湖州南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)研究

摘 要：研究開發(fā)區(qū)用地經(jīng)濟(jì)效益的影響因素以及影響程度對(duì)提高開發(fā)區(qū)土地利用的經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)現(xiàn)土地的集約利用具有重要意義。以湖州南潯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為研究對(duì)象，選取經(jīng)濟(jì)規(guī)模指標(biāo)、集約程度指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)三類共10個(gè)評(píng)價(jià)因子，通過協(xié)調(diào)度模型測(cè)算開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益現(xiàn)狀與規(guī)劃目標(biāo)理想值之間的協(xié)調(diào)度。結(jié)果表明：其土地利用協(xié)調(diào)度為0.58，經(jīng)濟(jì)效益一般。針對(duì)此結(jié)果，分析南潯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)效益低下的原因，并在此基礎(chǔ)上提出了提高土地利用經(jīng)濟(jì)效益的建議。

關(guān)鍵詞：開發(fā)區(qū)；經(jīng)濟(jì)效益；協(xié)調(diào)度模型；南潯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2011）33-0140-05

引言

土地集約利用的最終目的是提高土地的使用效率，并取得良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)環(huán)境效益。開發(fā)區(qū)作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化的有效方式，其土地利用的經(jīng)濟(jì)效益集中地反映了該地區(qū)土地的利用狀況。中國(guó)于1984年設(shè)立了第一批經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，發(fā)展至今有二十多年的歷史。在此之間，有不少學(xué)者關(guān)注開發(fā)區(qū)，尤其是高技術(shù)園區(qū)的布局與發(fā)展[1~2]；也有部分學(xué)者對(duì)某個(gè)特定開發(fā)區(qū)的發(fā)展特征和發(fā)展方向進(jìn)行研究[3~5]。近年來，隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，開發(fā)區(qū)的土地利用效率與效益問題得到了越來越多學(xué)者的關(guān)注，紛紛從經(jīng)濟(jì)學(xué)、農(nóng)地保護(hù)、土地制度、土地集約利用等角度進(jìn)行了理論分析與研究，并對(duì)城市區(qū)內(nèi)多個(gè)或單個(gè)開發(fā)區(qū)的土地利用經(jīng)濟(jì)效益開展評(píng)價(jià)和比較研究 [2~3，6~7]。

本文以湖州南潯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為研究對(duì)象，通過協(xié)調(diào)度模型測(cè)算開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益現(xiàn)狀與規(guī)劃目標(biāo)理想值之間的協(xié)調(diào)度，評(píng)價(jià)其土地利用協(xié)調(diào)度及可挖掘潛力，并針對(duì)南潯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的實(shí)際情況提出了提高土地利用經(jīng)濟(jì)效益的建議。

一、研究方法

1.選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)。土地開發(fā)區(qū)用地經(jīng)濟(jì)效益是在開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)設(shè)立范圍內(nèi)各產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出的綜合反映。本文從土地集約利用的本意出發(fā)，即土地投入強(qiáng)度和土地產(chǎn)出效率兩方面設(shè)計(jì)相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，根據(jù)指標(biāo)選擇的科學(xué)性、整體性、層次性、可操作性、動(dòng)態(tài)性、前瞻性原則，并結(jié)合開發(fā)區(qū)的實(shí)際情況以及指標(biāo)數(shù)據(jù)的可獲得性，選取了經(jīng)濟(jì)規(guī)模指標(biāo)、集約程度指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)三類共10個(gè)評(píng)價(jià)因子（U1，U2，U3，……，U10）（見表1）。

2.評(píng)價(jià)模型。本文選取協(xié)調(diào)度模型對(duì)開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。設(shè)開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)變量為Ui（i=1，2，3，…，n），其值為xi（i=1，2，3，…，n）。當(dāng)目標(biāo)最滿意時(shí)取Ui=1，最差時(shí)取Ui=0，將土地經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)變量對(duì)系統(tǒng)有序的功效表示為：

