完善租賃市場還要平衡法律天平

□ 劉先云

完善租賃市場還要平衡法律天平

□ 劉先云

當(dāng)前房屋租賃合同是出租房與承租方自由協(xié)商達(dá)成的結(jié)果，看似十分公平合理，但實(shí)則掩蓋了雙方地位并不平等的事實(shí)。只有通過修訂相關(guān)法律，讓法律的天平更多地向承租人傾斜，才能讓雙方真正處于平等的地位。

又到一年畢業(yè)生入職的高峰期。對(duì)這些大城市的“新移民”來說，租房是入職前必須解決的一個(gè)問題。然而，目前中國房屋租賃市場不規(guī)范，租賃期過短、租金隨意上漲、房屋中介惡意搗亂等問題非常突出。培育一個(gè)健全的房屋租賃市場，讓大學(xué)生住得安心、干得順心，成為政府必須解決的問題。

公共租賃房是解決新就業(yè)職工等“夾心層”群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。今年起，國家加大了保障性住房的建設(shè)力度，不少畢業(yè)生有望享受租住公租房的福利。但從短期來看，公租房供給畢竟是“僧多粥少”，仍有不少大學(xué)生不得不通過市場租賃來解決住房問題。

筆者以為，國家有必要在增加公租房供給的同時(shí)，通過修改《合同法》對(duì)住房租賃合同進(jìn)行法律調(diào)控和解約限制，甚至施以必要的行政手段，推動(dòng)房屋租賃市場規(guī)范發(fā)展。

在房屋租賃市場，由于市場需求持續(xù)火爆，加上承租一方搬家成本較高、寧可被動(dòng)接受漲價(jià)而不愿搬家等原因，實(shí)際上承租方處于非常弱勢的地位。正因?yàn)榇耍簧侔l(fā)達(dá)國家對(duì)房屋租賃合同的簽訂都有許多強(qiáng)制性規(guī)定，比如說對(duì)合同的簽訂與解約提出必要的限制，而不是簡單由出租房與承租方之間達(dá)成合意即可。

雖然我國《合同法》第129條、第130條有“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，以及“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”等保障承租人權(quán)益的條款，但總體上法律對(duì)承租人的權(quán)益保護(hù)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，承租方的弱勢地位沒有得到根本改變，出租人隨意漲租金或者“踹”租戶現(xiàn)象還普遍存在。

當(dāng)前房屋租賃合同是出租方與承租方自由協(xié)商達(dá)成的結(jié)果，看似十分公平合理，但實(shí)則掩蓋了雙方地位并不平等的事實(shí)。只有通過修訂相關(guān)法律，讓法律的天平更多地向承租人傾斜，才能讓雙方真正處于平等的地位。

因此，今后立法部門不妨修訂《合同法》中的有關(guān)條款，規(guī)定只要承租人同意，租房合同不得短于一定期限；合同期內(nèi)，出租人不得隨意提高租金；解約只能由承租一方提出等等。只有在立法上更好地保護(hù)承租方的權(quán)益，租賃市場才能更加穩(wěn)定。

此外，對(duì)于房屋租賃市場還需要必要的行政管制措施。比如，面對(duì)房屋租金的飆升，部分大城市實(shí)際上有必要實(shí)行租金管制政策，限制租金額度或上漲幅度。在部分區(qū)域，一旦部分住房租金超過管制目標(biāo)，公眾可以進(jìn)行投訴和舉報(bào)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲處罰。國外實(shí)踐證明，租金管制政策扭曲了價(jià)格杠桿，出租方會(huì)在一定程度上降低房屋的品質(zhì)。但目前來看，能保障剛畢業(yè)大學(xué)生的基本居住權(quán)似乎是更為迫切的需求，因此實(shí)行租金管制也未嘗不可。

從當(dāng)前看，通過修改法律，規(guī)范和調(diào)控房屋租金市場，有助于保障新近畢業(yè)的大學(xué)生和部分中低收入人群的居住，降低其生活成本，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。從長遠(yuǎn)來看，大力培育和完善房屋租賃市場，可以減少或順延居民的購房需求，減少投機(jī)炒作和不理性需求，這也是今后樓市調(diào)控的一個(gè)重要著力點(diǎn)。

□ 編輯 劉文婷 □ 美編 王 迪