中國當(dāng)前房產(chǎn)稅稅制改革思考

摘要：從中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀入手，分析中國房產(chǎn)過熱的原因，找出美國房產(chǎn)稅的征收和中國房產(chǎn)稅征收的區(qū)別，并聯(lián)系中國房產(chǎn)稅征收的不合理性，來揭示房產(chǎn)稅不能降低房價的原因，提出相應(yīng)的解決辦法。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 不合理性 改革

中圖分類號：F810.423文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）25-0016-03

住房即使社會民生的基本議題，也是宏觀經(jīng)濟的關(guān)鍵領(lǐng)域。近年來，由于中國城市化進程的不斷推進，加速了社會住房的需求，住房逐漸變成了中國的焦點問題。2008年，受二套房貸限制、全球金融危機導(dǎo)致的流動性短缺以及價格下調(diào)預(yù)期的影響，投資者和投機者的融資能力和購買意愿大幅下降，紛紛撤場。中央政府在2008 年下半年密集出臺多項針對房地產(chǎn)的救市措施，包括多次下調(diào)存貸款基準利率和存款準備金率，此外，國際資本看好中國的經(jīng)濟前景，國內(nèi)外投資者和投機者的融資能力和購買意愿迅速擴張。在這些政策的刺激下，2009 年中國房價開始一輪新的上漲，其幅度遠高于金融危機前的2007 年。2010 年4 月，以“國十條”為代表的一系列政策出臺，新一輪調(diào)控開始。2010 年的政策讓許多專業(yè)人士驚呼“穩(wěn)、準、狠”，但是，2010—2011年初，盡管中國出臺了一系列政策來控制房價，但是房價的走勢仍然連連攀升，在這號稱史上最嚴厲的政策調(diào)控下，房價依然邁著上漲的步伐讓我們望房興嘆。2010 年北京房價漲幅42%，位居全國各城市之首，四大一線城市新建商品住宅價格同比漲幅最小的是廣州，也達23%[1] 。2010年下半年，政府和人民對于房產(chǎn)稅的呼聲也越來越高，希望通過房產(chǎn)稅來打壓房價，實現(xiàn)房價真正的調(diào)控。

一、中國熱衷于投資房地產(chǎn)的原因分析

（一）2008年金融危機對中國的沖擊——制造業(yè)危機

社會各界普遍認為，2008年的金融危機抑制了中國的房價，但是實際上，它卻是加速中國房地產(chǎn)泡沫的元兇之一。2008年金融海嘯的襲來，給中國制造業(yè)帶來了巨大的沖擊。在金融危機的沖擊下發(fā)達國家進入經(jīng)濟的蕭條期，對產(chǎn)品的需求下降，這就使得發(fā)展中國家促進出口的外部需求急劇減少。而發(fā)達國家的產(chǎn)品市場需求是中國主要的出口方向，外部需求的降低，必然導(dǎo)致中國出口規(guī)模的下降。

金融危機對于實體經(jīng)濟的沖擊，使中國的進口規(guī)模也會大幅度下降。中國的民營企業(yè)一般處在產(chǎn)業(yè)鏈的最低端，通過最簡單的加工出口來獲得微薄利潤（占售后總利潤的10%）。而大部分外資企業(yè)處在產(chǎn)品設(shè)計、原料采購、物流運輸、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營、終端零售這六大真正獲利產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)（占售后總利潤的90%）。因為中國制造業(yè)的局限性和對外資企業(yè)的高度依賴性，加上金融危機給中國銀行拉響了警鐘，銀行對企業(yè)的借貸更為謹慎，使得中國企業(yè)難以抵擋金融危機而紛紛倒閉。民營企業(yè)的生存環(huán)境進一步惡化。

中國為了渡過2008年的金融危機，投資4萬億來拉動內(nèi)需，緩解金融危機對中國的影響，這項政策的出臺表現(xiàn)中國對抗金融危機的積極性，但是從另一方面考慮這項政策也存在很大局限性，大量資金用在建設(shè)公路、鐵路方面，使得中國已經(jīng)飽和的鐵路網(wǎng)變得過飽和。中國依靠大量投資建設(shè)鐵路和公路從而帶動相關(guān)企業(yè)生產(chǎn)和就業(yè)率增長，造成了中國短暫時間內(nèi)GDP升高的“假象”。金融危機對中國真正的沖擊是對民營企業(yè)的沖擊，民營企業(yè)承載著中國近80%的就業(yè)人口總數(shù)，而大量的資金流入公路、高鐵等建設(shè)，必定會使中國財政出現(xiàn)巨大坑洞，而地方政府為了填補資金的漏洞，唯一的辦法就是增加稅收，導(dǎo)致中國的民營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境更加惡化，從而使大量熱錢從投資民營經(jīng)濟領(lǐng)域轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，造成了中國內(nèi)部經(jīng)濟的惡性循環(huán)。

