保障房 靠什么保障

　　先是2011年1000萬套的保障性住房建設任務，接著是“十二五”期間建設3600萬套保障性住房的五年規劃，有關保障性住房的政策在這個春天緊鑼密鼓地頒布。在全國“兩會”前，從國務院總理溫家寶與網友交流傳達出政府“居者有其屋”的決心時開始，就不斷有人寄希望于5年后的景象，也許到了那個時候，每5個人中就有1個人會享受保障性住房。
　　政府的規劃固然是美好的，全社會關于保障房作用的共識也已達成，但具體到操作層面，前景仍不樂觀。據估算，興建3600萬套保障性住房大約需要5萬億元人民幣。務實的有識之士開始擔心，資金來源是否有保障？來自官方的數據顯示，預計今年保障房建設來自中央的資金扶持將超過1000億元。但是，省級配套投入、住房公積金貸款、銀行貸款以及社會資金份額尚未有權威發布。
　　來自住建部的指示堅決，加之各地簽署的責任狀的約束，使得背負大量保障房建設的地方當局深感壓力。
　　援引官方的數據舉例：廣東分配到的保障性住房任務是31萬套，其中廉租房4.79萬套、經適房3.08萬套、公租房9.28萬套、限價房11.5萬套，棚戶區改造2.35萬套。該省住房建設廳的一位官員認為，即便像廣東這樣的經濟大省，要完成這31萬套任務，來自于資金籌措和土地方面的困難仍然很大。
　　
　　渠道
　　
　　面對這一困境，各路專家各顯神通，從理論上提出了保障性住房融資的各種途徑。
　　央行貨幣政策委員會委員李稻葵提出應建立保障房市場融資制度。他認為，保障房通過收取房租，可以形成地方政府的良性資產，因此資本市場也會感興趣。保險資金對保障房建設的熱情為這一論點做出了有力的例證。中國平安董事長兼首席執行官馬明哲的觀點與李稻葵不謀而合，并建議，利用保險資金支持國家保障性住房建設，發揮保險資金改善民主的作用。
　　自從突破政策阻礙后一直投資無路的保險資金，此時找到了增值要道。3月9日，中國太平洋保險提出籌集40億元投資到上海地產集團的保障房項目上。據悉，中國太保與承擔多個保障房建設項目的上海地產集團達成協議，牽頭以10年期債權投資計劃方式融資40億元，用于上海部分公租房建設，即用于上海地產(集團)有限公司在上海市區約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。
　　一位保險公司高級投資經理說：“盡管一些頂級寫字樓和購物廣場的回報率都比投資保障房高，但是我們還是對保障房比較感興趣。”他的觀點和一些房地產開發企業類似：“規模大，風險小，比如公租房，建完之后政府回收。保險資金每年都會剛性增長，我們要為多出來的錢尋找投資渠道，投資保障房但也不會忽略其他的投資渠道。”
　　最近，中國人壽對外透露，已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。中國人壽董事長楊超置評說，因為保障房投資回報率現在還不確定，相關管理規定也還未出臺，國壽將進行綜合考慮。保險資金投入保障房建設的渠道并不單一，包括債權、股權投資、PE介入等。
　　楊超指出，目前一些領域和項目對保險資金有著迫切需求。比如，作為重大民生工程的廉租房、公租房等保障性住房建設正呈現蓬勃發展局面。如何吸納社會資金參與、為保障房建設提供穩定可靠的資金來源，是保障房制度長期有效運轉的關鍵。保險資金具有規模大、周期長、資金來源穩定等特點，非常適合參與保障房投資和建設。
　　此前一直備受爭議的“房產稅”，也成為了保障性住房資金來源的關注焦點。不少專家建議，應將房產稅納入其中。
