房地產投資與經濟增長及產業發展的關系研究(一)

　　本報告根據全國第二次經濟普查獲得的數據資料，并結合近5年來我國房地產市場的發展變化，以房地產投資為切入點，通過分析房地產投資對房地產業的帶動作用，進而過渡到對經濟增長和產業發展的相關性及貢獻率分析，通過定性及定量兩種方法，具體測算出房地產投資對經濟增長和產業發展的帶動效用，為進一步轉變經濟發展方式，促進國民經濟健康、穩定、快速發展提供基礎性研究資料。
　　
　　一、第二次經濟普查中房地產投資
　　情況分析
　　
　　根據第二次經濟普查所獲得的數據資料， 2008年，全國房地產投資總量為30580億元，較2007年增長5300億元；同比增長20.9個百分點，增幅較2007年回落了近10個百分點。從占GDP比重來看，房地產業增加值為7174億元，占GDP比重5.2%。
　　從第一次經濟普查到第二次經濟普查，房地產投資分別由2004年的13158.3億元增加到30580億元，5年翻了近3倍。其投資增長率分別為29.59%、20.91%、22.09%、30.15%和20.97%，均高于20%。形成了從1998年住房制度改革以來的第二個房地產投資高峰期，其基本特征是2005、2006年兩年受調控影響最為明顯，房地產開發投資有所緊縮。但到2007年，調控政策有所松動，投資水平又全面恢復到宏觀調控之前。而2008年，受世界金融危機影響，房地產投資增速又有所下降。
　　
　　二、房地產投資與經濟增長之間的關系
　　
　　近年來，隨著房地產投資規模的不斷擴大，房地產投資對經濟增長的作用也在不斷提高。目前理論界主要采用直接計算法和投資乘數法兩種定量方法來考察房地產投資對經濟增長的拉動作用。但由于第一種方法測算時只考慮由固定資產投資形成的固定資本形成總額對經濟增長的直接貢獻，沒有考慮投資品行業收入增加所推動的一系列次級消費的增加。投入產出投資乘數法較好地彌補了直接計算法這一缺陷。所以，本報告利用投資乘數法對房地產投資與經濟增長的定量關系進行測算。
　　投資乘數是現代宏觀經濟學中的重要概念，它是指某一變量增加一單位數量（在其他因素不變情況下）通過連鎖反應而最終使另一變量變化的倍數。國民經濟乘數法是當今國際上廣泛使用的一種定量分析方法。為此，我們也可以把乘數概念引入投入產出分析中。具體地說，當國民經濟某一部門增加一單位最終需求（在其他因素不變情況下）通過連鎖反應而最終使各部門某一指標（如產出、收入、就業等）變化的倍數。利用投入產出表和其他統計資料，可計算出多項內容的分部門乘數，已成為宏觀經濟分析的有力工具。
　　我們運用EVIEWS軟件，按照投資乘數法測算出了房地產開發投資對經濟增長的貢獻，結果顯示：房地產投資對經濟增長的初始效應為0.833811，其直接效應為0.063225，故間接貢獻和引致消費貢獻大約是1.063742。
　　這表明，第一，房地產投資對經濟增長的初始效應反映了增加一單位房地產投資，所產生的基本的收入量。房地產投資對經濟增長的初始效應為0.833811，遠遠高于其他行業的初始效應。從此角度分析，房地產投資較其他行業而言，對經濟增長的貢獻度較大。
　　第二，房地產投資的直接效應為0.063225，說明房地產部門增加投資所帶動產業內部收入增加較小。房地產業的發展主要是依靠投資拉動的產業，其產業收益的增加具有滯后性和分散性，當部門每增加單位投資時，當期內部效益額的增加有限，故房地產投資的直接效應比較低。
　　第三，房地產對經濟增長的間接貢獻較大，為1.063742，大于房地產投資的初始效應和直接效應的總和。故房地產開發投資對經濟增長的貢獻中，由房地產開發投資拉動的其他產業投資、居住消費和建筑裝飾品、耐用消費品的消費支出對經濟增長的貢獻大于其本身對經濟增長的直接貢獻，故房地產開發投資對GDP增長的間接拉動作用是房地產促進經濟增長的重要因素。
　　并且，通過測算，結果顯示房地產開發投資對經濟增長的貢獻呈現逐步上升態勢，而且2007年我國房地產投資乘數為1.96078。房地產開發投資對我國經濟增長具有重要作用，房地產投資大規模增加，在推動經濟增長中發揮了明顯作用，貢獻率不斷提高。其中既有由房地產開發投資本身所產生的直接貢獻，也有通過對關聯產業的帶動效應所產生的間接貢獻。
