關(guān)于城鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)與科學(xué)合理利用土地的思考

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動，很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場回暖以來，我國房地產(chǎn)投資增長速度過快，房價持續(xù)上漲，出現(xiàn)了諸多的問題，甚至影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地合理利用，已引起政府和社會的普遍關(guān)注。現(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就房產(chǎn)開發(fā)與土地保護(hù)利用闡述如下。

1、保護(hù)和合理利用土地資源中尚存的問題

一是對互助縣土地資源及后備資源的縣情認(rèn)識不夠，對保護(hù)資源、合理利用、珍惜土地的重要性認(rèn)識不夠。二是法制意識比較淡薄，違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償、安置沒有完全到位，農(nóng)民合法土地權(quán)益保護(hù)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。四是參與競買土地的客商少，引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過程中，缺乏開發(fā)的整體協(xié)調(diào)性，使得城鎮(zhèn)中道路面積率低，運(yùn)輸效率下降，交通事故增多；同時許多城鎮(zhèn)建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設(shè)施不完善，加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)過程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂設(shè)施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝術(shù)。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施

2.1建立供應(yīng)總量控制制度

根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場需求情況，每年初縣國土局、縣發(fā)改委、縣建設(shè)局對年度房地產(chǎn)開發(fā)用地?cái)M定供地計(jì)劃，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，上報(bào)省、地國土地資源主管部門備案，并將年度供地計(jì)劃通過多種途徑向社會公布，根據(jù)編制的年度供地計(jì)劃，由國土局會同相關(guān)部門組織招拍掛出讓。

2.2建立土地使用權(quán)公開交易制度

計(jì)劃出讓的土地由縣國土資源局向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實(shí)行招拍掛出讓，土地交易在土地市場實(shí)行陽光化操作，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。

2.3建立集體決策制度

對房地產(chǎn)開發(fā)用地，國土局在完成土地出讓前期工作的基礎(chǔ)上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價和掛牌起始價及招標(biāo)底價，由相關(guān)部門集體決策，并將土地出讓方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后向社會公告。

2.4建立土地收購儲備制度

對縣內(nèi)存量建設(shè)用地，由土地部門中心統(tǒng)一收購和回收土地，掌握調(diào)控市場的主動權(quán)，收購的土地由政府統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)，按市場需求統(tǒng)一供應(yīng)。

2.5建立竣工驗(yàn)收制度

對房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地工程竣工后，國土局、建設(shè)局等部門對土地使用情況進(jìn)行驗(yàn)收。

3、完善房地產(chǎn)開發(fā)用地儲備制度的對策

3.1合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量

土地儲備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級市場的一種管理制度。在地價上漲過快的時期，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費(fèi)。科學(xué)合理地確定土地儲備數(shù)量是土地儲備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。合理的土地儲備數(shù)量要根據(jù)土地市場供求關(guān)系來確定，而土地供求取決于社會、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過對相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測模型，進(jìn)而得出最佳土地儲備數(shù)量。

3.2加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾。當(dāng)前對開發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制，還要以高地價、高稅收等手段加以限制，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來的漏洞。

3.3建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問題，如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場問題等，同時要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制，對儲備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督，以保障儲備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機(jī)構(gòu)在土地收購、開發(fā)、儲備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數(shù)量等市場信息，建立市場信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場經(jīng)營活動規(guī)范化，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測，做出理性的投資決策。

3.4強(qiáng)化土地儲備管理的監(jiān)控職能

土地儲備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了土地市場和房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。因此，要強(qiáng)化土地儲備管理的監(jiān)控職能，加強(qiáng)對土地使用狀況和土地價格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講，監(jiān)控的內(nèi)容包括3個方面：一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請和審批，有無違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，有無占而未用的土地；四是土地價格是否合理，是否故意抬高地價或壓低地價，是否有從事炒賣地皮的非法活動等。同時，與房地產(chǎn)管理部門密切配合，實(shí)行地價與房價的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場的不合理定價行為。

3.5重構(gòu)土地儲備的組織體系

在我國城市建立土地儲備制度的初期，分層次兩級管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高；另一方面，在土地儲備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個政府職能部門之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。為此，應(yīng)該對土地儲備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。