德國的故事

　　房價為什么10年不漲
　　德國的房價近年來一直不高，每平米均價在1000至2000歐元。在1977年至今的30多年中，德國的平均房價僅上漲60%，而同期個人名義收入額已經增長了3倍；在過去10年里，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年僅上漲1%，扣出調物價因素，德國的房價實際上處于下跌狀態。
　　與德國房價不漲形成明顯對比的是，在過去10年內其他大多數歐洲國家的房價已經上漲了2到3倍，而在我國，房價飛漲的速度更是令普通民眾望“房”興嘆！
　　與中國相比，德國普通住宅的均價，即使按匯率算也只相當于我國大城市的水平，但德國人的平均工資卻相當于我國的10倍到20倍。而目前德國家庭的住房自有率僅有42%，另有58%的家庭式租房居住，而年輕人中租房者更是占了77%之多。德國人開始購房或建房時平均年齡為42歲。這在歐美國家是罕見的，相比穩定充足的房屋供應量，在德國，低房價并沒有刺激德國的年輕人買房置業，這的確是一個值得關注的現象。是什么原因使得房價多年不漲而人們的購房熱情又不高呢？
　　“長期來看房價上漲的潛力有限，德國房屋供應已經供需平衡，況且人口老齡化，人口減少等因素更加減低了對住房的需求。從中期來看，德國的儲蓄房貸和商業房貸都實行固定利率制，基本消除了金融市場動蕩對房價的影響，德國房價一般不會大漲大跌。從短期來看，德國租房市場發達，有穩定的房子可以租住，何必著急買房子呢？40歲之前不買房在德國很正常。”這是德國一家公司的管理者對德國房價不漲反跌的分析。
　　德國目前有8200萬人口，而住房總數達到約4000萬套，基本上滿足了每個家庭一套住房的需求。而德國的人口出生率已經連年出現下降趨勢，實質上限制了炒房的空間。
　　德國的房價還取決于政府對于房產的穩定措施。德國穩定房產的主要措施有以下三點：
　　一是政府通過稅收手段，加大房地產投機炒作的成本，通過重稅壓縮炒房者進行“低買高賣”的利潤空間。通過各種稅收手段，限制投資性買房。在德國，用于出售的房地產要繳納評估價值L%到L.5%的不動產稅，房屋買賣還要繳納3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。這樣的稅收限制大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，同時也抑制了德國人投資買房的需求。
　　二是加大房屋租賃市場建設，保障租房的“安全感”。德國的房屋租賃市場十分發達，在德國，租房的“安全感”并不亞于買房，所以有不少德國家庭幾十年來一直居住在一所出租房中。政府會通過嚴格的法律規范房屋租賃市場，保護承租者的利益。
　　三是德國政府實行結構政策，對住房建設和租賃行業進行補貼。以1973年至198L年的政府補貼為例，得到最高補貼的是房屋租賃和農業。例如，農業補貼1973年是99.91億馬克，1974年為102.71億馬克，1979年是164.02億馬克，1980年是163.99億馬克，1981年經濟衰退時也達到了L46.14億馬克；處于第一位的就是房屋租賃補貼：1973年為98.11億馬克，L974年為112.31億馬克，1979年是159.83億馬克，1980年則達170.20億馬克，1981年竟然高達178.86億馬克。
　　
　　占小便宜后果嚴重
　　德國前總理施羅德有一次乘飛機前往兩班牙，隨行帶上了自己的夫人。媒體知道后曝光此事，施羅德趕緊為夫人補上了3700歐元的費用。從此施羅德不管到哪里去都只能一個人坐寬大的公務飛機，而讓夫人自己坐普通客機前往，因為坐施羅德的公務飛機太貴了。看來人都是一樣，不管是發達國家還是發展中國家，人都是喜歡占便宜的，沒有一定的機制約束，沒有媒體的自由報道，人邪惡的一面就會暴露出來。
