上有政策 下有對策 二三線「限購」落地眾相

自2011年7月12日國務院常務會議要求「房價上漲過快的二三線城市要采取限購措施」，到7月底住建部向地方政府下發自查工作主要對照的5項標準，規定在8月底之前完成自查，而這5項標準也是二三線城市是否應出臺限購措施的主要參照。但留下了「各地可根據實際情況，對地方標準進行適當修改」的余地，這也導致了目前二三線城市「限購」政策落地的眾生相。

雷聲大雨點小 「限購」頻頻放松落地

8月底，并不在預測名單之列的浙江臺州率先出臺限購政策。不過，臺州版限購僅僅針對市區新建商品住宅，留出了二手房和郊區的口子。近日，浙江衢州成為了第二個新增限購城市，對已有3套或3套以上房產的市民實行限購，實在有些不痛不癢，被稱為「最寬松限購令」。

另外，河北廊坊、廣東韶關等地雖有新政出臺，卻非「限購」，而是「限價」，如此調控被外界認為效果有限，或是為規避限購而行之。

而除此以外，更多的二三線城市還未見動作。相較於2個月前國務院常務會議上的總理喊話，還有住建部出臺「五大標準」時的風風火火，如今二三線城市樓市調控恐怕成了「雷聲大雨點小」。

地方限購令的頻頻放松落地，甚至是以「限價令」變相抵制或拖延，讓人不禁對二三線城市的調控前景感到擔憂。相比中央調控樓市的決心，各地地方政府，尤其是經濟依賴於房地產行業起步的中小城市，出於自身利益考慮往往在制定細則時手下留情。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，土地財政使得地方政府不愿限購，但這種「上有政策、下有對策」的方式并不利於調控，如果中央容忍各種「假限購」，二三線城市調控就會流於形式。他同時指出，房地產泡沫正在全面蔓延，中小城市限購十分必要，為保證調控執行力度，中央在明確調控方向時還應建立相關問責制度。

以限價置換限購「彈性」得多

針對房價上漲位列大陸前列的遼寧丹東、廣東韶關等城市推出的「限價令」，各界熱議這是地方政府應對「限購」的「保護性」策略。

地方政府的心思很清楚，因為限價比限購有「彈性」得多，這些技術早有先例。比如設立一個較高的市場價作為指導價，相當於容納了大多數樓盤交易的真實價格；即使設立一個較低的市場價作為指導限價，遭遇到民眾質疑「很多樓盤都高於這個價」，那麼還可以辯解為「這個指導價是一個整體平均價」，至於真的是不是整體平均價？解釋權在政府手上，旁人也無從得知。

「限價」置換「限購」，就相當於保護了市場的交易量，尤其是投資需求的交易量。在中央的房地產新政中，這個交易量是要被「剝離」掉的，中央的調控精神中根本性的一條就是「讓需求變成自住需求，用這個需求來對應目前的房地產供給」，借此希望能夠促使房價理性回歸。

對於地方政府，限價或是「如意算盤」，不管是自住或改善性需求，還是投資投機性需求，均可自由進出市場；成交量很可能不受影響，來自房地產的財稅收入也將「平安無事」。但需要提防的是：所謂的「限價目標」很有可能變為現實中的「漲價目標」，且即使能依靠行政手段實現所謂的調控目標，樓市的「頑疾」并沒有根治，後市的運行依然風險重重。

限購令引發樓市退房小熱潮

限購令在給地方政府壓力的同時，也確實給了樓市很大的打擊，不少開發商只能降價促銷，以回籠資金。這又帶來了新的問題，樓盤的降價直接點燃了此前高位接盤購房者的「火藥桶」。

北京通州京貿國際城樓盤特價房的推出，便引來一些老業主的不滿，他們或要求補差價或要求退房。他們憤憤不平的原因在於，最近該樓盤再次推出特價房，均價為1.4萬~1.5萬元（人民幣，下同）/平方米。這一價格較此前售價19800元/平方米下調數千元。

住總萬科開發的金域華府也推出「階段性行銷」特價房——當初賣的最貴的兩棟樓打出了九一折的優惠，這讓第一批購房的業主感覺一下子「損失了」二十幾萬元。一些業主代表在售樓處表達了他們的不滿，「不僅僅是因為降價，還因為住總萬科不誠信，當初買房子的時候保證過絕對不會降價。」

對於類似的業主「維權」，開發商不無感慨地表示，降價是快速回收資金的方法，賣幾十套還能補償一下差價，假如幾百上千的業主都要求賠償，開發商根本賠不起。

不論限購還是限價，開發商捂價惜售還是降價促銷，承擔最終結果的都是位於供應鏈末端的消費者。地產界人士分析，根據目前限購政策的落地情況，「金九銀十」的傳統旺季有可能演變成「銅九鐵十」，也有可能「限購」成「搶購」。

二三線城市限購5項參照標準公布的同時，也留下了「各地可根據實際情況，對地方標準進行適當修改」的余地，這導致了目前二三線城市「限購」政策落地的眾生相。

不論限購還是限價，開發商捂價惜售還是降價促銷，承擔最終結果的都是位於供應鏈末端的消費者。