房地產開發(fā)項目管理中的學問

摘要：房地產的項目的建設投資具有投資和開發(fā)成本的雙重性，它應實現最優(yōu)化的開發(fā)和管理模式從而滿足人們日漸提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產的開發(fā)項目管理是實現房地產降低成本、實現最大限度盈利的首要步驟，對房地產項目的質量和管理有著重要的意義。

關鍵字：房地產開發(fā)項目管理

我們知道，隨著社會經濟的快速發(fā)展，以及政府宏觀調控力度的加大，特別是政府近年來實施的一系列貨幣緊縮政策，一方面加大了購房者的購房負擔，另一方面使得開發(fā)商資金鏈出現危機。在各方面因素的綜合作用下，開發(fā)商和消費者均日趨理性，房地產市場已由九十年代的賣方市場轉變?yōu)槿缃竦馁I方市場。面對這樣一個理性的買方市場，想要做好房地產開發(fā)，只有經過系統(tǒng)、科學的項目定位以及可行性論證，以科學取代單純的經驗來指導實踐，才能尋求到制勝的策略，從而減少房地產投資的盲目性，實現多方利益最大化。房地產的開發(fā)是一項復雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發(fā)為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。

1、房地產開發(fā)項目管理的作用和意義

1.1 房地產開發(fā)項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發(fā)階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發(fā)房地產項目之時加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

1.2房地產開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理

房地產的開發(fā)項目管理能實現產品設計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發(fā)設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

2、房地產開發(fā)項目管理過程中存在的問題

2.1 房地產開發(fā)項目的前期策劃準備不充分

房地產所開發(fā)的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。

2.2 房地產開發(fā)項目成本管理不及時

房地產的開發(fā)項目的成本管理應貫穿于開發(fā)項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發(fā)項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發(fā)設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。

2.3 工程建設完成后質量難保證

房地產項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續(xù)質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監(jiān)督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。

3、房地產開發(fā)項目管理的具體措施

3.1 房地產開發(fā)項目的成本控制

房地產開發(fā)項目的成本控制直接關系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應的項目開發(fā)設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發(fā)設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

3.2 房地產開發(fā)項目管理中的質量管理和過程控制

房地產開發(fā)項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發(fā)項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。

3.3 加強房地產開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協調的項目設計和開發(fā)管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產開發(fā)項目的管理；房地產企業(yè)還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。

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