（二）產(chǎn)能過剩和通貨膨脹

后金融危機時代，由于出口貿(mào)易的嚴重萎縮，市場供給和市場需求之間的矛盾日益突出，使中國存在著嚴重的產(chǎn)能過剩的危機。產(chǎn)能過剩是指在一定時期內(nèi)供大于求的表現(xiàn)，在市場需求不足的情況下就形成了產(chǎn)能過剩。中國經(jīng)濟已進入通貨膨脹已是不爭的事實。最近，國務(wù)院印發(fā)的一份通知中，鋼鐵、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、風(fēng)電設(shè)備六大行業(yè)被確定為產(chǎn)能過剩調(diào)控和引導(dǎo)的重點。電解鋁、造船、大豆壓榨等產(chǎn)能過剩問題較為突出的行業(yè)也被點名，各行業(yè)的產(chǎn)能過剩，又擺在我們的面前。中國的產(chǎn)能過剩不僅是由于金融危機遺留的后遺癥，中國本身的國有企業(yè)壟斷的經(jīng)濟體制，也是造成中國產(chǎn)能過剩的一個重要原因。

2010年，由于中國發(fā)行9.59萬億信貸資金，造成了人民幣的購買力嚴重下降，加上人民幣匯率的上升，使得中國企業(yè)在接受金融風(fēng)暴的沖擊下雪上加霜。巨量信貸產(chǎn)生通貨膨脹現(xiàn)實。2010年第二季度由于翹尾因素影響，物價指數(shù)大幅上升，引起市場恐慌，導(dǎo)致國內(nèi)炒家大量入市，引起住房市場劇烈波動。而信貸的波動，按照現(xiàn)行商業(yè)銀行制度，第一季度是貸款的高峰期，盡管銀監(jiān)會一再強調(diào)加強監(jiān)管，這些信貸資金仍通過其他渠道大量進入炒家手中。同時國際投機客看準中國樓市，人民幣升值預(yù)期，中國經(jīng)濟的良好增長，中國關(guān)于住房發(fā)展的政策，導(dǎo)致國際熱錢的流入 [2]。

綜上所述，中國的民營企業(yè)在自身無法盈利的狀態(tài)下，只能改換投資方向。而現(xiàn)今社會，中國在通貨膨脹等的壓力下，只有房地產(chǎn)行業(yè)依然是供不應(yīng)求，從而導(dǎo)致大量熱錢涌入中國房地產(chǎn)。由于受到通貨膨脹的影響，盡管百姓的真實需求比較穩(wěn)定，但是缺乏理性，加上受到炒房客和輿論的影響，產(chǎn)生非理性消費，這些都將加速房地產(chǎn)市場的需求。再者由于人民幣的升值，使得國際上一些金融機構(gòu)的熱錢涌入中國樓市，造成中國“房產(chǎn)盛世”的假象。

二、中國房產(chǎn)稅的征收情況

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人或者使用人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入 [6]。

（一）中國征收房產(chǎn)稅的原因及現(xiàn)狀

房產(chǎn)稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種。中國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。1949年中華人民共和國建立后，政務(wù)院發(fā)布《全國稅政實施要則》（1950年）將房產(chǎn)稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對城市中的房屋和土地征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，稅種名稱定為城市房地產(chǎn)稅，并在全國范圍內(nèi)執(zhí)行。1973年簡化稅制，把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內(nèi)單位和個人。2008年12月31日國務(wù)院發(fā)布了第546號令，宣布自2009年1月1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅 [6]。

房產(chǎn)稅改革試點從短期來看，政策效應(yīng)一定會對樓市造成心理沖擊，房地產(chǎn)市場成交量也有可能下降，從而有助于抑制投機，穩(wěn)定房價。在一般均衡分析以及嚴格的假定下，從需求層面來看，房產(chǎn)稅改革直接增加了購房者的持有成本，壓低了部分需求，因而帶來房價的下降； 從供給層面來看，多套住房的持有者將會傾向減少持有房屋的數(shù)量，市場上房屋實際供給量增加，價格也就有所下跌。因此，從供需層面來講，房產(chǎn)稅的推出會導(dǎo)致房價一定程度下跌 [3]。

