農民工公租房需求意愿影響因素的實證分析

摘要：金錢影響、住房改善、工作生活便利性、獲取過程、小區環境是影響農民工公租房需求意愿的主要因素。因此，滿足農民工公租房需求意愿，需合理確定公租房租金，科學布局公租項目規劃，均衡交通、教育和生活配套設施。

關鍵詞：農民工；公租房；需求意愿

中圖分類號：F249 文獻標識碼：A 文章編號：1003－3890(2011)11－0089－05

一、引言

農民工在我國城市化和工業化進程中發揮了重要作用。在各大城市，農民工活躍在各個行業，為城市建設和經濟發展提供了人力資源保障。由于諸多方面的原因，多數農民工始終難以融入城市生活，首要就是住房問題。農民工群體處于“經濟吸引、行政管制、社會邊緣”的尷尬境地，加之這一弱勢群體短期內難以完成城市融入和“再社會化”，因而成為一個缺乏社會認同的脆弱鏈條，農民工群體被整體性地排斥在中國城市住房體系之外。大量農民工只能居住在建筑工地或者以低廉的價格租住城市各類簡陋的房子，以滿足基本的居住需求。農民工住房問題已經成為社會的一個重大問題，引起了社會各界的廣泛關注。

2010年6月，住房和城鄉建設部等七部委聯合發布的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》指出：公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。在外來務工人員集中的開發區和工業園區，市、縣人民政府應當按照集約用地的原則統籌規劃，引導各類投資主體建設公共租賃住房，面向用工單位或園區就業人員出租。2011年3月5日國務院總理溫家寶在十一屆全國人大四次會議上所作的政府工作報告中指出：要堅定不移地搞好房地產市場調控，切實穩定房地產市場價格。進一步擴大保障性住房建設規模，重點發展公共租賃住房，規范發展住房租賃市場，由此可見，未來保障房將以公租房為主體。長遠來看，將農民工住房等納入城市住房保障體系統一考慮的效益將大于成本，同時以住房問題為突破點解決農民工問題也會產生事半功倍的效果。

現有關于農民工住房保障問題的研究，缺乏針對農民工住房需求意愿進行實證分析的文獻，更沒有農民工公租房需求意愿影響因素方面的研究。在這種形勢下，農民工公租房需求意愿如何，影響因素有哪些等問題值得關注。因此，用科學的方法分析農民工公租房需求意愿影響因素就成為當前十分必要的研究課題。本文利用農民工調查資料，對上述問題進行了實證分析。

二、農民工公租房需求意愿的主要影響因素

當前關于農民工住房保障問題的研究較多，但是已有研究主要從農民工居住現狀出發，簡單分析農民工居住方面存在的問題和原因，然后提出政策建議。吳維平和王漢生(2002)在調查京滬兩地流動人口住房現狀基礎上，提出工作機會多、容易租到房子是影響流動人口住房決策的環境因素，呼吁必須要完善流動人口管理法規以改善流動人口居住質量。馬萬里和陳瑋(2008)通過對杭州市850位農民工住房狀況的實地問卷調查和訪談，揭示了在杭農民工住房特征和存在的問題，提出了建立健全城市農民工住房保障體系的政策建議。周達(2010)認為農民工是構成城市移民的主要成分，通過分析城市移民住房需求的特點，計算了每年新增城市移民住房需求的規模，提出政府應該多方面籌措資金加大對城市移民保障性住房的建設、供應力度，給城市移民享受保障性住房提供優惠政策。張志勝(2011)研究了新生代農民工的居住取向與現實境遇，提出新生代農民工住房保障存在的問題，認為應進一步推動戶籍制度改革，逐步將新生代農民工納入城鎮住房保障體系，拓展為新生代農民工提供住房服務的渠道。陳春和馮長春(2011)以重慶市為例研究了農民工住房狀況與留城意愿之間的關系，發現住房狀況對農民工留城意愿的影響最大，提出政府部門應努力制定相應的農民工住房保障政策，對部分農民工的住房問題提供必要的救濟和援助，盡快出臺改善農民工居住條件的相關政策。

通過文獻閱讀和資料的分析，發現目前還沒有農民工公租房需求意愿影響因素方面的研究。基于此，為了獲取第一手資料，筆者隨機訪談了50位農民工，采用德爾菲法并征求相關專家意見確立了農民工公租房需求意愿的主要影響因素。