UA （ui ）=1，xi≥ai，UA （ui ）具有正功效（i=1，2，3……，n），bi

上式中：UA （ui ）為指標(biāo)ui對(duì)系統(tǒng)有序的功效；A為系統(tǒng)的穩(wěn)定區(qū)域；xi為序參量實(shí)際值；x0為序參量合理值；ai、bi分別為系統(tǒng)取得上、下限時(shí)的數(shù)值；i為序參量編號(hào)（i=1，2，3，…，n）。

UA （ui ）只反映單個(gè)指標(biāo)對(duì)城市土地利用系統(tǒng)有序的功效，所以必須建立總功效函數(shù)（也稱協(xié)調(diào)度函數(shù)）來反映系統(tǒng)的整體功效，由線性加權(quán)法對(duì)每一個(gè)指標(biāo)功效配以加權(quán)系數(shù)Wi實(shí)現(xiàn)。協(xié)調(diào)度函數(shù)可表示為：

C=WiUA （ui ）=Ｗ１UA （u1 ）＋Ｗ2UA （u2 ）+…+WnUA （un）

其中，Wi=1

協(xié)調(diào)度C反映土地利用系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性，其值介于0~1之間。C值越大，表示土地利用系統(tǒng)整體協(xié)調(diào)性越好，開發(fā)區(qū)用地經(jīng)濟(jì)效益越好。根據(jù)協(xié)調(diào)度理論，一般認(rèn)為，當(dāng)C≥0.8時(shí)，開發(fā)區(qū)土地開發(fā)利用系統(tǒng)協(xié)調(diào)度極大，土地經(jīng)濟(jì)效益好；當(dāng)0.6≤H<0.8時(shí)，即，系統(tǒng)比較協(xié)調(diào)，土地經(jīng)濟(jì)效益較好；當(dāng)0.5≤H<0.6時(shí)，系統(tǒng)基本協(xié)調(diào)，土地經(jīng)濟(jì)效益一般；當(dāng)0.4≤H<0.5時(shí)，系統(tǒng)不太協(xié)調(diào)，土地經(jīng)濟(jì)效益較差；當(dāng)0.2≤H<0.4時(shí)，系統(tǒng)處于不協(xié)調(diào)狀態(tài)，土地經(jīng)濟(jì)效益差；當(dāng)H<0.2時(shí)，系統(tǒng)處于極不協(xié)調(diào)狀態(tài)，土地經(jīng)濟(jì)效益極差 [8]。

基于協(xié)調(diào)度可以構(gòu)建開發(fā)區(qū)土地利用潛力度模型 [9]：P=1-C。潛力度P表示土地利用系統(tǒng)偏離最高、最佳使用狀況的程度，P值越大，開發(fā)區(qū)土地利用系統(tǒng)可挖掘潛力越大。對(duì)應(yīng)協(xié)調(diào)度的判定標(biāo)準(zhǔn)，可得出潛力度的判定標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)P<0.2時(shí)，潛力度極小，基本接近最優(yōu)狀態(tài)；當(dāng)0≤P<0.4時(shí)，潛力度很小，土地利用比較協(xié)調(diào)，但距離最優(yōu)狀態(tài)尚有潛力可挖；當(dāng)0.4≤P<0.5時(shí)，潛力度較小，距離最優(yōu)狀態(tài)有更多潛力可挖；當(dāng)0.5≤P<0.6時(shí)，潛力度較大，土地利用偏離有序狀態(tài)較多，有較大的挖潛空間；當(dāng)0.6≤P<0.8時(shí)，潛力度很大，土地利用大大偏離有序狀態(tài)，有很大的挖潛空間和迫切的挖潛改造需要；當(dāng)P>0.8時(shí)，潛力度極大，土地利用幾近完全混亂，需要進(jìn)行大規(guī)模整體改造甚至重新規(guī)劃建設(shè)。

