我國二\\三線城市房地產市場調控研究

　　【摘要】 新房貸政策和新國八條出臺后，由于一線城市的購買標準受到嚴格控制，因此，房價漲幅趨緩，甚至有慢慢開始回落的跡象，而與此同時，二、三線城市的房價卻在一路挺進。合理調控二、三線城市的房價，讓居者有其屋，對二、三線城市房地產市場的健康發展和經濟的可持續發展有重要意義。文章重點分析了二、三線城市房價過快上漲的原因，并且給出了抑制房價過快上漲的對策和建議。
　　【關鍵詞】 二、三線城市； 房價； 調控
　　
　　在國家對房地產市場調控不斷加深的狀況下，依賴行政化的“限購”措施，“北上廣深”等傳統意義上的一線城市的房價出現了松動的跡象。在流動性過剩和通貨膨脹的背景下，局部地區的“堵”的措施必然使得投機資金向其它地方流動，限購令出臺之后，投機熱錢大有轉戰二、三線城市的跡象。由于一些地方政府對房價持曖昧態度，使得二、三線城市的房價也繼續上漲。如何應對二、三線城市的房價大幅上升，對于保持房地產市場的平穩運行和二、三線城市經濟的可持續發展都具有重要的意義。本文分析了不斷出臺政策的背景下的二、三線房地產市場現狀以及房價上漲的原因，提出了抑制房地產價格上漲的對策。特別指出，本文中的二、三線城市主要指除了北京、上海、廣州、深圳、副省級城市和計劃單列市以外的城市。
　　
　　一、新政策下的二、三線城市房地產市場現狀
　　
　　2009年以來，全國樓市行情火爆，房價一路高歌，“地王”更是層出不窮，房地產市場泡沫日益增加，瘋狂上漲的房價吸引了大量投資客的進入。根據中國指數研究院的數據，2003年，全國房地產市場平均價格僅為2 359元/平方米，到2009年，增至4 695元/平方米，六年時間翻了近一番。一線城市房價上漲速度遠快于平均水平，如北京上漲291%，上海上漲251%。為了穩定國民經濟，抑制房價非理性上漲，2010年4月，國家相關部門陸續出臺了一系列政策對房地產市場進行調控，一線城市成為調控的重點，北京、上海等一線城市成交量迅速萎縮，而二、三線城市成交量則相對穩定。同時，一線城市房價過高、土地資源稀缺以及城市發展等瓶頸問題的共同作用，使得開發企業及購房者逐漸把目光轉移至二、三線城市。
　　（一）商品房價格繼續上漲
　　從整體上看，2010年二、三線城市房產市場延續2009年的大幅上漲的火爆局面，年初沿著慣性房價一路飛揚，4月份達到頂峰。此時國務院調控措施出臺，房產市場成交量明顯萎縮，價格也隨之開始“松動”，觀望氣氛彌漫整個二、三線城市房產市場，這種情況一直持續至6月中下旬。7月起，二、三線城市房產的銷量開始回升，9月之后新房成交量一直處于“高位”。“929”二次調控之后，二、三線城市房產市場量價齊升。據“搜房網”統計，9月全國二、三線城市商品房均價是5 901元/平方米，10月是6 163元/平方米，環比上升了0.08%，11月二、三線城市商品房均價達7 056元/平方米，環比上漲了14.5%。12月至2011年1月中，二、三線城市房產市場出現大爆發，呈現出新盤多、價格高、品種多樣化的特點。
　　（二）土地拍賣市場“地王”頻現
　　樓市調控導致房地產商重新布局，加大二、三線城市開發，像萬科、保利、恒大等品牌地產商大舉進軍二、三線城市。另外，國家積極財政政策的實施，大量的銀行貸款放給國有大企業，房價的上漲刺激了這些國有企業的拿地熱情。在私營企業和國有大企業的共同作用下，二、三線土地市場繼續放量上漲。例如2010年合肥市共出讓土地面積達2 791畝，成交額145.75億元，比上年成交量增長75%，成交額上漲1.3倍。
　　（三）中大戶型成交多，購房者傾向一步到位
　　新房貸政策實施后，中大戶型的房子銷售明顯快于小戶型。據二、三線城市房產部門統計，在最近一年的房產交易登記中，按房產面積和相應套數換算下來，每套面積均超過100平方米，由此可見，由于二、三線城市的房價相對于一線城市低許多，另外考慮到房價還會持續上漲等各種因素，越來越多的置業者和投資者選擇了一步到位，100平方以上的面積成了購房者和投資者的首選。這跟一線城市以中小戶型為主的購房現象正好相反。2010年，加息、存款準備金率、認房又認貸、新國十條、二次調控等并沒能阻止二、三線城市房價上漲的步伐，全國二、三線城市銷售均價突破了7 000元/平方米，樓面價格屢被刷新，期間還出現了新地王。究其原因非常復雜，值得深思。
　　
　　二、新政策下的二、三線城市房地產市場逆勢上揚的原因分析
　　
　　（一）二、三線城市房價的上漲，首先依賴于當地經濟水平的快速增長
　　近幾年內地城市GDP增速持續高于京、滬、深等一線城市，帶動經濟發展，資本和勞動力向二、三線城市轉移，增加了二、三線城市本地居民的剛性需求。如2009年湖北、湖南、陜西、四川等中西部省份GDP增長率都超過了10%，要高于上海和廣東的同比增幅。此外，目前城鎮化進程明顯加快，這對二、三線城市的房地產市場起到了很大的帶動作用。據了解，目前我國除了北京、上海等一線城市城市化達到70%左右之外，大多數二、三線城市尚只有40%的水平。有關人士指出，僅2009年一年，國務院就批復了7個上升為國家戰略的區域發展規劃，其數量相當于過去4年的總和。2010年上半年，又有皖江城市帶、柴達木地區、沈陽經濟區、重慶兩江新區和長江三角洲地區等多個區域規劃獲批。隨著中央經濟工作會議明確提出要放寬中小城市和城鎮戶籍限制，穩步推進城鎮化，大量農業人口轉為城鎮人口，帶來大量的新增購房需求，使二、三線城市房地產價格獲得有力支撐。
　　（二）投資性需求的轉移
