教育地產領軍資源價值時代

如果說教育地產作為一種概念為房地產項目制造了賣點的話，那么，作為運作教育地產的房地產開發企業，則在引入教育資源的同時也承載了為國樹人的社會責任。為辨析當今房地產市場中資源型項目的核心價值，8月6日，樓市傳媒在潤澤公館舉辦了“地產改變城市系列論壇教育地產專場”，業內專家齊聚一堂，共同探討當今資源價值時代教育地產的價值呈現。

教育需求剛性程度最高

全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝

要梳理資源與地產價值的相互關系，我認為要從購房者、社區和城市發展這三個層面來看。

第一，從購房者角度來說，購置房產的核心就是買資源。之所以要這樣講，是因為中國城市化資源的配置高度集中在中心城市。包括交通資源、教育資源、醫療資源、公園所有這些資源配置。所以我們看到，資源密度越集中的地方，往往是地價最高的地方，也是物業價值成長性最好的地方。而教育資源與其他資源的需求相比，其剛性程度是最高的，尤其是基礎教育。

第二，從社區的角度來講，一個家庭因為有小孩要上學，如果有好的基礎教育資源，它能固化這個社區長期的居住需求，而不是投資需求。它很難有很多房子空在那兒，很多都是以家庭為單位的親情式的社區，它對于塑造比較良好的、溫暖的社區文化有很強的幫助。我覺得基礎教育資源在這點上有不可替代的作用。

第三，從城市發展的角度看，根據社區需求主動引進基礎教育的資源，對于這個城市資源配置的合理化有非常好的作用，就是運用社會資源這樣的一個供求關系，來配置城市資源。

教育地產價格堅挺

中原地產華北區域總經理李文杰

現在主導房地產市場的是剛性需求，而在置業者的剛性需求中，教育地產應該排第一位。很多父母自己省吃儉用，但是為了子女能夠受到良好的教育而傾力付出。有需要購置房產的置業者如果家庭中有孩子要上幼兒園或小學，我的建議是新購置房產一定要能滿足孩子就近上學的需要，這是置業的一個基本原則。

從價格分析來看，無論是自用還是出售或出租，教育地產與普通社區在租售價格上都存在著不小的差距。以清華附中、附小周邊的三居室、四居室的房子為例，月租金收入可達到1～2萬元之間，而在相同區域板塊內的不臨近學校的地方，如東五環附近房屋租金會相差30～40％左右。從房產交易價格上來看，據統計，學區房與普通社區價格相差約30％的水平。

隨著許多大城市中越來越多地設置一些雙語、國際和實驗性質的學校，核心城市的教育資源有向周邊區域開放的趨勢。現在的房地產市場結構發生變化了，去投資化非常明顯，在剛性需求和改善性需求主導的市場下，如何推出高品質宜居產品，我認為教育絕對是一個突出的特色。

教育地產推進教育資源合理配置

北京市房地產協會秘書長陳志

近年來，隨著我國教育體制改革的推進，大學擴招使得許多二級學院、三級學院應運而生。大幅增長的受教育人群體量讓原本就已稀缺的教育資源更加稀釋。如何讓有限的資源得到合理的分配是亟需解決的重大民生問題，我個人認為房地產的發展，對教育資源的合理配制起到了巨大的推動作用。房地產開發企業開發具有教育資源內容的房地產項目，實際上是通過市場化配置教育資源的一個過程。以往的教育資源配置方式是教委主動給某社區配置學校，而這種資源配置方式最終達到的效果，是否最貼近老百姓生活、解決社區居民最亟需解決的問題，值得推敲。

教育地產的開發，實際上是通過房地產企業，在城市化的資源配置過程當中依據消費者的切身需求，滿足消費者實際問題的一種配置過程，而不是行政主導式的，規避了非市場化資源配置的種種弊端。因此，我認為應該通過市場化、城市化的進程，由教育地產發展推進教育資源的合理配置。當然，宏觀的城市規劃理念，從城市發展角度確定了各類資源分配的大格局，而房地產應該是在一定程度上帶動資源配置合理化這樣一個很重要的手段。

教育資源是物業價值的有力支撐

樓市傳媒董事長蔡鴻巖

其實教育地產在我國特別是北京已經發展了很長時間。教育資源對于物業本身與社區整體來說，都是其本質價值上的支撐，這是大眾早已經形成的共識。談到教育地產就要追溯到北京的第—個打出教育地產旗號的房地產項目——大興的興濤社區，它引進了北京四中。大興區域曾因為興濤社區成功的開發，圍繞這個項目，把整體區域的規劃重新進行了調整，區政府整體往北移。而且這個項目主設計師是鳥巢中方的主設計師李興鋼，這是他畢業之后自己主持的第—個設計項目，也算是在中國建筑史上載入史冊了，所以教育資源應該說對于物業價值的支撐效應尤為凸顯。

北京，之所以住房的需求量居高不下，第一個因素就是教育資源的聚集效應所帶來的。北京的優質教育資源輻射的是整個北方，包括北京周邊幾個省市，特別是山西、內蒙古這些區域內的高收入階層。一旦聚集了財富之后，他們首先想的是財富安全和家人安全的問題，解決這個問題的同時，就會考慮到子女、老人和自己生活品質的改善，其中教育最重要。北京教育資源對于周邊區域的輻射效應非常明顯，且呈現日益增強的趨勢。