三、研究模型與研究假設

(一)研究模型

根據專家討論的結果，本文構建了農民工公租房需求意愿影響因素模型，如圖l所示。

(二)研究假設

1.金錢影響與需求意愿。金錢影響是指農民工相信使用較少的金錢可以幫助他們在住房改善上取到較好的效果。如果確實能夠達到這樣的目的，那么可能會使農民工對公租房產生需求。因此本研究建立假設1。

H1：金錢影響農民工公租房需求意愿。

2.住房改善程度與需求意愿。住房改善是指當農民工認為公租房可以改善居住環境，提高生活水準時，他們會有意向進行這一活動。因此本研究建立假設2。

H2：住房改善程度影響農民工公租房需求意愿。

3.工作生活便利性與需求意愿。工作生活便利性是指居住在公租房，農民工感到無論是工作還是日常生活都十分方便。當情況確實如此時，將會提高農民工對公租房的需求意愿。因此本研究建立假設3。

H3：工作生活便利性影響農民工公租房需求意愿。

4.獲取過程與需求意愿。獲取過程是指公租房申請資格要求不高，申請程序簡單，房源及時公開，分配公正。因此，當公租房的獲取過程不那么復雜時，農民工將會積極申請公租房。因此本研究建立假設4。

H4：獲取過程影響農民工公租房需求意愿。

5.小區環境與需求意愿。小區環境包括硬件環境和軟件環境兩個方面，當公租房在兩個方面都很理想時，農民工會十分愿意居住在公租房。因此本研究建立假設5。

H5：小區環境影響農民工公租房需求意愿。

四、研究設計與實證分析

(一)問卷設計和調查

《農民工公租房需求意愿的影響因素問卷》包括基本信息和需求意愿影響因素兩個部分。影響因素是由專家小組討論形成的18個因素項目組成。問卷采用里克特(Likert)5級量表進行測量，要求調查對象在5個等級上做出選擇。在進行小規模預測的基礎上對初始問卷進行了相應的修正，形成了正式調查問卷。正式調查發放問卷400份，回收有效問卷328份，有效回收率為82％。調查對不同性別、年齡、學歷、職業的對象均有選取。

(二)樣本情況

在本次的調查中，從性別來看，男性182人，占55.5％，女性146人，占44.5％。從年齡來看，年齡層次以18.40歲為主體，占調查總數的84.8％，平均年齡為37.6歲。從婚姻來看，已婚的占72.8％，未婚的占27.2％。從月收入來看，450元－900元的占4.3％，900元～1350元的占28.3％，1350元～1800元的占29.9％，1800元一2250元的占26.1％，2250元以上的占11.4％。另外調查顯示，農民工平均房租每月為340元左右，人均居住面積為9.5平方米左右，有近90％的農民工表達了希望被納入公租房保障體系的意愿。

(三)數據處理

1.信度與效度檢驗。本研究采用克龍巴赫(Cronbach’sα)一致性系數對6個部分和整個問卷進行信度檢驗，通過使用SPSSl7.0軟件來對數據進行統計分析。結果顯示各部分的Cronbach’sα值為.0.755－0.883，問卷總體的Cronbach’sα值為0.872，均大于0.7，表明問卷具有很好的信度，通過了一致可靠性檢驗，適合進行統計分析。具體值如表2所示。

效度檢驗包括對問卷進行內容效度和結構效度兩方面的檢驗。在正式問卷形成后，再次請相關領域的專家學者對問卷的內容進行評定，確保問卷符合調查內容范圍并具有代表性。評定結果表明，該問卷適合于進行農民工公租房需求意愿影響因素的調查。

本研究采用因子分析來對結構效度進行檢驗，并采用KMO測度和Bartlett球體檢驗，從而確定研究變量是否適合進行因子分析。通過檢驗，得到KMO值為0.755，因子分析的結果可以接受。從Bartlett球體檢驗結果看，達0.000水平顯著，本研究適合做因子分析(見表3)。

根據各因子相關聯的項目內容和含義，將M1、M2、M3、M4、M5、M6分別命名為：金錢影響、住房改善、工作生活便利性、獲取過程、小區環境、需求意愿6個維度。然后對328個數據進行因子分析，各個變量旋轉后的因子負荷矩陣(見表4)。

由表4可知，每個測試項的因子載荷值都大于0.6，說明收集的問卷數據具有比較高的信度和效度。

2.相關分析。為探討模型中研究變量與需求意愿之間的關系，采用Pearson(皮爾遜)相關分析法對研究變量進行相關分析(見表5)。

統計結果顯示，金錢影響、住房改善、工作生活便利性、獲取過程、小區環境都與需求意愿在0.01水平上顯著，并與需求意愿成正相關關系，相關系數分別為0.392、0.475、0.429、0.274、0.383。