　　參照上海和重慶的房產稅率簡單估算，在全國范圍內商品住宅征收房產稅的收入將占全國財政收入的6%左右，雖然低于國際平均水平，但是長期看有利于房地產市場健康發展。專家認為 ，這部分房產稅收入可以為地方財政提供部分保障性住房所需的資金，不需要過多地動用其他資源所需的財政資金。同時，征收房產稅可以緩解地方對“土地財政”的依賴，不但能夠彌補降低土地出讓成本而減少的土地財政收入，而且地方政府也可以真正執行對房價目標的控制。因此，全國范圍內征收房產稅是解決地方政府用于保障房建設資金來源的主要措施。
　　還有專家建議，內地可借鑒香港的經驗，試點引入保障房信托投資基金(REITs)的“領匯模式”。海通證券相關負責人袁國良建議，在目前法律允許的范圍內，設計符合實際情況的保障房信托基金模式，盤活政府所持有的“閑置資產”，將沉淀資產價值顯性化。
　　四下看來，保障房建設所需資金的來源似乎有多條渠道。一些地市級官員在私下討論時也曾經表示過類似觀點，即“做好公共關系，資金到位的困難就有可能解決”。
　　“通過現有的資金渠道和一些新的政策支持，完成今年1000萬套保障性安居工程的任務，是完全可能的。”住建部副部長齊驥說。
　　
　　突圍
　　
　　原本房地產開發的資金主力——商業銀行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而態度曖昧。
　　建設銀行副行長朱小黃認為，按照商業原則辦理，平臺貸款的打包貸款模式難以走通。在安居房問題上，銀行有社會責任，可以薄利，可以讓利，但銀行考慮的是樓盤能否銷售出去，資金能否回籠，要算賬，要風險可控。他表示，可讓出部分利益但堅持商業化運作。
　　正當政府躊躇時，一些房地產企業開始試探性進入這個原本不愿觸及的領域。此前，中天城投與貴州省政府簽訂“十二五”規劃保障房建設框架協議。未來5年，中天城投將在貴州省內完成保障房建設投資約200億元。
　　這是今年以來，第一家與政府簽訂保障房建設框架協議的上市房企。有預測說，中天城投的200億元投資或可帶來16億元凈利潤。
　　截至3月25日，目前已公布年報的49家房地產企業中，超過70%已經或將要積極參與保障性住房建設。萬科預計2011年保障房開工目標超過200萬平方米，今年萬科在上海的首次拿地，耗資11.19億元，其項目類別就是保障房項目。
　　招商、金地、保利、遠洋、綠城、首創等一線房企均將保障房開發納為2011年戰略規劃的重點，并積極在全國各地尋求保障房開發項目。非上市公司綠地集團也透露，2011年保障房建設將占綠地開發總量的30%，累計投資將達500億元。
　　大多數研究者認為，目前保障房市場規模大，風險低，優惠多，在市場低迷時房企愿意參加此類項目建設。不過，也有一些市場聲音認為，企業參加保障性住房建設除了保護基本利潤之外，意在建設良好的“政府公關”。萬科總裁郁亮就曾表示，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢。”
　　此前就有市場人士告訴《經濟》記者，目前在市場不景氣的情況下，企業參加保障房建設除了能維持一定利潤，還能“拉近”和政府的關系。而和政府關系融洽將直接有利于在當地的發展。
　　企業雖然抱有熱情，但政府卻尚未制定細則“以對要害”。深圳市住房和建設局新聞發言人、副局長胡建文在近期接受媒體采訪時說，政府的態度是鼓勵社會資金參與保障性住房建設的，目前并沒有這一操作的細節和辦法，但其做法“符合政策導向”。
