“限購(gòu)令”限了誰?

“限購(gòu)”主要限制了投資、投機(jī)性需求，但投機(jī)性需求不是罪惡，是資產(chǎn)自我保護(hù)的需要。貨幣流動(dòng)性泛濫，通脹預(yù)期高漲，是住房投資、投機(jī)性需求的主要推動(dòng)力。研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)歷年漲幅剛好與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān)。這些資金，不讓它在住房市場(chǎng)上釋放出來，那么它必然流向其他地方。

7月12日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作，并提出了被媒體稱為“新國(guó)5條”的要求。會(huì)上，溫家寶指出，“有的城市調(diào)控力度有所放松”。

這里所指的“有所放松”的依據(jù)，部分源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一份新的房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告。該報(bào)告稱，2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)是整體銷量依然小幅上升，70個(gè)大中城市新建住房?jī)r(jià)格上漲的城市多，下跌的城市少，并且從單個(gè)城市來看，在70個(gè)城市中，仍有44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格呈環(huán)比上漲趨勢(shì)。調(diào)控至今，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的局面仍未根本改變。

而在日前新浪河南展開的網(wǎng)友調(diào)查問卷中也顯示，對(duì)于鄭州房管局稱是否房?jī)r(jià)漲勢(shì)被控制這一問題，選擇“質(zhì)疑”的網(wǎng)友達(dá)到83.9%；認(rèn)為鄭州房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲”的網(wǎng)友達(dá)到60.9%。

政策升溫？

但“限購(gòu)”并不是沒有取得任何成效。有數(shù)據(jù)顯示，在發(fā)達(dá)的一二線城市，住宅銷量出現(xiàn)了回調(diào)，即便一些城市出現(xiàn)了熱銷盤，也是開發(fā)商降價(jià)的結(jié)果。這也從另一個(gè)層面說明限購(gòu)政策有一定的效果。

以鄭州為例，今年上半年，鄭州樓市的各類房屋交易數(shù)據(jù)降幅都比較明顯。鄭州市區(qū)商品房銷售面積為317.2萬m2，同比下降39.69%。其中，商品住房銷售面積為238.15萬m2，同比下降46.17%；非住宅銷售面積為79.05萬m2，同比下降5.39%。

“事實(shí)上，就河南而言，限購(gòu)政策依然有較大壓力。以2011年6月的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲數(shù)據(jù)為例，全國(guó)100個(gè)城市中，價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅排名前十的城市河南占了兩個(gè)席位，分別是鄭州與洛陽(yáng)，而鄭州更是高居首位。”鄭州市一位開發(fā)商如是說。

據(jù)中原地產(chǎn)分析，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市新建商鋪?zhàn)≌瑑r(jià)格指數(shù)中，39個(gè)限購(gòu)城市在6月份的同比漲幅平均為4.23%，其中一線城市僅為3.85%，而非限購(gòu)的31個(gè)城市則為4.66%。如此看來，猛藥之下還在“高燒”，難怪“新國(guó)5條”同時(shí)圍繞著將“限購(gòu)令”推向更多二、三線城市等問題展開。

而上述開發(fā)商認(rèn)為，實(shí)行全國(guó)性限購(gòu)并不現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在保障房建設(shè)、水利建設(shè)和教育發(fā)展都依靠土地出讓收入，地方政府不敢貿(mào)然打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。渣打銀行近期對(duì)包括地方政府和地方政府融資平臺(tái)債務(wù)在內(nèi)的中國(guó)政府債務(wù)實(shí)際規(guī)模進(jìn)行了估算。粗略估計(jì)，截至2010年底，中國(guó)政府債務(wù)大約為28萬億元人民幣，約為GDP的71%。如果通過全面限購(gòu)措施打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么大量通過土地?fù)?dān)保的地方貸款將面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

中銀證券分析師田世欣也解釋說，預(yù)計(jì)三季度會(huì)有三線城市新增加限購(gòu)令的案例出現(xiàn)，但新增限購(gòu)的城市的數(shù)量不會(huì)太多，因?yàn)楸敬握咧饕康脑谟趶?qiáng)調(diào)中央下半年調(diào)控方向不動(dòng)搖，加強(qiáng)監(jiān)督已出政策的執(zhí)行，也是對(duì)部分地方政府的松懈提出警告。

限購(gòu)疑云

如果單從調(diào)控房?jī)r(jià)的短期功利性角度出發(fā)，“限購(gòu)”肯定是有效的、可以接受的。也許除了全面鋪開房產(chǎn)稅，中央政府已經(jīng)動(dòng)用了政策工具箱中所有能動(dòng)用的武器，“限購(gòu)”確實(shí)是最后一招了。

限購(gòu)令可以持續(xù)嗎？不少人對(duì)限購(gòu)令的長(zhǎng)期性持懷疑態(tài)度。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，房?jī)r(jià)高揚(yáng)，是因?yàn)閷?duì)住房有真實(shí)貨幣購(gòu)買力支撐的大量超額需求，無論這需求是來自居住性需求還是投資投機(jī)性需求。“限購(gòu)”是限制了投資、投機(jī)性需求，但投機(jī)性需求不是罪惡，是資產(chǎn)自我保護(hù)的需要。貨幣流動(dòng)性泛濫，通脹預(yù)期高漲，是住房投資投機(jī)需求的主要推動(dòng)力。有很多研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)歷年漲幅剛好與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān)。這部分資金，不讓它在住房市場(chǎng)上釋放出來，那么它必然流向其他地方。