　　德國前央行行長更冤。此君前往奧地利度假，旅館主人見到貴客，趕緊熱情接待并讓客人免費住宿兩個晚上。這在我們看來沒有大的問題，可是在德國卻是一件天大的丑聞，事情被媒體披露后此君不得不辭職。
　　德國前經濟部部長莫勒曼丟官的故事更是離奇。他的小舅子做建材生意，想請姐夫幫忙宣傳一下。本來德國官員為企業家宣傳是天經地義的事情，哪個官員出國訪問不帶上一群企業家？問題卻出在莫勒曼動用了經濟部的一張信箋紙，他把推薦信寫在經濟部的一張信箋紙上。這下問題就大了，媒體這樣懷疑：第一，占用公家的信紙；第二，有利用經濟部威信來為親戚宣傳的嫌疑。隨后這個經濟部部長只能辭職了事，如果莫勒曼動用經濟部的信箋紙來為別的企業家宣傳，還是會受到譴責但不至于丟官。可見在德國做官需要多么的小心翼翼。
　　一次，現任德國總理默克爾女士宴請企業家，媒體懷疑總理動用公款請客吃飯，于是在媒體上公開質疑。這位總理慌忙展示票據并澄清是自掏腰包請客，媒體這才“善罷甘休”。默克爾并未因為媒體捕風捉影而不依不饒，更沒有想方設法去封殺造謠的媒體，反而平靜地認為監督是媒體的責任。可見在德國，制度的威懾力已深入到骨髓，官員也認為媒體監督天經地義。
　　
　　錢是你的，但資源是社會的
　　有這樣一個故事：
　　幾名中國員工在德國一個港口城市就餐，由于吃剩下的飯萊太多被當地社會保障機構工作人員罰款。當地社會保障機構工作人員鄭重地告訴就餐的中國顧客：“需要吃多少，就點多少！錢是你自己的，但資源是全社會的，世界上有很多人還缺少資源，你們不能夠也沒有理由浪費！”那幾名中國員工臉紅了，他們把罰款單復印后，每人留一張作為紀念，回去后貼在家里的墻壁上，以便時常提醒自己——錢是自己的，但資源是大家的。
　　“錢是你自己的，但資源是全社會的”，這句話聽起來很平淡，但卻反映了德國人的節儉意識和生活觀念。的確，大自然賦予給我們人類的資源是有限的，而浪費資源無異于浪費生命，甚至可以說是犯罪，這是德國人給那些習慣鋪張浪費、習慣大吃大喝的人所上的一堂資源節約課。
　　德國的磁懸浮技術在全世界處于領先地位，不少國家都引進了這項技術以增加運輸的效率。但在德國，這項技術卻很難得到推廣，原因是大部分德國民眾都極力反對。自己研究出來的先進技術自己不用，卻讓給別的國家使用，這的確令人匪夷所思。造成這個奇怪現象的原因是，建造磁懸浮列車要花費巨資，成本很大，這讓以節儉為美德的德國人很難接受，紛紛表示反對。
　　德國的經濟自戰后發展迅速，但公民道德資源節約意識始終如一，政府也在全力發展經濟的同時，號召全民節儉。雖然，現在德國已經是發達國家，人民生活水平很高，但是節儉意識已經在民眾心中根深蒂固，真正是一種令人崇尚的美德。很多公共場合，比如餐館、旅店、商店，都掛有“節約用水”、“節約資源”等標識牌。人們的生活也是精打細算，從一日三餐、日用品、外出旅游等各項費用支出上加以控制。
　　以德國的賓館為例。德國的賓館在裝修上多為簡潔明快的風格，經濟適用，室內設施也科學合理，基本功能健全，盡可能壓縮公共面積，以便提供更多的客房。這就有別于中國國內那些裝修豪華、設施昂貴的星級酒店。德國的自助餐也很經濟，不像中國國內酒店那樣鋪張浪費。
　　德國人在餐館用餐時，每餐點的飯菜大都很經濟，基本上是把食物吃完，不會剩下，有時沒吃完也會在用餐后將所剩食物打包帶走。相比之下，中國國內很多地方都有大擺宴會、大吃大喝、鋪張浪費的不良風氣。
　　這些都是值得我們學習的地方，中國是發展中國家，雖說地大物博，但對于我們這個有著近14億人口的消費大國而言，資源相對貧乏。想要提高人民的生活水平，盡快富裕起來，除了致力于發展經濟，也要注重節儉節約，使物質財富得到有效地利用。
　　（摘自新華出版社《你所不了解的德國人：為什么德國民富國強》 作者：楊佩昌）