　　擔憂也不是沒有：中國大恒（集團）有限公司董事長張家林在公開場合表示，社會資本參與保障房建設，需要解決幾個問題，首先是回報率，公租房每年的投資回報率可能只有3%～4%，未必能達到資本回報的要求，“如果達不到，就只是賠本賺吆喝，那就不可持續。”“另一個可能遭遇的問題是權證。公租房沒有權證，如果由保險資金或其他基金來購買，最后這些房子什么權證都沒有，在企業的資產負債表上是什么？遞延資產還是無形資產？無法確定。”張家林說，“公租房能否有一個權證？要讓資本投資得有點憑證。”“另外還有退出機制。以前VC（風險投資）不愿意投創新型企業，因為沒有‘出口’。有了中小板之后，VC就愿意追著好企業去投資。現在，保險資金、社保基金投了保障性住房之后如何退出，將來誰來接盤，也是個問題。”
　　
　　張家林表示，目前這幾個“門檻”都是空白領域，不能簡單停留在口號上，“最終還是需要有高層次的機制設計來統籌考慮。”
　　
　　實踐
　　
　　在各方熱烈討論保障性住房融資的各種方案時，不少務實的城市已經將此付諸實踐。
　　舍棄“土地財政”，劃撥方式供地是重慶公租房建設過程中的一大特色。自2002年開始，重慶市成立了土地整治儲備中心。2003年又在其基礎上成立重慶地產集團，由市政府注資，建立了政府主導型的土地儲備供應機制。近年來，重慶通過工業結構調整、老廠搬遷、院校置換、舊城拆遷、征用農村集體土地等方法，已經儲備了10多萬畝土地。這些土地以主城區為中心向周邊地區輻射，包括主城區、城市重點拓展區、后中心區等，涵蓋了各等級地段。
　　記者了解到，由于公租房用地以劃撥方式供應，減免土地出讓金，客觀上使得地方政府土地出讓收益大大減少，卻降低了公租房的投資成本。據了解，為推進公租房建設，重慶市政府僅在主城區就從儲備土地中以劃撥方式拿出3萬畝作為公租房建設用地。
　　以建設1000萬平方米公租房為例，約需成本500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應，加上免征城鎮土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設配套費等行政事業性收費和政府性基金，可減少一半資金投入，實際投資在250億元左右。
　　上海率先試點險資投資保障房：“參與保障房建設”是參加今年全國“兩會”的保險業代表、委員的議案、提案共同的關注點。中國保監會主席吳定富在公開場合表示，保監會正在研究保險企業投資保障房的準入機制，上海將成為保險資金投資保障房建設的試點城市。
　　昆明市市長張祖林則表示，今年昆明將建設11.4萬套保障房，市政府將鼓勵一些老國企參與公租房、廉租房的建設，這些國企既可以出土地，也可以出資金。張祖林表示，昆明保障房的資金來源，一部分來自財政；另外，有的國企有“退二進三”（退出第二產業，進入第三產業）的用地，市政府可以依照法律法規，改變這些土地的性質，政府出資，同企業一起用這些地來為相應企業的中低收入職工解決住房；其他保障房則是敞開供全市申請的，建設資金全額由政府出，“今后哪怕貸款也要把它做下來。”
　　河南省洛陽市市長郭洪昌表示，洛陽今年需開工建設的保障房超過100萬平方米，涵蓋廉租房、公租房、經濟適用房、棚戶區改造和農村危房改造等，需投入近40億元。除直接由財政出資外，郭洪昌透露，洛陽市已獲住建部批準，將在該市試點利用住房公積金貸款來支持保障房建設。“（洛陽）12億元的公積金平時老在那里趴著，試點后將得以支持洛陽的保障房建設。”郭洪昌說，洛陽市還正向國家爭取補貼政策試點，以盡可能減少資金缺口。
　　江蘇省財政廳廳長潘永和表示，公共財政本質就是民生財政，江蘇將通過調整支出結構，進一步向教育、醫療、就業、社保、住房等民生事業傾斜。“今年江蘇的省級財政拿了4個億出來，以獎代補，促進保障房建設任務的完成。”據悉，保障房建設實行目標責任制管理，省里主要負責任務和目標的分解，各地方政府承擔住房保障工作的主體責任，住房保障目標任務完成情況將作為考核地方政府的強制性指標。