3.指標(biāo)權(quán)重確定。本文采用層次分析法和專家打分法相結(jié)合來確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重值。對(duì)三個(gè)子系統(tǒng)的相對(duì)重要性進(jìn)行比較。通過專家賦值，得出各評(píng)價(jià)因子相對(duì)于總目標(biāo)的權(quán)重值（見表2）。

二、南潯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益研究

1.開發(fā)區(qū)概況。湖州南潯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1993年11月由浙江省人民政府首批批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)，位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的長(zhǎng)三角地區(qū)，地處杭嘉湖平原腹地，依托著名的歷史文化古鎮(zhèn)——南潯鎮(zhèn)存在。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積34平方公里（包括開發(fā)區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)），經(jīng)省政府批準(zhǔn)的首期開發(fā)面積為8.5平方公里，2003年南潯區(qū)政府成立時(shí)明確將已建的6.77平方公里中的3.7平方公里歸南潯鎮(zhèn)管理，故省政府批準(zhǔn)的8.5平方公里內(nèi)歸屬南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的僅4.8平方公里。經(jīng)過十五年的發(fā)展，南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)已有各類企業(yè)660多家，其中規(guī)模企業(yè)106家。2006—2007年，南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)連續(xù)兩年榮獲浙江省十強(qiáng)開發(fā)區(qū)和利用外資先進(jìn)單位，形成了地板、電梯、電子、電機(jī)、紡織服飾等五大特色產(chǎn)業(yè)。

2.確定上下限值。本文中，上下限數(shù)值的確定都以南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)自身在時(shí)間序列上的歷史數(shù)據(jù)和期望數(shù)據(jù)為參照。各指標(biāo)的下限值bi參照南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的歷史數(shù)據(jù)，采用1993—2008年十六年間的平均值；而據(jù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，2020年開發(fā)區(qū)資本積累逐漸完成，資源不斷整合，逐步邁向成熟階段邁進(jìn)，因此上限值ai根據(jù)2020年各指標(biāo)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)理想值確定。該目標(biāo)理想值通過線性回歸擬合計(jì)算得出。

3.評(píng)價(jià)結(jié)果與分析。根據(jù)2009年各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的實(shí)際值xi對(duì)目前開發(fā)區(qū)土地利用進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，計(jì)算結(jié)果（見表3）。

根據(jù)表3計(jì)算結(jié)果，南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模指標(biāo)協(xié)調(diào)度為0.59，集約程度指標(biāo)協(xié)調(diào)度為0.58，經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)協(xié)調(diào)度為0.54，總協(xié)調(diào)度為0.58。無(wú)論從總體目標(biāo)還是三個(gè)子系統(tǒng)來看，南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用協(xié)調(diào)度都是基本協(xié)調(diào)的，經(jīng)濟(jì)效益一般。導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益不高的因素主要是GDP、財(cái)政收入、地均GDP、人均創(chuàng)造GDP、人均創(chuàng)造財(cái)政收入以及高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)產(chǎn)值比重，其中高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)產(chǎn)值比重的協(xié)調(diào)度尤其低，僅為0.36。相應(yīng)地，開發(fā)區(qū)應(yīng)從這幾個(gè)方面挖掘潛力，并且尚存在一定的可挖掘潛力。

三、南潯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益低下原因分析

結(jié)合上文的評(píng)價(jià)結(jié)果以及南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)際情況，從以下幾點(diǎn)分析其土地利用經(jīng)濟(jì)效益較低的原因。