據(jù)上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，上海市商品住房銷售面積同比下降23.5%。其中，140 平方米以上的商品住房銷售面積下降超過30%。在價格方面，據(jù)《文匯報》報道，今年第一季度，上海市商品住房成交均價為每平方米22 237 元，環(huán)比下跌3%，同比上漲12% [4] 。這說明，政府房產(chǎn)稅出臺后房價的成交量雖然有所下跌，但是房價并沒有如政府和百姓的預(yù)期。同時房價的上漲和房產(chǎn)稅的征收使得房租上漲，百姓不但沒有從房產(chǎn)稅中得到好處和保障，反而大部分買不起房的租房者陷入更困難的境地。

（二）房產(chǎn)稅征收時存在的問題

1.征稅范圍過窄抑制了房產(chǎn)稅收入的正常增長。根據(jù)房產(chǎn)稅條例規(guī)定，房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，農(nóng)村不開征。這樣，農(nóng)村就被排除征稅范圍。隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在農(nóng)村和城市交界處開辦的工商企業(yè)越來越多，其問題日益突出，過窄的征稅范圍抑制了房產(chǎn)稅的正常增長。

2.計稅依據(jù)不盡合理，影響地方財政收入。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)采用從價計稅和從租計稅，從價計稅是按房產(chǎn)原值一次減除10 %～30 %后的余值計算繳納，這種計稅依據(jù)暴露出來的矛盾是房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據(jù)。

3.項目繁多的收費擾亂了房產(chǎn)稅功能的正常發(fā)揮。當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)面對的稅費數(shù)量與日俱增，在一些城市各種稅費和地價約占總房價比例50 %左右，多達百余項，其中重復(fù)與不合理收費約占總房價30 %[5]。

四是房產(chǎn)評估與財產(chǎn)登記不夠健全。現(xiàn)行房產(chǎn)評估制度不夠完善，影響了房產(chǎn)稅稅額的正確計算。主要表現(xiàn)在法規(guī)之間銜接不夠，統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)難，評估機構(gòu)相互扯皮，部門干預(yù)，使評估機構(gòu)獨立、客觀、公正地開展評估受到影響，繼而影響了對稅基的正確核定和稅收政策的恰當(dāng)執(zhí)行。另外，中國的財產(chǎn)登記管理制度不夠健全，尤其是私有財產(chǎn)登記制度，還沒有明確的法律規(guī)定，缺乏權(quán)威性的申報和登記檔案，房產(chǎn)管理部門與稅務(wù)部門的協(xié)作配合不夠，造成房產(chǎn)稅稅源大量流失。

（三）中國征收房產(chǎn)稅的自身問題

從中國征收房產(chǎn)稅與美國征收房產(chǎn)稅目的區(qū)別來看，一般認為征收房產(chǎn)稅的情況是基于美國等發(fā)達國家房產(chǎn)稅的執(zhí)行，但是很重要的一點在于中國和美國的房產(chǎn)稅征收有著本質(zhì)的區(qū)別，美國房產(chǎn)稅征收是為了提高房價，藏富于民。而中國房產(chǎn)稅的征收則是為了壓低房價，控制房價上漲。中國房產(chǎn)稅征收的目的和美國背道而馳，而從中國現(xiàn)如今的國情和經(jīng)濟局勢來看，因而中國的房產(chǎn)稅在本質(zhì)上存在很大的局性。中國房產(chǎn)稅和其他稅種的區(qū)別在于納稅人在沒有創(chuàng)收的條件下，收取稅費。

目前，房產(chǎn)稅征收人群存在不合理性。首先，房產(chǎn)稅征收對象存在誤解，中國征收房產(chǎn)稅真正的目的在于打壓房價，中國的炒房人群是房產(chǎn)的短期持有者，而房產(chǎn)稅的征收人群卻是房產(chǎn)的長期持有者，這樣就對房產(chǎn)稅的征收對象產(chǎn)生誤差，真正炒房的人沒有受到房產(chǎn)稅的限制，房產(chǎn)的長期持有者，即住房人群卻無辜牽連。其次，房產(chǎn)的長期持有人包括一部分的富有人群，還有絕大多數(shù)的工薪階級和退休階級，房產(chǎn)稅對富有人群的打擊并不大，因為那部分人可以通過提高房地產(chǎn)租賃費用等方法，平衡房產(chǎn)稅征收的損失。而剩下一部分不富裕人群才是房產(chǎn)稅的真正打擊對象。

