歐美人住房消費觀:生活方式不同而已

陳思進

某國際金融財團全球投資部風險管理資深顧問，定居多倫多。

曾任瑞信證券投資部助理副總裁、美銀證券公司副總裁、宏利金融財團資深顧問等職。

最近不斷有抓人眼球的房地產新聞傳出，“多倫多一套公寓賣出2400萬天價，買家為中國人”、“溫哥華一棟豪宅以4800萬賣出，買家疑似中國人”，而最令人“興奮”的一則新聞是“價值1.25億美元的世界最貴豪宅瞄準了中國買家”。目前，這一坐落在洛杉磯的豪宅登上了《名利場》雜志，被許多歐美主要媒體紛紛轉載，均稱贊它具有凡爾賽宮殿的風格，內部陳設尤其奢華，收藏了諸多法國十八世紀古董和名畫，“在夜色降臨時，不必開燈，只要點上蠟燭，便會帶你回到十八世紀的法國”，被譽為太平洋岸邊的“小凡爾賽宮”。

這一則新聞不禁使我產生了時空變幻之感，就好似回到了二十多年前，那時美國經濟不景氣，大量豪宅被拋售，而那時的日本正“如日中天”，由于日幣猛漲，房地產業更是飛漲。據說位于東京的日本皇宮所占的那塊地，其價值與美國整個加州相當；如果把東京的房子全部賣掉，可以買下整個美國。腰包一鼓，日本人的感覺頓時飄了起來，走路都像螃蟹似的，他們帶著大把的鈔票來美國大肆掃貨，就好似對當年打敗他們的美國復仇一般。

就說紐約的地標建筑洛克菲勒中心，當年被日本人花費巨資購買下了，美國民眾得知后涕淚交加，悲憤難忍。然而，隨著20世紀90年代初美國房地產泡沫被擠爆，美國經濟進入衰退，日資來不及抽身，在美資產大幅縮水，洛克菲勒中心重新回到了美國人的手上，在這一買一賣之間，日本人虧損了5千多萬美金。

當然，這里并不是勸說富豪不要買豪宅，而是想要說明無論是購買豪宅還是普通公寓，在歐美其實不過是一種生活方式的選擇。富豪錢多得花也花不完，享受一下豪宅生活無可厚非，但是指望投下巨資在海外購房后增值，那就要三思而行了。

多數中國人都以為買房是積累財富的最佳方式和手段，既能自住又能增值，總覺得租房虧大了，付出去的全是真金白銀，好似在為他人做嫁衣。而事實上，在歐美買房自住是極其奢侈的消費。首先，在歐美住房擁有者每年必須繳付房產稅，稅率一般是房價的1%到3%，且視地段之優劣稅率最高可達6%，除此之外還需支付地稅和物業管理費。

不信的話就請看購買一棟獨立洋房30年還清貸款的消費成本，假設2007年一棟獨立洋房的市值為29萬美元，那么30年還清貸款時戶主付出的成本可參見頁面下方表格，可以看出，買一棟價值30萬美元的獨立洋房，居住30年的成本超過100萬美元（如果換成公寓大樓，由于管理費要求，成本將更高）。從投資的角度來說，即便30年后房價漲至100萬，也并未帶來投資回報。

其次，在歐美，房子是屬于和汽車一樣的消費品，并不是什么投資品，房價是進入CPI加以計算的。所以，一旦房價高漲，CPI超過5%的話，便屬于惡性通脹，政府就非得出重手。比如里根時代，美國一度惡性通脹，里根政府便連續加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通貨膨脹。同時，因為借貸成本太高，房價應聲回落。

因此，在歐美多數國家，多少年來租房者和擁有住房的比例一半一半，大城市的租房比例則更高，像德國，就有高達57%以上的人一輩子租房而住，特別在大城市，租房者比例更高，如紐約曼哈頓，更有超過85%的居民一輩子租房而居住。在次貸危機爆發之前，美國一些地廣人稀之處，擁有房子的屋主創下歷史最高紀錄，可依然有超過33%的人租房居住。