1.開發(fā)區(qū)土地利用粗放。由于開發(fā)區(qū)享有的特殊制度和優(yōu)惠政策，至少在發(fā)展初期，土地粗放利用模式非常普遍，土地?cái)U(kuò)張已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一種顯著特征。土地利用的經(jīng)濟(jì)效益是指對(duì)土地的投入與取得有效產(chǎn)品（或服務(wù)）之間的比較。土地投入越少、取得的有效產(chǎn)品越多，則土地利用的經(jīng)濟(jì)效益越高。過分?jǐn)U張開發(fā)區(qū)面積，使得產(chǎn)出并未隨著投入的增加而更大程度的增加，土地的粗放利用只會(huì)破壞生產(chǎn)中的和諧性，反而降低了產(chǎn)出量。南潯開發(fā)區(qū)也存在土地利用不夠集約的問題。雖然沒有出現(xiàn)“攤大餅”式的盲目擴(kuò)張，但開發(fā)區(qū)內(nèi)仍存在土地閑置現(xiàn)象，部分企業(yè)存在土地浪費(fèi)現(xiàn)象：廠房空置、容積率和建筑密度較低、空間立體利用，尤其是地下空間的利用程度不高。

2.開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局不合理，高新技術(shù)企業(yè)少。據(jù)對(duì)“長(zhǎng)三角”地區(qū)的14個(gè)城市“十五”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃的統(tǒng)計(jì)，排在前四位的支柱產(chǎn)業(yè)都是電子信息、汽車、新材料、生物醫(yī)藥工程，趨同率達(dá)到70％以上 [10]。當(dāng)一個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)和技術(shù)大量重復(fù)的時(shí)候，它將很快處于產(chǎn)品過剩和低盈利狀態(tài)，無(wú)法進(jìn)一步提高技術(shù)水平實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，從而形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，這不僅造成了社會(huì)資源配置的扭曲和浪費(fèi)，也限制了開發(fā)區(qū)的深入發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)特色的形成。

南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以地板、電梯、電子、電機(jī)、紡織服飾五大特色產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，雖然在上述領(lǐng)域已經(jīng)具有較高的產(chǎn)業(yè)層次和品牌知名度，但這些產(chǎn)業(yè)的科技含量不高。開發(fā)區(qū)內(nèi)知識(shí)密集、技術(shù)密集的高新技術(shù)企業(yè)少，不僅拉低了開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)開發(fā)區(qū)土地集約利用也有較大的影響，因?yàn)橐话銇碚f，以高科技產(chǎn)業(yè)、電子產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)土地集約利用程度都較高。

3.開發(fā)區(qū)土地管理制度不完善。開發(fā)區(qū)的體制機(jī)制特殊，為追求效率，將規(guī)劃、房產(chǎn)、拆遷等機(jī)構(gòu)合在一起，而并沒有設(shè)置獨(dú)立的土地管理機(jī)構(gòu)，管理制度無(wú)法真正的規(guī)范和完善。開發(fā)區(qū)部分項(xiàng)目用地混亂，如在只辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不辦理供地手續(xù)的情況下就開始用地，造成未批先建、邊批邊建等違法用地情況；或是經(jīng)合理手續(xù)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后供地率不高，企業(yè)只圈不建，以此來謀取土地增值暴利，更有部分投資商開發(fā)資金不足或中途拆資導(dǎo)致廠房建設(shè)停滯，使得開發(fā)區(qū)圈定范圍內(nèi)存在土地閑置。

4.開發(fā)區(qū)引進(jìn)外資過程中存在的問題。這里主要存在三個(gè)方面的問題：（1）與許多開發(fā)區(qū)一樣，地方政府為吸引更多外資，存在“惡性競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)相優(yōu)惠”現(xiàn)象，政府在招商引資中的角色與定位不明確，缺少全局性的規(guī)劃和布局。（2）外資實(shí)際到位率不高。自開發(fā)區(qū)建區(qū)以來，外資實(shí)際到位率最高發(fā)生在1995年，達(dá)到了100%，最低發(fā)生在2002年，為22.86%，2008年也僅達(dá)27.99%。總的來說，外資到位率不高，普遍保持在30%~50%的水平。（3）對(duì)南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)來說，外資企業(yè)的入駐雖然在一定程度上起到了推動(dòng)園區(qū)內(nèi)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新的作用，但對(duì)完善內(nèi)外聯(lián)動(dòng)、相互促進(jìn)的開放型經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)內(nèi)資產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的效果并不明顯。

