租戶能否享受動遷補償金

案情簡介：

一天，上海瑞安公司徐總來到上海李小華律師事務所，要求律師代理公司與蔡某的房屋租賃糾紛案。在聽取了徐總的簡述后，律師事務所即指派了在民商事領域經驗豐富的王琳律師與歐陽丹律師代理瑞安公司向蔡某提起訴訟。

房屋糾紛爭端起，律師介入訴訟贏

根據瑞安公司與蔡某簽訂的租賃協議約定，瑞安公司向蔡某承租房屋作為其辦公及經營使用，如逾期1個月未予付租，則租約自行解除，瑞安公司可收回房屋；租期內如遇市政動遷、土地批租等不可抗拒因素，蔡某應無條件搬離，瑞安公司不作任何賠償；如蔡某租金超期1個月未付，應視作違約，須賠償瑞安公司20000元，另房屋由瑞安公司收回，房屋內設備歸瑞安公司所有。2009年1月，雙方約定將租期延長至2010年12月31日止。

在租賃期間，蔡某未按約全面履行付租義務，并欠租6萬余元，且該房屋所處地塊發生動遷。瑞安公司書面通知蔡某，提前解除雙方租約，但蔡某既不支付租金，也不遷離，故王琳律師與歐陽丹律師代理瑞安公司請求法院：1、確認雙方租約于原告起訴之日予以解除；2、被告限期遷離系爭房屋；3、被告支付拖欠之租金（每月按6700元計算）；4、被告支付違約金20000元；5、被告就拖欠之租金及違約金、按銀行同期逾期貸款利率支付原告利息。

蔡某的代理律師在庭審中辯稱，系爭房屋由蔡某實際投資并使用，租金亦實際由蔡某支付，但鑒于（1）蔡某曾以其他公司名義在該處登記經營執照，就該經營執照所發生之動遷補償，瑞安公司未合理給付蔡某；（2）蔡某未按期付租系因瑞安公司就動遷可能而要求蔡某暫停支付；（3）系爭房屋發生動遷系屬政府土地儲備，并非合同約定之市政動遷；（4）約定之租金為5600元而非6700元。綜上，對瑞安公司訴請均不予認可。

法院在聽取了雙方律師的代理意見后，根據雙方提交的證據認真評議，作出如下判決：一、原告瑞安公司與被告蔡某所簽《房屋租賃協議(續訂)》予以解除；二、被告應當于判決生效之日起十日內遷離系爭房屋；三、被告蔡某于本判決生效之日起十日內支付原告瑞安公司租金60306元；四、被告蔡某于本判決生效之日起十日內支付原告瑞安公司房屋使用費；五、被告蔡某于本判決生效之日起十日內支付原告瑞安公司違約金20000元；六、系爭房屋內留存之裝潢及設備歸原告瑞安公司所有。

代理意見獲支持，蔡某上訴遭駁回

蔡某不服一審判決，上訴稱：原審法院認定解除雙方當事人之間的租賃法律關系顯屬不當，因系爭房屋涉及動遷，而被上訴人獲得的動遷補償安置款項中有部分利益歸屬于上訴人，在上訴人未取得動遷利益之前，雙方之間的租賃關系仍應繼續存在。故上訴人請求撤銷原審判決第一、二、五項，改判租賃協議繼續履行，且上訴人無需向被上訴人支付違約金。

王琳律師提出如下代理意見：1、原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持；2、上訴人所稱的在“沒有獲得相應動拆遷補償款之前有權行使抗辯權，主張不予解除合同”缺乏法律依據，不應得到支持；3、“動遷補償糾紛”與“房屋租賃合同糾紛”分屬不同案由，上訴人要求將兩個爭議在本案中一并審理的主張不應得到支持；4、上訴人要求獲得動遷補償沒有法律依據，不應得到法庭支持。

最終，法院判決：駁回上訴，維持原判。

律師點評：

（一）本案看似是一則簡單的房屋租賃案件，但案件本身所突顯出的法律問題，與企業在日常經營過程中如何有效防范法律風險有著緊密聯系，應引起企業的高度重視。

首先，對于合同免責條款的約定，企業應從自身實際情況出發，秉承窮盡的原則，最大范圍內地維護自身合法權益?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十七條規定了合同的法定免責條款，即“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”。除法律所規定的“不可抗力”法定免責條款外，企業在日常經營中，還可根據客觀情況，另行約定其他免責情形。本案中，上海瑞安公司與蔡某即在合同中約定了“市政動遷等因素不予補償”的免責條款。但由于公司在免責事由的約定上未盡到窮盡原則，致使蔡某以“系爭房屋處動遷并非市政動遷”為由，引發爭端。

其次，企業在履行合同過程中，應依法行使抗辯權，避免法律風險的產生。本案中蔡某以“沒有獲得相應的動遷補償款之前有權行使抗辯權”為由，主張不予解除合同。但根據《中華人民共和國合同法》第六十六條、六十七條、六十八條及六十九條之規定，只有在合同相對方未履行合同義務的情形下或其有可能喪失履行債務能力的情形下，另一方才可以依據法律規定，選擇行使同時履行抗辯權、不安抗辯權或先履行抗辯權，拒絕履行已方義務，即：抗辯權只有在合同相對方發生法定的情形時才能行使，且僅能以拒付租金的形式行使抗辯權。但本案中上海瑞安公司并不存在違約情形，故蔡某的抗辯主張未得到法院支持，法院判令蔡某的行為構成違約。據此，企業在履行合同過程中，應依法行使抗辯權，否則，將存在“因自身抗辯主張不能成立”導致違約行為產生的法律風險。

（二）瑞安公司在一審、二審中都獲得了勝訴，但在合同訂立過程中仍存在一定的風險，需引起企業的警醒。

首先，企業在訂立合同時需慎之又慎，尤其在語句、用詞等方面。此案中，蔡某提出有權獲得瑞安公司動遷補償安置款項中的部分利益，雙方之間的租賃關系與動拆遷補償事宜具有密不可分的密切聯系，并認為一審法院判決解除租賃合同沒有法律依據，沒有徹底解決雙方之間的爭議，于是提出上訴。盡管二審法院維持了原判，但也指出在雙方協議中約定，瑞安公司無需對蔡某進行賠償，但此涉及的僅為雙方之間的租賃法律關系。就蔡某所主張的動拆遷補償安置款項，因與本案非同一法律關系，蔡某對此可另尋途徑解決。由于瑞安公司沒有在協議中細致約定動遷補償款的相關事項，為自身埋下了隱患。由此可見，公司在簽訂各類合同時，應要求企業法務人員或專業的律師提供法律服務，對合同內容進行審閱，為企業解決后顧之憂，防患于未然。即使遇到糾紛訴訟，律師也能依據嚴密的合同約定，切實維護企業權益。

第二，作為合同約定的當事人，都必須按照《中華人民共和國合同法》的規定，履行法律責任。根據《中華人民共和國合同法》第六十條規定，合同生效后，雙方均應當遵循誠實信用原則，“全面履行自己的義務”；第一百零七條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。企業應在依法履行合同約定的基礎上，合理合法維護自身權益，若因客觀原因而產生不得已違約的情況，應及時請律師介入，以免因違約而導致訴訟纏身影響日常業務經營，更嚴重的還將導致企業信譽受損。

（作者系上海李小華律師事務所律師 法學碩士，文中涉及的訴訟雙方均系化名）