀察期，房企融資壓力降低，資金面狀況或將得到改觀。綜合以上幾點，筆者預計今年余下的四個月中，房企拿地規模將穩中有升，土地市場遇冷的現象也將得到改觀。