四、提高南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益的建議

1.土地集約利用，存量挖潛與增量擴(kuò)張相結(jié)合。提高開發(fā)區(qū)的土地利用經(jīng)濟(jì)效益和集約度，應(yīng)該將存量挖潛與增量擴(kuò)張相結(jié)合。增量擴(kuò)張主要用于滿足重大項(xiàng)目的用地需求，解決用地不足的問題。這應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及開發(fā)區(qū)發(fā)展的需要，不可盲目擴(kuò)張。存量挖潛則主要通過提高土地利用率并優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)。首先，控制土地容積率和建筑密度，促進(jìn)土地立體化利用。對(duì)于工業(yè)企業(yè)來說，推行建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，尤其引導(dǎo)中小企業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)廠房，嚴(yán)格限制建造單層廠房。充分利用開發(fā)區(qū)的地上和地下空間，提高土地縱向利用率。其次，對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、行政管理及生活服務(wù)設(shè)施，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，按功能分區(qū)，提高區(qū)域性社會(huì)資源的共享程度，這是對(duì)土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

2.優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)科技含量。按產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)進(jìn)入企業(yè)的資質(zhì)和性質(zhì)等進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)不合格的企業(yè)和單位不應(yīng)允許其進(jìn)入，以此提高企業(yè)進(jìn)入門檻，優(yōu)化開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，加強(qiáng)開發(fā)區(qū)內(nèi)各企業(yè)之間的聯(lián)系，以大型骨干企業(yè)為中心，發(fā)展橫向綜合開發(fā)的企業(yè)群，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群體，發(fā)揮集聚效應(yīng)，以提高工業(yè)容積率與集聚度。在鞏固地板、電梯、電子、電機(jī)、紡織服飾五大特色產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，積極培育新的高科技產(chǎn)業(yè)。可考慮對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)行優(yōu)惠政策，如建立科技創(chuàng)業(yè)中心或設(shè)立科技風(fēng)險(xiǎn)基金等，以創(chuàng)造一種良好的科技生產(chǎn)環(huán)境，吸引高新技術(shù)企業(yè)入駐，扶持高新技術(shù)項(xiàng)目的發(fā)展和研究。根據(jù)南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，將以開發(fā)區(qū)內(nèi)新元泰微電子企業(yè)為依托，在近一兩年的短時(shí)期內(nèi)，引進(jìn)2~3家光伏產(chǎn)業(yè)鏈配套企業(yè)，初步形成光伏產(chǎn)業(yè)鏈基本框架。

3.擴(kuò)大招商引資力度，有效利用外資。資金的投入對(duì)開發(fā)區(qū)，尤其是提高土地利用經(jīng)濟(jì)效益以及土地利用集約度方面的貢獻(xiàn)不容忽視。外商投資歷來是開發(fā)區(qū)投資資金來源的重要部分。據(jù)2001年無(wú)錫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)引進(jìn)外資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)分析，每增加1 %的外商投資將帶動(dòng)當(dāng)年0.081 %的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)以及0.62%的對(duì)外貿(mào)易額增長(zhǎng)；外資每增加1億美元，可以創(chuàng)造1.576萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì) [11]。可見，外資注入對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)既有短期的需求拉動(dòng)效應(yīng)，又有長(zhǎng)期供給效應(yīng)，這對(duì)于南潯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)來說同樣適用。在準(zhǔn)確定位自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的前提下，大力支持外商投資高新技術(shù)、裝備制造和新材料制造等產(chǎn)業(yè)，對(duì)已經(jīng)掌握成熟技術(shù)、具備較強(qiáng)生產(chǎn)能力的傳統(tǒng)制造業(yè)則不提倡鼓勵(lì)外商投資。

