商業地產管理——深化城市規劃管理的新契機

摘 要：商業地產發展的興起，造就了一個又一個著名的商圈，但是無序的商業地產發展為城市管理帶來一定的問題。商業地產的規劃管理與城市規劃管理存在密切的互動關系，通過闡述如何通過加強商業地產規劃管理，實現城市資源的有效配置，深化城市規劃發展的科學性。

關鍵詞：商業地產；城市規劃；互動；契機

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）33-0144-02

人民幣升值預期、商業物業與住宅物業價格倒掛、城市化進程加速、外部經濟危機促使內需增加等因素，促使中國商業地產理所當然的迅速發展。少數專注商業地產的開發商，如萬達、凱德置地等，獲得了巨大成功，吸引了大批的開發商前赴后繼進入商業地產領域。連號稱專著住宅開發，崇尚短周期、速回款的房地產巨頭也悄然轉身，投入到如火如荼的商業地產開發中。對于城市管理規劃管理當局來說，商業地產管理不是一個新課題，卻是一個從未深入研究過的課題。就近年的商業地產開發，城市管理當局的參與指導存在一定程度的缺失，導致該領域存在一定的無序性。

一、商業地產與城市管理的互動關系

商業地產一般是指用于各種零售、辦公、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、倉庫等經營用途的房地產形式。廣義的商業地產（本文采用廣義商業地產概念）按用途分類一般可分為如下四類：（1）商業經營類物業：包括商業街、百貨商場、購物 中心、超市、獨立門市房、產權商鋪等。（2）辦公用物業：包括寫字樓、商住兩用樓等。（3）餐飲酒店類物業包括餐館、酒店、酒吧、旅館等。（4）倉儲類物業。狹義的商業地產僅包括第（1）項和第（3）項。

房地產開發被認為是資源整合的過程，而商業地產作為社會性功能明顯的地產開發更具有資源整合的意義。由于商業地產對于資金、人員流動等有高度的聚集效應，且有可能為部分人群創造一種新的生活模式，因此商業地產對城市的各種資源的配置有著重要的作用。同時，城市管理者對于交通的規劃、公共設施的區域布置、區域經濟結構的有效引導，會促使區域地段價值形成級差，引導開發商在預期高價值地段開發商業地產。商業地產的開發與城市管理之間的互動關心，給城市規劃管理的深化帶來一個新的契機，城市管理者應該深度介入商業地產的開發管理，確保商業地產的開發為城市管理科學化、資源配置合理化提供助力。

二、目前商業地產發展中的問題

中國商業地產起步也較早，近年出現大規模發展的趨勢，但是由于對商業地產的認知不足、規范引導不足，使商業地產開發存在不少問題，且這些問題產生了一系列的城市管理問題，如交通擁擠等公共資源區域分配嚴重不平衡，嚴重削弱了經濟發展的效率。促進商業地產發展，深化城市管理，首先要認清目前存在的問題：

1.開發缺乏規劃。任何商業地產項目的開發，都離不開政府政策和城市規劃。作為滯后發展的郊區商業地產開發更是如此。商業地產涉及到相關產業經濟、人口數量 消費水平 、市場容量、業態選擇、商品定位、商業運營等綜合考量。因此商業地產的建設與城市的和諧發展息息相關，加強城市商業開發建設的宏觀管理和統一規劃是必需的選擇。但目前，中國很多城市商業網點的規劃還沒有納入到城市規劃這個具有法律效力的規劃范疇之中。盡管各地省會城市已經做了城市網點規劃，地市級也就是二三級城市正在做這個規劃，但是這些規劃還沒有產生具有城市規劃同等的法律效益。而從開發商的角度，出于自身利益的需要，不可能站在地區商業平衡的基礎上進行建設，只是從本位的角度出發，力求最高的資金回報。網點建設規劃缺乏政策約束，加上開發商逐利的本性，必然導致盲目無序的投資開發。從宏觀上講，直接影響了中國商業網點布局階段性、地域性的平衡 。在商業業態的結構選擇上又多是購物和餐飲，缺少休閑、娛樂 、健身及綜合消費的商業設施。布局失衡、業態趨同不僅無法滿足消費者多樣化的需求、更為嚴重的是加劇了同業間惡性競爭，使得社區商業地產建設脫離了商業發展的需要，超出市場實際需求和購買承受能力，浪費了寶貴的社會資源。

2.市場定位不明。 定位不準是當前商業地產的主要問題之一。目前，很多商業項目的定位與開發沿用了住宅定位與開發的模式，思路上存在偏差。開發商一般只看重由于人流預期增加帶來的地段預期升值潛力，且城市管理者未對區域功能進行明晰定位和指導。使得開發商往往忽視了商業地產的專業性，對商業地產項目的定位存在一定的隨意性。一方面未進行專業的市場研究對區域的需求估計錯誤，另一方面沒有從當地消費者的角度進行項目的開發設計。結果導致選址失當、定位失準，由此引發網點店過剩、重復建設等一系列矛盾，為后續經營帶來了隱患。

