淺談住宅地產開發招標及建設階段工程成本控制要點和技巧

戴志中

（廣宇集團股份有限公司，浙江 杭州 310000）

1 工程招標及簽訂合同階段

招標采購是最富有競爭力的一種采購模式[1]，如何利用這種模式獲得合理的工程采購價格，一直是開發商經常思考的問題。對于民營開發企業來說，一般選用邀請招標方式，邀請數量宜在3家以上。

在招標及簽訂合同階段應做好如下工作：

1.1 確定適合招標項目的投標報價和承包方式

投標報價和承包方式的確立主要涉及兩個方面，一是采用總價包干合同或是可變總價承包合同；二是預算編制采用定額計價法或是工程量清單計價法。本人認為如單純從成本控制角度考慮，應采用變通的以工程量清單計價的總價包干模式，對開發商最為有利。在這種模式中，由開發商提供工程量清單子目列表，但不提供工程量，由投標單位根據設計圖紙及工程量清單子目表填報工程量及綜合單價，如投標單位分析圖紙后認為開發商提供的工程量清單子目中有漏項，可另行編制補充報價表，兩項合計后即作為今后的包干總價。

1.2 編制完善的招標文件及合同

條款內容周密細致、考慮詳盡周到的招標文件及合同是獲得準確報價并保證今后工程進展順利的重要基礎。合同條款宜作為招標文件附件發送給各投標單位，并要求投標單位在投標書中予以確認，否則視為廢標。避免出現有的投標單位在接到中標通知書后提出對合同條款進行修改的不利情況。

在編制招標文件及合同時需注意以下影響工程造價的內容：

1.2.1 明確招標范圍。有時招標方提供的工程圖紙中存在一些不屬于招標范圍的內容，或者招標方需要將圖紙中的部分內容分包給其它單位，這樣就需要在招標文件中予以清晰表述。尤其是對于需要分包給其它單位的情況，應將各個單位的工作完成交接面表述清楚，并宜選擇容易計算清楚的節點作為工作交接面。如給水工程，可以水表為界，表前（含水表）由自來水公司施工，表后由總包單位施工。

1.2.2 即使采用總價包干方式，也應考慮到在工程實施過程中可能存在工程變更或因材料價格波動幅度太大而不得不進行價格調整的情況。因此應在招標文件中明確工程變更的計價方式、結算支付辦法，以及材料價格波動幅度達到多少允許進行價格調整等等。從而避免在工程實施過程中出現扯皮、拖延工期等現象。

1.2.3 應在總包招標文件中明確分包、甲供材料設備項目，同時明確各分包項目的配合費費率、配合費所包含的工作內容、甲供材料設備保管費、試驗費、卸貨費、損耗率等。

1.2.4 應根據招標項目情況合理制定工程進度款支付節點和比例。為了使支付節點對承包方的進度有更大的約束力，宜采用施工形象進度支付節點，不宜采用按月支付模式。同時，在招標方資金實力允許的情況下，可適當提高支付比例和加密形象進度支付節點，以減小承包商的資金壓力。實際上，投標單位在報價時必然考慮中標后的資金運作成本，并將其計入報價。因此，招標方通過設置合理的支付節點和比例，可獲得更為合理的投標報價。

1.2.5 應明確主要裝飾材料、防水材料、安裝材料設備的品牌，或提供2～3家同檔次品牌供投標單位選擇。對于以上材料，不同品牌或廠家的產品售價和質量差異都很大，在招標時預先做出規定有利于統一投標單位的報價水平并保證工程質量。

1.3 進行細致的投標文件分析和巧妙的詢標談判，選擇合適的中標單位

選擇中標單位的原則不應是單純的最低價中標，而應是合理低價中標，同時綜合考慮各投標單位的資金實力、管理水平等等。

投標文件分析主要是通過對比各家投標單位以及標底的報價子項、工程量和綜合單價，分析其中差異較大的部分并獲得較為合理的報價數據，進一步確定招標項目的預期承包價格。同時，在分析過程中注意發現原招標文件中是否存在遺漏或忽視的問題，以便在詢標過程中予以明確。