　　相比房價迅速上漲的一線城市，二、三線城市仍然是“價格洼地”，吸引了部分外來投資者的進入，增加了投資性需求。大部分二、三線城市并未執行限貸限購等政策，投資性需求仍然旺盛。
　　（三）返鄉置業潮帶動房價上漲
　　隨著大城市生活成本的提升，中西部地區承接產業轉移的力度也在不斷加深，大量在沿海打工的勞動力開始返鄉創業和置業。而二、三線城市的房價相對于一線城市來說這種誘惑足以讓人心動，還可以照顧父母，找到一種潛在的歸屬感。“搜房網”調查數據顯示，60%的人選擇到二、三線城市置業，返鄉置業的人群中絕大多數是自住，占87.1%，其他12.9%則作為投資。
　　（四）剛性需求旺盛
　　在新房貸政策收緊擠壓住宅市場的前提下，二、三線城市房價仍穩步提高。這是剛性需求過半、改善型購房人群需求較大等因素造成的，這直接說明市場需求的空間更大。政策抑制并未對購房者出手意愿產生較大影響。
　　
　　三、抑制房地產價格上漲的對策
　　
　　一線城市限購，迫使投機和投資者轉移到二、三線城市，加上本地剛需等，二、三線城市房價仍然面臨較大的上漲壓力。因此，應該積極采取措施，保持房地產市場的平穩發展。
　　（一）完善住房供應體系，大規模推進公共租賃住房建設，讓居者有其屋
　　逐漸加大廉租房、經濟適用房建設力度，改善低收入家庭的住房條件，大規模的推進公共租賃住房的建設。進一步完善棚戶區的改造和危舊住房改造，尤其是大板結構住房改造的政策法規。公租房能夠滿足“夾心層”群眾的過渡性住房需求，是解決中低收入家庭住房困難的有效途徑，應該成為二、三線城市政府保障房建設的“重頭戲”。應該做好以下幾點：
　　1.政府應確實落實對公租房建設的資金，并對相應稅費給予減免。在滿足廉租住房保障的條件下按照規定在提取的土地出讓金、住房公積金增值凈收益里安排公租房的建設。
　　
　　2.保障公租房的土地供應，地塊可以采用劃撥的形式，也可以在掛拍的土地出讓中要求開發商配套建設公租房。
　　3.做好規劃，科學合理設計公租房，面積可在30~40平方米之間，布局合理，確保小戶型的住房功能的完善、居住舒適。
　　4.加強對公租房的管理，制定和完善公租房的制度和文件的編制。嚴把公租房的準入關，嚴格審核申請人的資質，完善公租房的退出機制，嚴格把好公租房建設的質量關，確保工程的質量，同時對物業管理也應當高度重視，選聘優質的物業公司進行管理，為住戶提供舒適的居住環境。
　　（二）規范房地產企業的行為，加大交易秩序監管力度
　　加強房地產銷售信息的發布，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定的時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售，規范房地產市場交易秩序，加大房價變動監控力度，嚴防開發商哄抬房價、階段性變相抬高房價。合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期。對成片開發建設的土地應在統一規劃、統一進行基礎設施建設后，再分塊供應，防止開發商“囤地”。將地塊的容積率、建設用地規劃指標、住宅套型、開工和竣工時限等，作為土地出讓的前置條件，在土地出讓文件中明確，并在土地使用權出讓合同中予以約定，規范用地行為。嚴格土地供應后的監督，要建立土地供應后的跟蹤管理制度，加強動態巡查，對超過合同約定動工開發日后一年仍未動工開發的，依法收取土地閑置費，超過兩年仍然沒有動工的，決然收回土地使用權。收回的土地優先用于廉租房或公租房的建設。對違反土地供應政策，搞“以租代征”圈占土地，或以其他方式取得土地改變用途等各種違規行為要堅決查處。對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，如存在捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等行為，必須給予嚴厲的查處，取消其進入市場資格，追究相關責任人的責任。
　　（三）放棄土地財政
　　把出讓土地作為地方的主要財源，在某種程度上是一種“一榮俱損”的短期行為。一方面，在滾滾而來的財政收益和“政績”面前，百姓的買房承受能力、耕地保護紅線都顯得蒼白無力；另一方面，一屆政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，實際上是預支了未來若干年的土地收益總和。這種“透支”必然影響資本、資源的合理配置，損害地方經濟協調發展。從許多地方的情況看，現行“土地出讓金”的收取和分配政策對房價攀升有直接影響。必須改變財政主要依賴于土地出讓金的局面。“十二五”期間應該通過改革使房地產稅和資源稅成為地方政府主要的收入來源，這將有利于總體上解決地方財政收入問題和地方稅體系的構建問題。此外，適當提高地方稅政管理權，同時強化和優化中央、省兩級自上而下的轉移支付制度，建立縣級財力保障制度。
　　（四）盡快開征房產稅
　　開征房產稅有多方面的好處，其一，可以大幅度減少現行土地稅費中存在的不規范與腐敗現象；其二，可以使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩定的收入來源，不再過于依賴土地；其三，有助于遏制房地產的投機行為，提高住宅使用率，減少住宅閑置浪費。
　　
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