　　同時，我們也發現，房地產投資增長確實有助于經濟增長，但房地產投資占固定資產投資的比例過大則會在一定程度上降低這種貢獻。況且，房地產投資對經濟增長的貢獻并不能完全歸功于房地產業一個產業。另外，與房地產投資占固定資產投資的比例相比，房地產業的產出貢獻率目前仍然較小，統計期內房地產業增加值占國內生產總值的比例一直沒有超過5%。總之，整體來看，房地產投資對國民經濟中其他產業的拉動作用較大，乘數效應大致有1.96078左右。如果考慮到購房后對家電、家具等消費的刺激效應，房地產行業對經濟的拉動作用還要更大。
　　
　　三、房地產投資與關聯產業發展之間的關系
　　
　　房地產業，因其產業鏈跨度大，產業附加值較高且具有較高的關聯效應和擴散效應，已經成為我國國民經濟增長中不可或缺的一部分。其中，房地產業有一個非常重要的特點就是具有很強的產業關聯性，即前向關聯、后向關聯和環向關聯。
　　產業關聯主要分三類，前向關聯、后向關聯和環向關聯。其中，前向關聯是指通過供給聯系與其他產業部門發生的關聯。后向關聯是指通過需求聯系與其他產業部門發生的關聯。環向關聯指各產業在經濟活動中依據前、后向的關聯關系組成了產業鏈或產業環。
　　本報告利用投入產出模型來分析房地產投資與其他產業的關聯效應。通過利用投入產出模型和數學方法，我們分別測算了房地產投資與其他產業的前向關聯、后向關聯和房地產業投資誘發系數。
　　（一）前向關聯測算結果
　　從前向關聯測算結果可以看出，房地產與其他關聯產業中的14個行業關聯度較高，平均值0.003699以上。在這14個行業中，租賃和商務服務業的向前關聯度排名第一，關聯值遠高于其他行業以及42個行業向前關聯度平均值，說明房地產投資對該行業的向前帶動作用很大；對金融業，文化、體育和娛樂業，住宿和餐飲業，居民服務和其他服務業的向前影響小于租賃和商務服務業但明顯高于其他行業；對房地產業，郵政業，金屬制品業，石油加工、煉焦及核燃料加工業，儀器儀表及文化辦公用機械制造業，信息傳輸、計算機服務和軟件業，電氣機械及器材制造業，綜合技術服務業，造紙印刷及文教體育用品制造業等9個行業向前關聯值也明顯高于42個行業向前關聯度平均值，表明房地產投資對這些行業的向前帶動作用也明顯高于其他行業。
　　（二）后向關聯測算結果
　　從后向關聯測算結果可以看出，房地產與其他關聯產業中的13個行業關聯度較高，平均值0.006027以上。在這13個行業中居民服務和其他服務業，金融業，批發和零售業，信息傳輸、計算機服務和軟件業等4個行業向后關聯度分別為：0.029025、0.026413、0.024067、0.020133，均超過了0.02，明顯高于其他行業，說明房地產投資對這4個行業的向后關聯影響最大；其次是文化、體育和娛樂業，住宿和餐飲業，租賃和商務服務業，郵政業等4個行業，它們的向后關聯度雖然低于前面4個行業，但仍然超過42個行業平均值的2倍，表明房地產投資對這4個行業的向后影響仍然較大；綜合技術服務業，房地產業，紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業，工藝品及其他制造業和教育等5個行業的向后關聯值低于前面8個行業，但高于其29個行業，也就說雖然房地產投資對這5個行業的向后關聯影響小于前面8個行業，但是相對其他29個行業影響還是會大很多。
　　（三）房地產業投資誘發系數測算
　　從房地產投資誘發系數測算結果可以看出，房地產業對金屬冶煉及壓延加工業，通用、專用設備制造業，化學工業，交通運輸設備制造業，金屬礦采選業，建筑業等六大行業的誘發效應最為明顯，誘發系數均大于1，超過了42個行業誘發系數平均值的2倍。其中金屬冶煉及壓延加工業誘發系數排第一位，誘發系數最大，而且高出后面各行業誘發系數較多，超過42個行業誘發系數平均值的4倍；通用、專用設備制造業，化學工業，交通運輸設備制造業，金屬礦采選業，建筑業，電力、熱力的生產和供應業等6個行業誘發系數超過42個行業誘發系數平均值的2倍；通信設備、計算機及其他電子設備制造業，電氣機械及器材制造業，石油和天然氣開采業，金屬制品業，交通運輸及倉儲業，農林牧漁業，石油加工、煉焦及核燃料加工業，木材加工及家具制造業，批發和零售業等9個行業的誘發系數也超過了42個行業誘發系數平均值。綜合來看，房地產投資對上述16個行業的誘發帶動作用較為明顯。
　　
　　（作者系國家統計局總經濟師）