　　民間資本也在此嗅到了商機：由全國工商聯主導設立的全國第一個公共租賃住房(以下簡稱公租房)基金--建銀精瑞公租房建設投資基金，現已上報國家發改委，正待審批。公租房基金誕生是貫徹落實國務院鼓勵民間投資“新36條”的舉措之一。“新36條”第十三條規定，“鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區改造，享受相應的政策性住房建設政策。”據了解，基金籌備得到眾多房地產開發商積極響應，華遠地產、路勁地產、復地集團華潤置地等中國知名地產企業都是基金發起人。
　　建銀精瑞資本集團董事長李曉東說：“從開發商角度考慮，他們面臨不少社會壓力，也想建保障房，但有心無力，賺多少錢不是關鍵，關鍵是壓不起那么多資金，如果讓他們少出錢或者不出錢，多出力，他們自然有積極性。”
　　“政府要做的，不僅是投入資金，更重要的是給市場一個杠桿，以政策撬動民間資本的積極參與。”貝塔策略工作室合伙人杜麗虹解析，現在并非缺乏公租房的投資資金，而是缺好的運作機制。如果能適當地啟動政策性金融杠桿，通過稅收優惠、稅收返還、利息補貼、增信擔保等方式引導民間資本進入保障房建設，將起到“點石成金”的作用。
　　頗具玩味的是，與官員、專家、學者不同的是，老百姓對于保障性住房的擔憂是政府能否公開、公平、公正地出售、分配保障性住房。“如何確保1000萬套保障房‘蛋糕’分配公平公正，杜絕‘開后門’現象，關鍵是制度設計要先堵住‘后門’。”重慶市國資委主任崔堅認為，在大規模建設保障房的過程中，必然警惕集資建房死灰復燃、開豪車買保障房等問題，國家應盡早作出頂層設計“防患于未然”。
　　
　　聲 音
　　
　　潘石屹（SOHO中國董事長）：
　　政府能否吸引開發商或其他民間資本參與保障房建設，關鍵取決于保障房開發有沒有退出機制，比如多年以后允許銷售租賃型保障房。另外，政府也應采取貼息等辦法，使房企開發保障房能滿足最低回報的要求。經濟適用房等出售型保障房的投資有出口，但大量的廉租房、公租房沒有退出渠道，如果政府能允許開發商在多年以后出售這些物業，那么，開發商可能會積極參與。
　　
　　毛大慶（萬科集團副總裁）：
　　目前保障性住房多由政府委托開發商代建，建設資金來源單一，建議多方面擴大保障性住房資金來源，目前社保基金有8000多億元，但只允許進入股市、國資委下轄企業重點項目和財政部的支持項目這三個領域。保障性住房建設風險低，可以嘗試將社保基金作為保障性住房建設資金來源之一。
　　
　　陳勁松（深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長）：
　　保障房誰出錢？怎么建？（一）配套20%～30%商業并全產權進入市場；（二）由開發商競標，商業指定用途外利益歸開發商；（三）經適房采用預售制，公租房亦提前搖號，緩解市場緊張；（四）政府規定住宅戶型和標準；（五）鼓勵銀行為開發商建保障房貸款；（六）政府批地，舊改劃定保障房比例。
　　
　　賈臥龍（中國知名的房地產投資專家）：
　　中央對公租房的補助撥款已經下發，政府用行動兌現了自己的諾言，但是政府仍不能放松警惕，要加強對住房建設項目工作的監督，對入住條件的審查，對公共租賃住房補助資金實行專項管理、分賬核算，以確保政策落實到實處。
　　
　　沈銳培（滿堂紅地產戰略研究部高級主任）：
　　保障房供應是政府的職責，引入市場資金的做法是可取的，一方面可以減輕政府財政壓力，另一方面可以在短時間內加大供應，特別是公租房項目采用市場化運作是最好的選擇，但政府要負有監管責任，不能讓保障房變味。建議保障房以公租房、廉租房為主體，經適房、限價房應少建或不建，因為保障房的目的是解決人們的居住問題，不是讓人人擁有住房，后者應交由市場去解決。