國家運用房產(chǎn)稅也存在不合理性。國家在運用房產(chǎn)稅方面存在嚴重的問題，怎樣去合理使用房產(chǎn)稅，真正緩解房地產(chǎn)緊張的局勢，才應(yīng)該是政府首先要考慮的問題。房產(chǎn)稅的征收可以給政府帶來巨大的財政來源，以杭州為例，中國房產(chǎn)稅的征收年平均率是0.8%。照這樣去計算，杭州一年的房產(chǎn)稅收入將超過該城市一年的預(yù)算，總額在400億~500億左右。面對如此驚人的稅收總額，如果政府可以真正落實運用到百姓身上，才能體現(xiàn)稅收的真正意義，但是面對中國目前存在的“三公”現(xiàn)象以及將大量資金流入到建高鐵等領(lǐng)域，顯然公民想得到真正的利益還遙遙無期。

老百姓要自己承擔(dān)土地增值和房價折舊之間也存在矛盾。在國外因土地增值要收地產(chǎn)稅，國外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權(quán)，業(yè)主自己的土地增值了，國外的業(yè)主非常高興，當(dāng)然愿意交地產(chǎn)稅。中國也準備征稅，但問題是住房每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權(quán)而已。但土地又是持續(xù)增值，增值部分也是國家的土地增值，增值部分的物業(yè)稅政府不可能向自己征收，因而轉(zhuǎn)向老百姓，但老百姓的房在折舊貶值，為此，這部分價值只有轉(zhuǎn)嫁去抬高房的價格，造成房價暴漲。征收房產(chǎn)稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出。

三、房產(chǎn)稅并非解決中國高房價問題的良藥

改革開放以來，伴隨著住房制度改革的深化，中國基本建立了與經(jīng)濟體制改革進程相適應(yīng)的住房新體制，并逐步建立了多項配套制度。城鎮(zhèn)住房以及居住環(huán)境都發(fā)生了翻天覆地的變化。但是，由于住房制度體系仍處在逐步完善的過程中，長期看來，中國住房在許多方面存在著不少問題，而這些問題的解決也有不少挑戰(zhàn)。這使得城鎮(zhèn)居民的住房問題逐步演化成為中國經(jīng)濟、社會生活的焦點問題：不僅中低收入和貧困家庭的住房十分困難，而且大多數(shù)居民難以承受不斷上漲的房價 [2] 。面對如此緊張的住房現(xiàn)狀，政府應(yīng)該立即采取措施，抑制房價升值。

1.加快住房保障建設(shè)既是民生目標，又對穩(wěn)定住房市場，擴大住房投資，促進經(jīng)濟增長具有重要作用。中國政府應(yīng)采取多種方式，來不斷豐富和完善住房保障制度。比如采取長期的稅收優(yōu)惠、住房貸款擔(dān)保等形式，提高居民的住房可支付能力；采取公共經(jīng)濟租賃房、經(jīng)濟適用房先租后售，同時擴大保障性住房的消費范圍等形式，加大住房保障的保障范圍。

2.改革完善住房公積金制度，提高居民的住房可支付能力。一是加強公積金制度的推廣力度，應(yīng)擴大其范圍，涵蓋弱勢群體，加大中低、低收入居民的住房貨幣保障。二是促進公積金聯(lián)名卡的推廣，簡化公積金提取程序，促進公積金的異地互貸，提高公積金的使用效率。三是加強公積金管理，增加公積金收益及其分配。同時，增加概念股基金的收益及其分配，對中低、低收入居民另外實行公積金存款補貼利率，以此提高居民的住房可支付能力。

3.完善經(jīng)濟適用房的經(jīng)營管理模式。建立強制性的經(jīng)濟適用房回購制度。政府應(yīng)控制經(jīng)濟適用房在二級市場上的流動。加強經(jīng)濟適用房的監(jiān)管，嚴格控制經(jīng)濟適用房的面積，嚴審消費資格，定期進行經(jīng)濟適用房使用情況的監(jiān)督，以免出現(xiàn)經(jīng)濟適用房分配不到位的情況。進一步完善廉租房制度。確保廉租房建設(shè)的資金來源，在擴大廉租房制度建設(shè)資金來源的同時，地方政府應(yīng)嚴格按照相關(guān)規(guī)定將公積金增值收益和一定比例的土地收入投入廉租房的制度建設(shè) [2]。

4.只有政府更多更快的建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房，減少在建設(shè)和分配過程中的貪污腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，才能有效實現(xiàn)中國中低、低收入人群對房屋的需求，從而使得人人有房住，這不但解決了房價問題，也使得人民生活更加幸福，是達到社會和諧的重要保障。參考文獻：

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[6]http：//baike.baidu.com/view/53744.htm.

[責(zé)任編輯 吳高君]