“2010年通脹高企，爆炒各種生活物資現(xiàn)象頻發(fā)，不能不說與樓市調(diào)控有密切關(guān)系。如果不從源頭上關(guān)掉貨幣增發(fā)，簡(jiǎn)單把住房市場(chǎng)上的洪水猛獸趕到別的地方，高通脹背景下投資需求高漲又缺乏出路的社會(huì)矛盾沒有得到根本解決，反而會(huì)呈現(xiàn)復(fù)雜化、蔓延化趨勢(shì)。”顧云昌說。

而另一個(gè)疑點(diǎn)，就是此次“限購(gòu)令”最讓人非議的地方是與戶籍掛鉤。公共政策的本質(zhì)要平衡利益相關(guān)各方的利益訴求，要體現(xiàn)參與性，不能由某群體單方面決定。否則，平時(shí)城市建設(shè)時(shí)候要外地人貢獻(xiàn)，一旦有利益沖突就本地人說了算，外地人連政策參與討論權(quán)都沒有。

比如，在鄭州2011年3月4日起實(shí)行的最新版本的“限購(gòu)令”中，對(duì)在鄭州市區(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)）已擁有1套住房的鄭州戶籍居民家庭（包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），持有鄭州市居住證1年以上、在鄭州市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的非鄭州市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；但是，有不少人反映，實(shí)際居住鄭州已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間，但公司總部在外地，納稅全在外地；或者情況相反，長(zhǎng)期被派駐外地，納稅在外地，但家庭在鄭州。還有很多自由職業(yè)者、流動(dòng)職業(yè)者，沒有辦法獲得社保和納稅證明，但又確有自住住房需求。這些人就沒有受到應(yīng)該有的公平待遇。

顧云昌說，公共政策要有威信，就要做到公平性。如果一定要“限購(gòu)”，應(yīng)該戶籍非戶籍(常住)基本一視同仁，不該有過度歧視性待遇，不能讓戶籍居民成為特殊制度保護(hù)下的“貴族”。

因此，有業(yè)內(nèi)人士坦言：要從源頭上解決房地產(chǎn)投資過剩問題，必須繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)提升貨幣價(jià)格，即利率水平，消除目前負(fù)利率的狀況，促使資金回流銀行。現(xiàn)在，各地推行的限貸政策對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力構(gòu)成巨大影響，即降低購(gòu)房者的金融杠桿率。這類措施可以繼續(xù)結(jié)構(gòu)性加強(qiáng)，繼續(xù)提高投資投機(jī)購(gòu)房者的貸款門檻，但對(duì)首套普通住房需求還得不到充分的支持。

限購(gòu)PK城鎮(zhèn)化

在國(guó)務(wù)院要求房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市須執(zhí)行限購(gòu)政策兩天之后，有消息稱，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析二三線城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲原因，并據(jù)此草擬新一輪的限購(gòu)城市的名單。名單擬定過程中，主要參考依據(jù)為房?jī)r(jià)漲幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅兩個(gè)指標(biāo)。

對(duì)此種做法，顧云昌認(rèn)為，在調(diào)控政策的運(yùn)行機(jī)理上，限購(gòu)政策本質(zhì)上是“堵”的思路，只是迫使資金流向其他區(qū)域或領(lǐng)域，并沒有給資金合理的出路。此前一線城市和部分二線城市采取了限購(gòu)措施，因此造成了目前二三線城市，甚至四線城市房?jī)r(jià)上漲，這是在“國(guó)八條”出臺(tái)之后就存在的預(yù)期。二三線城市正處在快速發(fā)展期，從城市運(yùn)營(yíng)的角度看，需要一個(gè)相對(duì)寬松的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境，即便沒有上世紀(jì)90年代那樣的鼓勵(lì)性措施，也不能貿(mào)然出臺(tái)限制性發(fā)展措施。

事實(shí)也是如此。試想，如果除了自住之外沒有人有多余的住房，那租房就沒有來源。如果一個(gè)城市很難有空間來接納新移民和流動(dòng)勞動(dòng)者，那么這個(gè)城市就很難發(fā)展。城市住房市場(chǎng)需要有一些彈性空間，根本上還是需要讓市場(chǎng)來自行調(diào)節(jié)，這些是政府計(jì)劃代替不了的。尤其中國(guó)正處于快速城市化進(jìn)程中，未來10年~15年每年會(huì)新增1400萬城市人口，至少需要每年凈增4.2億平方米住宅面積。城鎮(zhèn)新移民的住房需求是多樣化的，不能靠政府計(jì)劃管理，而應(yīng)該主要依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

而基于城鎮(zhèn)新移民剛性需求，多數(shù)搞房產(chǎn)研究的學(xué)者表示，大力發(fā)展租房市場(chǎng)是住房問題與城鎮(zhèn)化矛盾的潤(rùn)滑劑，因?yàn)椴皇撬械娜硕歼m合買房，對(duì)于很多流動(dòng)職業(yè)者和低收入者而言，租房是更好的住房解決方案。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，可以允許多買房，但除了自住之外的多余住房必須全部出租，尤其鼓勵(lì)租給低收入者和流動(dòng)職業(yè)者。高收入者承擔(dān)了投資風(fēng)險(xiǎn)而獲得投資收益，低收入者（主要指城市外來人口）規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)也滿足了住房需求，住房存量還在增加，這是比按“需”購(gòu)房更好的資源配置狀態(tài)。