中國城市居民家庭房產投資行為研究
2011-12-29 00:00:00華天姿王百強
會計之友 2011年20期
【摘 要】 文章基于我國71個城市的286戶家庭有關房產投資的問卷調查，對我國城市居民家庭的房產投資行為進行分析。從房產投資的資金來源，收益狀況，以及與家庭收入之間的關系等方面揭示我國城市居民家庭房產投資行為的特點；同時，對未進行房產投資的家庭進行了特征分析。研究發現：主要的房產投資資金來源為家庭收入，并且家庭投資資產中房產所占份額與家庭收入呈正相關，房產投資的收益率與房產所在城市相關。
【關鍵詞】 家庭投資理財； 房產投資； 投資收益率
一、導言
家庭投資理財，是指以家庭為單位，以保值增值為目的，根據家庭的自身特點，將家庭所獲取的資金存入金融機構或購買可升值的理財產品。而當今，隨著家庭居民的資金越來越多，并且房產具有低風險、高收益等特點，這使得居民家庭對房產投資越加青睞，尤其是通過獲取租金和獲得買賣價差的方式，以獲取房產投資的收益。那么現今我國城市居民家庭房產投資的資金來源如何分布？房產投資的收益率情況如何？部分家庭未進行房產投資原因何在？等等。這將有助于進一步分析我國居民家庭房產投資的行為特征。
二、調查對象和方法
本文的數據來自于筆者進行的“城市居民家庭房產投資行為調查”。該調查時間為2011年1~2月，利用中國人民大學部分大學生、研究生寒假回家等方式發放調查問卷，共在全國71個城市抽樣調查了2~80歲的800戶居民，最終回收了問卷317份，其中有效問卷286份。從樣本的分布情況來看，調查對象男女比例相當，年齡大多介于30~50歲之間，職業以事業單位員工、金融單位員工和公司職員為主，其受教育程度主要集中在大學本科和碩士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入階層所占比重較大，所選城市遍布全國一線、二線、三線、四線城市。
本文采用的調查問卷分為基本信息與房產投資狀況調查兩部分。基本信息調查包括家庭所在城市，家庭中理財主要決策人的性別、年齡、學歷、職業、職務、金融知識學習程度，以及家庭人均收入等等。在下文的討論中，我們將以家庭中理財主要決策人的基本信息代表家庭的特征，所有有關被調查者個人信息的描述均為家庭中理財主要決策人的信息。房產投資狀況調查主要包括資金來源、投資收益、房價預期等等。通過對數據的收集、定量分析和整理，得出一些基本結論，并對發現的新現象、新問題進行解釋探索。
三、投資房產家庭特征分析
?。ㄒ唬┓慨a投資資金來源分析
根據數據顯示，在家庭進行房產投資的資金來源中，73.7%的家庭較大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了銀行貸款，有11.6%的家庭從親友處借款進行房產投資（表1）。與居民家庭日常購買自住用房主要依靠銀行貸款不同，在房產投資的資金來源中，銀行貸款退居次要地位，而家庭收入成為最重要的資金來源。這是因為，有實力進行房產投資的家庭通常擁有較為雄厚的財富基礎，家庭收入較為豐厚，通過房產投資把閑置資金保值增值，從而抵御通脹壓力，故大多依靠家庭收入進行房產投資。
（二）投資資產中房產所占份額與家庭人均收入的關系
房產投資者在房產上投入的資金比例隨著家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房產投資變現能力較差，購房手續繁雜，對當期收益有較為迫切需求的低收入家庭只能將少量財富投資于房產市場，或是不投資于房產市場，而是選擇銀行存款、股票等不需要大量資金的投資理財方式；高收入家庭由于對短期收入的需求相對較低，閑置資金相對低收入家庭更加充裕，可以放心地購房，坐等房產增值，進而賺取不菲的收益。
?。ㄈ┩顿Y資產中房產所占份額與投資者職務的關系
表3為按照投資資產中房產所占份額和投資者職務兩項標準統計的受訪者人數。從中可以看出，職員、科員級投資者大多未投資于房產，而高職務的投資者更多地將較高比例份額的財富用于房產投資。
下面運用有序狀態Logistic（ordered logistic
?。ㄋ模┩顿Y者獲取收益的方式與所處城市發達程度的關系
投資者通過房產獲取收益通常有以下三種類型：
1.房產位置一般，周邊經濟發展緩慢，房產增值程度慢，主要通過租金賺取收入；