3.資金壓力大，后續經營不善。商業地產回收期理論上在十年左右，但是目前國內商業地產的回收期均在十五至二十年甚至三十年，商業地產開發一般會使用大規模的借貸資本，開發商將承受巨大的資金壓力，所以大部分的商業地產開發商都采取“部分出售、部分持有”的策略，一方面緩解資金壓力，一方面持有資產升值預期。大部分甚至整體的出售，導致開發商對后期經營管理不夠重視，國內商業物業管理起步較差，缺乏足夠的經營經驗，未能充分發揮各類商業物業的效率。開發商將項目部分或全部出租、出售給投資者后，缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入住經營商戶的檔次和品位以及對整個項目的影響，導致商場經營雜亂管理不善，最后出現街頭“大排檔”的局面，實際回報與預期收益相差甚遠。這不僅損害了投資者的利益，帶來較大的投資風險，也在空間上限制了社區商業的發展形態，還會損害開發商的形象，對城市社會經濟的發展造成不利影響。

三、強化城市管理、加強商業地產開發管理

由于上述的一系列問題，不僅導致商業地產的城市資源配置作用未能得到正確發揮，而且嚴重地使得城市資源配置產生嚴重的區域不平衡，給城市管理帶來嚴重的問題。城市管理者應該把握商業地產蓬勃發展的契機，實施合理的行為引導，深化城市管理。筆者建議：

1.深度介入商業地產規劃管理。政府對房地產開發的管理政策、措施等，主要集中在住宅地產領域，而對商業地產的管理卻顯得不夠深入。深度介入商業地產開發管理，主要包括以下幾點：（1）積極推進商業地產的法律制度建設。針對商業地產區位選擇和布局不合理的現狀，應該從宏觀角度規范商業地產的經營布局，合理確定規劃期內商業地產的數量、規模、檔次與業態，減少盲目的開發與無序競爭。日本的“大店法”與法國的“商業和手工業指導法”對于各種規模商業地產的設立都有詳細的規定。中國也應該盡快出臺關于完善各類商業店鋪設立的法律。國家可根據區域經濟發展的水平、人口密度的不同將各城市劃分不同的等級，確定不同等級城市所對應的商業規模與商業容量。當零售商業地產建設達到控制標準時，應該由相應的各級政府與商業管理部門組織項目聽證會，由行業協會組織、當地消費者代表、商業研究專家及同行業代表，還有城市規劃、交通、環保部門的各類專家組成，相關職能部門將根據聽證會的意見，對申請的商業地產項目進行調整并決定是否審批。（2）加速專用信息的完備化和透明化建設。專用信息是指確定商業容量的參數，即商業地產輻射面積內的居民數量、 消費水平、消費結構和已有商業設施。 這些信息對于不同的主體有不同的價值，地方政府對專用信息的掌握可以為是否發放商業設施建筑的許可提供幫助；對于開發商，專用信息是確定建筑面積的主要依據；而零售商可以根據專用信息進行商店和商品的不同組合。商業地產的專用信息與地理空間的人口分布有密切的關系，所以其信息源的獲得應該主要依靠正在不斷完善的政府地理信息系統。尤其是人口信息系統，可以對人口空間地理信息進行查詢、檢索、處理、分析，顯示和更新，這類信息構成了商業地產專用信息中的消費者分析的主要來源。這類信息的完備化、透明化，能夠有效引導開發商的決策行為。

2.遵循集中與分散平衡的原則。地方政府為了追求短期效應，往往過分強調集中原則，盲目復制各種集中化的園區模式、CBD模式，使得城市中某部分功能高度集中在某一個小片區，這個小片區產生巨大的聚集效應，也因此產生了一系列的問題。近年，上海、北京等地方已經開始探討多個商業圈，多個CBD的模式，避免過分集中引起大規模的鐘擺生活模式，避免城市資源在時間分配上嚴重失衡。城市管理者應該轉變思路，不是所有的產業、所有的行業都需要集中在某一個小片區的，適當的分散更有利于提升城市的整體效率。例如北京中關村，是一個高科技行業集中商業地產，但是中關村只聚集了高科技公司和人群，沒有足夠的地方和資源配套這個區域的公共設施，導致了大量鐘擺族的產生，給北京原來擁擠不堪的交通帶來雪上加霜的壓力。地方政府應該有一個區域功能配置適當的遠期規劃，這些規劃將成為審批各個商業地產項目的重要依據，因此要求這些遠期規劃應該集中與分散平衡，合理配置城市資源。

3.培育商業地產服務行業，加強后續經營監管。在一個成熟的商業地產行業中，除了商業地產開發商，還應該有成熟的相關服務行業，如商業地產招商公司、地產運營公司、商業地產建筑設計院等等。成熟的相關服務行業體現出專業細分的特點，與商業地產開發商配合，才能最有效率地推動商業地產行業的發展。因此，中國目前的商業地產相關服務行業應建立起規范標準，借鑒國際經驗，提高自身服務的品質。

城市管理者對于商業地產后續經營應保持監管，通過已經營的商業業態持續監測與變更審批、控制區域各種環境承載量等措施，確保商業地產發展在合理的范圍內發揮作用。

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