建議以高額交易稅強化房地產調控

　　近年來，房地產調控的聲音在中國一直未曾中斷過。但是，高調的調控舉措卻始終沒有在房產市場上顯現出令人滿意的效果。即使是號稱史上最嚴的“限購令”，實施一段時間來，也仍不理想，并未能扭轉目前整體房地產市場過熱的形勢。而據一項調查顯示，甚至消費者也對近期的房地產調控措施并不看好，大多預期未來房價還會繼續上漲。
　　但在4月26日，國家發改委價格監督檢查司司長許昆林稱，發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。而且，在規定實施之后，官方還會陸續出臺一系列規范房地產行業價格行為的政策措施。這當中，實施反暴利規定是最重要的措施之一。許昆林說，“我們正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業發展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行為。”
　　這樣做的依據，源自國家在1995年時頒布的《制止牟取暴利的暫行規定》。其中規定，對于與國民經濟和社會發展有重大影響的和與居民生活有密切聯系的商品和服務，國務院價格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項目，并實施利潤率控制。
　　在我們看來，發改委這個表態幾乎可以看成是要對房地產行業進行全方位干預的信號。它意味著，房地產業終將會由高利潤走向“常規”利潤，但問題是，執行起來肯定會出問題，畢竟這是一個商業化程度很高的市場，強行管制價格的難度是很高的，說起來容易，做起來難。就目前情況來看，只能說中國政府已是下定了決心，在大力推進保障房的同時，要鉗制商品化的房地產業發展，把它打到一個對通脹、對銀行、對宏觀經濟的影響都顯著減小的狀態。因此，中國的房地產業在整體上將進入一個戰略轉折期，房地產開發企業的投資價值會打折扣，很多資金會撤出房地產，銀行對房地產業的態度也會漸漸有所轉變。當然，這一轉變的周期可能或長或短，但其具有轉折的戰略意義則是不變的，只是具體的調控政策有水平高低，效果好壞之分。
　　對于房地產調控而言，現在最大的問題就是政府各相關機構的態度過于曖昧。建設部為自己的定位是建房子，所以始終沒有明確的態度；國土部雖然有些表面文章，但重點還是在繼續為地方政府搞土地財政貢獻力量；而發改委的重點項目更是消耗土地資源的大戶，但它出臺的政策怎么看卻都像是商務部應該做的工作。實際上，現在的房地產調控，只有兩個機構真正出政策了，一個是政策口的國務院，一個是金融口的央行。而其他的部門似乎都依然在等政策什么時候可以“過去了”。這種情況本身就表明，中央有關房地產的調控的確處于危險之中，要么隨時會過頭，要么隨時就結束，總之不可持續。有鑒于此，筆者建議，調控政策還是應該回歸基本面，該怎么干還是允許怎么干，如果說過去是通過行政輕點剎車（這是必要的，否則也不行），現在則應調整路徑，回歸到政策面的調整，啟動稅收杠桿來約束、調控各地政府的土地開發以及房地產開發。
　　根據國際的慣例和樣本分析，筆者認為，對房地產的交易價格征收15%的中央稅就可以有效控制情況的惡化。也就是說，你有錢盡管買，有本事盡管賣，但要按照交易價格繳稅15%給中央，即使有地方分成也要采取中央返還的方式。從政策作用看，這種做法類似于銀行的存款準備金率一樣，銀行雖然始終有貸款的沖動，但必須要去掉一部分可用作貸款的錢繳納準備金。而如果15%的稅率不夠，就提高至20%，過頭了就降低比率，作用總會是有的。這部分征收上來的錢，應該專款專用，用來大量建設公租房，租賃給真正有需要的人居住。這樣，整個房地產的問題就會緩解，因為土地也是要有人開發的，賣不出或是不好賣，大家的開發熱情肯定也就不大了。
　　筆者認為，這樣做的好處在于鼓勵自住，因為凡是購置房屋為自住的人，多少錢也得住。但如果是資產交易，就要考慮買賣中間的成本了，提高征稅幅度，就加重了交易成本。買容易，賣難了，因為人們一般條件下都不會考慮買房。如果有人硬要買賣，那也好，可以看作是為國家做了貢獻，而國家則等于集資到了公租房的開發資本。