4.充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源。嚴(yán)格推行土地的有償使用制度，全面落實(shí)開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓制度。這不僅能規(guī)范土地市場(chǎng)，運(yùn)用地價(jià)杠桿刺激土地的高效利用，做到地盡其用，同時(shí)，使土地使用者意識(shí)到用地成本，有利于促進(jìn)他們自覺珍惜土地和集約利用土地。在合理區(qū)間內(nèi)，對(duì)土地利用率較低的項(xiàng)目用地適當(dāng)?shù)奶岣吖┑貎r(jià)格，而對(duì)土地投資強(qiáng)度較高、土地利用率較高的項(xiàng)目用地適當(dāng)?shù)慕o予價(jià)格優(yōu)惠。

5.加大開發(fā)區(qū)內(nèi)閑置土地處理力度。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)土地利用情況的監(jiān)督檢查，對(duì)已取得土地使用權(quán)者，督促其按照土地有償使用合同實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，杜絕土地圈而不建的情況出現(xiàn)。取得土地半年內(nèi)應(yīng)當(dāng)開工建設(shè)，土地有償使用合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工建設(shè)的，或已開發(fā)建設(shè)面積不足總面積1/3的，或已投資不足投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)的建設(shè)用地，應(yīng)向土地使用者征收土地閑置費(fèi)，責(zé)令其限期動(dòng)工建設(shè)或續(xù)建。對(duì)取得土地使用權(quán)后已閑置兩年或兩年以上的土地，依法予以收回，統(tǒng)一納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，重新進(jìn)行市場(chǎng)化配置。

6.充分利用開發(fā)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。開發(fā)區(qū)依托古鎮(zhèn)南潯而建，并且處在滬、杭、寧、甬等大城市的經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)，應(yīng)該充分運(yùn)用這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)，不僅能有效吸引投資，促進(jìn)各類進(jìn)出口業(yè)務(wù)的發(fā)展，而且有助于高效物流的形成。同時(shí)，開發(fā)區(qū)區(qū)位也有利于其建設(shè)人才的引進(jìn)。一方面，由于背靠江蘇、安徽、江西等內(nèi)陸腹地，普通勞動(dòng)力資源十分豐富，完全能滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)勞動(dòng)密集型企業(yè)的用工需要；另一方面，南潯又近鄰上海、蘇州、杭州等全國(guó)大中專學(xué)校比較集中的大城市，能夠聘用到學(xué)歷知識(shí)水平較高的管理人才。

結(jié)論

本文選用經(jīng)濟(jì)規(guī)模、集約程度、經(jīng)濟(jì)效益三類指標(biāo)共10個(gè)評(píng)價(jià)因子，采用層次分析法和專家打分法確定指標(biāo)權(quán)重，并利用協(xié)調(diào)度模型對(duì)南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)，認(rèn)為開發(fā)區(qū)土地利用基本協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)效益一般。究其原因，主要可概括為土地利用粗放、產(chǎn)業(yè)布局不合理、高新技術(shù)少、土地管理制度不完善以及引進(jìn)外資過程中存在的問題，并相應(yīng)地提出如下幾個(gè)方面的建議：提高土地集約利用程度、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大招商引資力度、運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地、加大閑置土地處理程度、充分運(yùn)用開發(fā)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

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Nanxun Economic Development Zone，Huzhou Economic Evaluation of Land Use Research

XUAN Xuan

（Tongji University School of Civil Engineering，Shanghai 200092，China）

Abstract:It is significant to find out the main influencing factors of development zones land eco-efficiency and its influencing degree.This paper makes a case study of Nanxun Economic and Technological Development Zone，and chooses 10 factors of the 3 elements which are economic scale，the degree of land intensive use and economic efficiency，then uses the harmony model to get the harmony degree between development actuality and target value.The results show that the harmony degree is 0.58，and the economic efficiency at a medium level.At last，from analyzing the causes of low economic efficieny，advice is given on how to improve economic benefit of Nanxun Economic and Technological Development Zone.

Key words：development zone；economic efficiency；harmony model；nanxun economic and technological development zone

[責(zé)任編輯 陳鳳雪]