3.多元線性回歸分析。本文采用多元線性回歸法把農民工公租房需求意愿和影響因素進行回歸分析，構建農民工公租房需求意愿與影響因素的標準回歸方程。統計結果見表6。

分析結果顯示，回歸分析的方程滿足檢驗的要求，即Sig.＜0.05，因此所檢驗的自變量能夠描述因變量，并且滿足建立回歸方程的要求，模型整體的回歸效果是顯著的。

在上述相關分析的基礎上，根據標準回歸系數Beta，得到回歸方程。結果顯示：各影響因素對需求意愿均有顯著影響，因此假設H1、H2、H3、H4、H5成立。

五、結果討論

1.從分析結果來看，金錢影響、住房改善、工作生活便利性、獲取過程、小區環境均通過了假設檢驗，表明這幾個因素都積極影響農民工公租房需求意愿。

2.金錢因素對農民工公租房需求意愿有顯著的影響。這反映出農民工由于收入的有限性，對于住房選擇他們考慮的首要因素就是住房支出。長期以來，我國城市住房保障體系一直將農民工排斥在外，農民工只能依靠自己的力量來改善居住環境。對于公租房這樣的新事物，農民工在盼望的同時也理性看待，他們期待公租房租金能夠承受，物業管理費不高，日常生活成本能夠低一些。

3.獲取過程、工作生活便利性、住房改善等幾個因素對農民工公租房需求意愿也有顯著的影響。這表明農民工在考慮金錢因素后，將會重點考慮住房的獲取和居住問題。受文化程度和時間成本的制約，農民工希望公租房申請程序能夠最大化簡便，申請資格要求能夠盡量放寬，信息獲取及時，分配能公平公正。工作生活是否便利是居住的一個重要問題。公租房如果距離上班地點太遠，會嚴重影響農民工對公租房的需求。公共交通便捷，生活設施齊全則能保證日常出行的便利和生活的舒適。在城市工作生活之后，農民工也期望能夠享受城市生活，他們期望公租房能夠增加人均居住面積，滿足家庭居住的需要；廚房、衛生間等齊全，具備水、電、氣、網絡、有限電視等，方便日常生活起居和家庭休閑娛樂。

4.小區環境也是一個需要注意的影響因素。該因素能在很大程度上影響農民工對公租房的需求。因為長期以來，多數農民工居住在城市城中村和城鄉結合部，治安和環境衛生較差，他們期望新的住房附近能夠有良好的治安狀況和衛生環境。如果公租房小區有齊全的公共設施，專業規范的物業管理，那么農民工將會十分愿意入住公租房。

六、對策建議

本文提出了農民工公租房需求意愿影響的模型，采用實證的方法對模型進行了檢驗。根據研究結果，提出以下對策建議。

(一)公租房租金和相關費用要合適

農民工收入有限，城市的生活成本也比較高，因此，公租房的租金水平和相關費用必須切實考慮農民工的實際承受能力。公租房的基本出發點是改善農民工住房條件，滿足農民工基本的住房需求，這就要求為農民工提供舒適、廉價的住房。

(二)公租房的申請政策要簡便可行

公租房申請標準應盡量放寬，申請人需要提交的證明材料應該簡化，以最大程度地方便農民工申請公租房。另外公租房房源信息應及時發布，使農民工可以了解最新的住房信息，方便他們選擇自己滿意的公租房。同時還應保證公租房分配的公正性，使每個申請者都有平等競爭的機會。

(三)公租房項目規劃布局要均衡合理

公租房應該選址在一些便利交通、環境良好的區域。公租房項目的用地面積、建筑面積、綠化面積、容積率、配套設施應該合理規劃，要在實地調研的基礎上，建設與當地社會經濟發展水平相適應的項目。另外，公租房項目要均衡布局，滿足城市各個區域不同農民工群體的居住需求，方便他們就近選擇自己喜歡的房子。

(四)公租房戶型應該設計合理，屋內配套設施齊全

公租房應該考慮農民工現實的居住需要，提供多種戶型以供選擇，有良好的配套設施：如衛生間、廚房、臥室、互聯網網絡、有線電視端口、管道天然氣等，讓農民工享有較舒適的居住環境。

(五)公租房的交通、教育、商業等生活配套設施要齊全

公租房附近要有學校，使農民工子女能夠就近入學，解決農民工子女上學難的問題；要有醫院、銀行、健身場所等，滿足農民工的多種需求；另外要考慮公共交通問題，方便農民工出行。