2.房產位置較好，周邊經濟發展迅速，房產增值速度快，投資人因各種原因未將房屋出租（如：房屋裝修費用昂貴、投資人因工作繁忙沒有精力出租、沒有找到合適的租戶，等等），主要通過房產增值賺取收入；
3.房產既實現了增值，又實現了出租，通過兩種方式共同獲取收益。
以下是不同發展程度城市房產投資者實現收益途徑的比例。
從理論上講，如果不考慮諸如稅收、房屋修繕等方面的費用，房屋價格就是未來租金的貼現值。如果這一假設是成立的，通過租金和房產增值獲取收益的房產投資者所占比例在不同地區應當是一致的。然而調查結果顯示，通過租金獲取收入的投資者在一線城市中較少，而在二、三、四線城市中較多，這表明，一方面，一線城市的房價高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一線城市，導致一線城市的房產呈現供不應求的狀況，過多的需求拉動了一線城市房價的上漲，從而使房產升值的空間更高。
?。ㄎ澹┓慨a投資收益率與所處城市發達程度的關系
經計算，被調查者中房產投資者近三年的年平均收益率約為38.14%。其中，一線城市、二線城市、三四線城市的平均收益率情況如表6所示。這表明，隨著綜合經濟實力、城市發展與規模（建設水平、人口面積等）、輻射力與影響力、信息交流能力、國際競爭能力等能力水平的遞減，城市房價上升速度也相應地表現出越來越低的水平。
四、未投資房產家庭特征分析
根據問卷統計顯示，在調查中的286戶家庭中，有178戶家庭沒有進行房產性投資，究其首要原因，資金不足占82.6%，“沒有發現滿意的房產”占9.0%，而“貸款利息難以承受”和“認為房價會在近期下降”這兩個原因各自占6.2%（表7）。從當前形勢來看，盡管房產在中國是一項具有穩定高收益的投資，但是在中國房產投資仍然是奢侈性投資，有充裕的資金是進行房產投資的必要條件。而80.8%的家庭認為，如果擁有足量的資金，則會考慮投資房產（表8）。
五、房價上漲趨勢預期分析
根據表9中的數據顯示，投資房產的家庭和未投資房產的家庭，對房價上漲的預期多數分布在1~10年的范圍內，這說明在人們對房價上漲有正向預期，對于投資房產的家庭來說，房產投資是有利可圖的；而對于未投資房產的家庭來說，房產投資是奢侈性投資。房產投資之所以沒有成為可能，是因為房價高、資金不足等因素，導致無法投資房產。
六、結論、建議與展望
根據以上的數據分析顯示：在投資房產的居民家庭中，房產投資的資金來源大部分是來自于家庭收入；居民家庭隨著收入的提高，房產投資的資金占所有投資資金的比例越高；居民家庭中房產投資比例受到居民職務的影響；一線房價偏高與居民家庭的投資房產傾向有關；房產投資，尤其是在一線城市的投資，其收益率相對較高。在未投資房產的居民家庭中，資金不足成為了居民家庭未投資房產的主要原因，在未投資房產的居民家庭中，大部分表示如果資金足量，則會投資房產。此外，投資房產和未投資房產的家庭均對房價上漲趨勢成正向預期。
在投資房產方面，大多數的家庭缺乏資金，社會政策限制較多，城市房產價格普遍偏高，導致投資房產并沒有成為中低收入人群的選擇，而高收入人群由于具有資金優勢，在房產方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一線城市房價租金比已經超過了國際公認的警戒線，價格中包含大量泡沫成分，因此存在著較大的下跌風險。此外，由于房價租金比過高，大量市民已經開始考慮將少部分資產用于租房，大部分資產用于投資獲取收益，而暫時放棄了買房的想法。一旦這種模式在人群中得到推廣，房價將大幅下降，房產投資將無利可圖。因此，對于有意在一線城市投資房產的家庭，建議其全面分析自身及所在地區的具體環境，謹慎投資。
本文的局限在于樣本量相對較小，這是因為受到財力物力的限制，并且與家庭理財自身方面的數據獲得困難程度有關。但是對城市居民家庭房產投資理財的研究是必要的，因為通過對居民家庭房產投資的研究，有利于深入了解我國居民家庭的投資狀況，并且為我國抑制房價上漲提供數據上的政策支持，本文僅是對我國居民家庭房產投資的理財行為做了初步的探索和思考，希望為將來有關家庭理財的研究提供參考，推動該領域研究的發展進步。
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