地產(chǎn)過冬

　　2012年將是地產(chǎn)行業(yè)的過冬年。萬科（000002.SZ）總裁郁亮給2012年房地產(chǎn)定下了基調(diào)，他表示，2008年金融危機(jī)促使國內(nèi)放松了對當(dāng)時地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，但這一次地產(chǎn)行業(yè)不會再有這樣的好運了，而且現(xiàn)在還很難判斷這個冬天有多長。
　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入冬天已是不爭的事實。但預(yù)期中的大批企業(yè)死掉，資金雄厚的企業(yè)抄底，行業(yè)大規(guī)模洗牌卻未出現(xiàn)。房企降價去庫存，放慢周轉(zhuǎn)，以待下一春，這意味著2012年的房地產(chǎn)供應(yīng)量進(jìn)一步縮減。
　　隨之而來的供求趨于平衡以及政策拐點的浮現(xiàn)，已是2012年的大概率事件，爭議的只是具體時間。然而，一方面要消除地產(chǎn)泡沫促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，避免房價出現(xiàn)類似于2009年的報復(fù)性上漲；另一方面需防止房地產(chǎn)行業(yè)崩盤式下滑，樓市調(diào)控又該如何拿捏？
　　
　　開工放緩抄底難
　　
　　針對“過冬論”，郁亮再三表示，“過冬”不是“冬眠”，不是毫不作為。郁亮給出的“過冬”秘籍有：積極賣樓；慎重買地；明年費用預(yù)算的調(diào)整；冬天把身體鍛煉好，加強(qiáng)對員工技能的培訓(xùn)并開展部門內(nèi)部調(diào)試。
　　時至年末，手持300多億元現(xiàn)金的萬科仍堅持“寧可錯過，決不拿錯”的原則，斬獲不多。公司第三季度累計新增項目18個，占地面積114.9萬平方米。上半年新增項目22個，占地面積222萬平方米，耗資92.35億元。比之2010年全年新增1220萬平方米的規(guī)模大為縮減。
　　“并沒有預(yù)想的那樣出現(xiàn)大規(guī)模收購和抄底的機(jī)會。”萬科董秘譚華杰對《證券市場周刊》透露，“由于市場下行太快，所有人都做出應(yīng)急動作。比如降價回籠資金，停止拿地，削減資本支出，以保障資金鏈的安全。所以真正破產(chǎn)的企業(yè)并不多，溫水才能煮青蛙。現(xiàn)在小企業(yè)停止新陳代謝，冬眠了，結(jié)果就是開工量大幅下滑，明年供應(yīng)量減少。”
　　“房地產(chǎn)的好日子時間太長了，牛市對大家的影響都很大，甜水里泡大的孩子很容易成為溫水里的青蛙。”郁亮向房地產(chǎn)同行們敲響了警鐘。
　　統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年1-10月，全國商品房新開工面積同比增長21.7%，增速較1-9月回落兩個百分點。
　　莫尼塔11月草根調(diào)研亦顯示，計劃繼續(xù)降低新開工的開發(fā)商達(dá)到64%，而連續(xù)5個月沒有開發(fā)商計劃增加新開工，犧牲開工量以保證資金鏈的意圖非常明顯。預(yù)計去除保障房的支撐，11-12月房地產(chǎn)新開工增速將進(jìn)一步下滑，并很可能負(fù)增長。一季度投資增速快速下滑的風(fēng)險在加大。
　　瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，新開工數(shù)據(jù)不會因保障房而有所改善——保障房新開工數(shù)量最多保持不變，事實上有可能從2011年的1000萬套下調(diào)至2012年的800萬套，而商品房新開工面積預(yù)計將在銷售疲軟和信貸限制的壓力下出現(xiàn)下跌。瑞銀證券預(yù)計，2012年商品房新開工面積將比今年下跌10%-15%。
　　另外，土地市場動向是開工量的先行指標(biāo)。拿地量的減少必然導(dǎo)致未來開工量的下滑。
　　據(jù)國泰君安研究部跟蹤的16大城市（一線城市5個，二線城市11個）土地成交情況顯示，全國16個城市2011年至今住宅類用地累計成交同比降24%。其中一線同比升13%，二線同比降30%。
　　譚華杰認(rèn)為：“盡管土地流拍現(xiàn)象和底價成交數(shù)量增加，但底價尚未出現(xiàn)明顯回調(diào)。地方政府也冬眠了，結(jié)果有可能是大幅萎縮土地供應(yīng)。”
　　國泰君安研究部數(shù)據(jù)顯示：全國16個城市累計土地成交金額同比降9%，一線城市累計同比降4%，二線城市累計同比降13%。
　　新浪樂居發(fā)布的上半年全國企業(yè)拿地排行榜亦顯示，2011年上半年全國60大重點城市前五十名企業(yè)拿地支付的土地出讓金總額為2132億元，同比減少了27.1%。
　　
　　回籠資金保增長
　　
　　削減資本支出的同時，率先降價的企業(yè)已完成資金回籠（見下表）。受訪的萬科、恒大地產(chǎn)(03333.HK)、龍湖地產(chǎn)（00960.HK）等龍頭企業(yè)都表示以“隨行就市”作為制定價格的基本策略，并冒著“打砸搶”的壓力，紛紛發(fā)起大型促銷戰(zhàn)役搶占市場。
　　龍湖地產(chǎn)一位高管表示，誰率先認(rèn)識到市場的嚴(yán)酷性，克服僥幸心理，一次性把價格降下來，就能率先搶占市場。