詢標談判是為了使投標單位接受招標方的預期承包價格，因此在談判時，要讓投標單位感受到競爭壓力，同時指出其報價中明顯偏高或偏低的單價、偏多或偏少的工程量，讓其感受到雙方談判的誠意以及招標方的心理預期。

2 工程施工建設階段

施工建設階段是將開發過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程[2]。在此階段，工程成本控制的目標是把工程實施過程中可能發生的變化限定在一個合理的范圍內。因此該階段的成本控制工作應著重于以下幾個方面：

2.1 設定成本預控目標，全過程跟蹤工程成本的變化，并建立科學、準確、及時的成本考核制度、考核辦法和成本考核體系。

2.2 對工程變更予以嚴格把關。工程變更單包括以下三種形式：一是設計單位簽發的變更單；二是開發商簽發的變更單；三是承包商遞交的變更或索賠申請。在操作過程中應予以區別對待：

2.2.1 對于設計變更單，應由開發商審核其必要性、經濟性、合理性。同時應明確只有經開發商簽字蓋章確認的設計變更單才視為有效變更文件，予以計入決算。在工程實施過程中，應避免由承包商與設計單位直接協商出具變更。

2.2.2 對于開發商自身簽發的變更單，其主要內容應按照降低工程成本或是適當提高工程成本而使產品的價值和功能得到較大提升的原則進行編制審核。同時應對變更單的落實情況予以跟蹤檢查，并要求承包商在完成變更內容后報開發商予以確認。避免出現承包商未實施工程變更（核增部分），卻在決算時將其計入變更費用的情況。

2.2.3 對于承包商遞交的變更或索賠申請，應審核其變更或索賠依據是否合理有效、是否存在與其它變更單重復的內容等，并根據實際情況對變更或索賠所涉及的工程量和單價予以審核確認。

對于所有變更單，均應明確變更的內容、清晰標示其與原承包內容的界限劃分，且開發商對聯系單的簽證意見應清晰準確，從而保證變更單能夠在決算時予以精確計量。

2.3 做好竣工決算審核工作

竣工決算審核是工程成本控制的最后一道關口，其重要性是顯而易見的。該審核工作建議委托誠信和具有較高專業素養的咨詢公司進行，否則將牽扯開發商較多的人力和物力。不過不管是咨詢公司人員還是開發商自身，在決算審核時均應注意以下幾個方面：

2.3.1 檢查竣工決算資料的完整性和準確性，尤其是竣工圖紙和工程變更單。有的承包商在竣工圖中僅反映核增工程量部分，而故意遺漏核減工程量部分，或是將一些無效的核增工程變更單夾塞進決算資料，而故意遺漏核減工程變更單。

2.3.2 在充分理解原招標范圍、投標報價模式、計價口徑和相關合同條款內容的前提下對工程決算書進行審核。同時應對工程變更單簽證是否清晰合理進行審核。

2.3.3 對于計算較為復雜的裝飾項目，宜到現場踏勘后進行決算審核。

2.4 做好決算數據統計分析及總結工作。通過對決算數據的分析及總結，可以進一步完善工程造價信息數據庫、完善成本考核與控制體系，對今后項目開發過程中的成本預控起到指導作用。

3 總結

隨著房地產市場的競爭日趨激烈，工程成本控制工作的好壞直接影響公司的效益和發展。因此，要樹立全過程動態成本管理的思想，同時綜合平衡工程成本與項目營銷價值，從而實現最優工程成本下的項目效益最大化。此外，還應注意在成本控制過程中，人的因素至關重要。所有參與到成本控制工作中的人員均應做到正直、誠信、并具有良好專業素質，這樣才能保證成本控制的各項制度和措施得到有效貫徹。

[1]王運道，房地產開發企業工程成本控制，技術經濟，2001，02.

[2]朱淼，淺談房地產開發企業成本控制，遼寧工程技術大學學報，2004，01.