利空因素接連不斷 樓市將提前進入寒冬

原本被稱為樓市「銀十」的10月，在遭遇了銀行紛紛提高房貸利率特別是首套房貸利率的「利刃」下，多地樓市成交跌至「冰點」。

業內分析人士與多數專家認為，銀行此舉對於樓市調控將起到立竿見影的效果，不管是投機還是剛性需求，都將被直接抑制，進而對樓市產生影響，樓市拐點正逐步確立，提前進入寒冬。

信貸全面緊縮

短期不會下調

10月15日，中國建設銀行北京分行上調首套房貸利率的消息傳出後引起廣泛關注，不少中小商業銀行也調整了首套房貸利率，上浮區間為5%至30%，包括光大銀行、廣發銀行、深發展銀行以及民生銀行等。同時，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等二線城市。

廣州地區部分銀行房貸利率甚至出現「一周一個價」的現象，銀行方面均將首次置業房貸利率上浮5%至30%不等，并表示短期內不可能下調。雖然有個別銀行對首套房仍維持在基準利率水平不變，但因為沒有信貸額度，已幾個月不放款了，一貸難求，屬於「有價無市」。

業內人員表示，今（2011）年以來，央行五次上調存款準備金率，大型金融機構存款準備金率升至21%。保證金納入存款準備金收繳范圍又加劇了銀行流動性壓力。在此情況下，不少銀行會盯著收益相對較高、風險成本低的項目配置信貸資源，因此還維持在基準利率的個人住房貸款首當其沖成為調整對象。

建行北京分行有關負責人表示，「建行高度關注房地產市場變化，借鑒同業做法及考慮到風險防范情況，將繼續實施客戶區域差別化政策。」

擅提首套房貸

銀行被疑「搭車發財」

針對各大銀行跟風各自全面上調房貸特別是首套房貸利率的行為，民眾普遍質疑銀行趁政策緊縮「搭車」大發橫財，質疑「房貸暴利」。

中國社科院研究員易憲容認為，「目前房價有下跌趨勢，房貸風險高，銀行根據風險調利率，上浮房貸利率在情理之中。在商言商，雖說銀行有權防范金融風險、增加利潤，差別化房貸政策有利於遏制投機炒房，沒有多少人反對銀行提高二套房貸款利率，但是銀行罔顧國家法定貸款利率標準，隨意大幅上調首套房貸款利率，增加初次購房者的經濟負擔，頗有趁火打劫之嫌，還會誤傷本來就捉襟見肘的剛需族，甚至可以說是澆滅了他們的購房希望之火。」

我們不妨以首套房貸款100萬（人民幣，下同）20年為例來算筆賬，銀行上調基準利率1.05倍為7.40%，現行基準利率7.05%，兩者對比差額，借款人每月要多還款211.87元，貸款20年累計總利息增加50847.88元。如果首套房貸款利率上浮30%，貸款利率將達9.165%，每月還款額度將由7783.03元提高到9103.65元。借款人每月比基準利率要多還1320.62元。貸款20年累計總利息將增加316948.8元之多，銀行或許會賺得盆滿缽滿，但是購房人的負擔將更為沉重難堪。

多地樓市跌至冰點價格下行已成趨勢

在銀行「利刃」下，「十一」長假的大陸樓市遭遇了「黃梅天」，多地住宅市場成交量低迷不振，京滬穗深等一線城市成交量全線下跌，部分城市同比跌幅逾9成。「金九銀十」已被全面打破，樓市陰跌或將持續加深。

截至10月上旬，北京「金九銀十」新入市的34個項目中，有6成新入市項目出現零成交尷尬局面。據北京房地產交易管理網數據，「十一」前七天，北京新建住宅成交量為894套，日均成交量僅為百余套，與2010年同期相比，下降24%；其中二手住宅網簽總量為90套，與2010年同期相比下跌了近28%。

上海、廣州、深圳等地行情也不樂觀。中原監測數據顯示，10月1~7日一線城市新房成交尤為慘淡，7天成交量較2010年同期降幅達68%；二手住宅方面，深、滬等5大重點城市總體成交量較9月同期下滑了60%，其中廣州和深圳降幅均超過90%。

中國房地產學會副會長陳國強認為，導致成交萎靡的一個主要因素是，市場各方的觀望情緒依舊十分濃郁。從政策角度來看，目前從嚴從緊的政策基調沒有變，政策松動的可能性不大，這樣的政策環境決定了目前的市場狀態，從開發商、購房者到地方政府都對後市發展持謹慎態度。

專家認為，樓市價格下行的趨勢已經確立，未來房地產市場或將發生實質性的變化。在持續高壓的調控之下，資金鏈深度承壓的房地產企業做出實質性價格調整的概率逐漸增加，決定接下來市場低迷的局面有無可能被打破的一個關鍵的因素還是開發商。