模糊綜合評價法在房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中的應(yīng)用

孟桂云，魯 輝

（1．江蘇長安建設(shè)集團有限公司工程部，江蘇徐州 221008；2．徐州建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑管理學(xué)院，江蘇徐州 221116）

模糊綜合評價法在房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中的應(yīng)用

孟桂云1，魯 輝2

（1．江蘇長安建設(shè)集團有限公司工程部，江蘇徐州 221008；2．徐州建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑管理學(xué)院，江蘇徐州 221116）

房地產(chǎn)投資具有投資額大、涉及因素多等特性，高收益、高風(fēng)險并存。在房地產(chǎn)投資中，利用模糊綜合評價法并建立一定的綜合評價指標(biāo)體系，對投資項目的風(fēng)險進行綜合分析和評價，可為開發(fā)商的房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)決策依據(jù)，從而減少一定的投資風(fēng)險。

模糊綜合評價；房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析

一、引言

房地產(chǎn)投資具有投資額大、涉及因素多等特性，對于投資者來說，高收益、高風(fēng)險并存，如何規(guī)避風(fēng)險或減少風(fēng)險，是投資者面臨的主要問題。模糊綜合評價法、綜合評價指標(biāo)體系在房地產(chǎn)領(lǐng)域的引入和應(yīng)用，為開發(fā)商的房地產(chǎn)投資決策提供了一定的科學(xué)決策依據(jù)。

（1）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要特征

房地產(chǎn)投資實際上就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟活動中，投資者通過此經(jīng)濟活動帶來一定的收益。而房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指：在投資的過程中，由于對掌握的信息不夠準(zhǔn)確、前期調(diào)研不規(guī)范以及對項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀等因素將導(dǎo)致投資商對該房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差。房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（2）開發(fā)周期長、投資額大、變現(xiàn)性差

房地產(chǎn)項目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長，而投資額也巨大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)性較差，房地產(chǎn)投資者要面臨能否按期籌措項目所需資金及其歸還資金的風(fēng)險。

（3）與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟及社會環(huán)境密切相關(guān)

房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，具有非常明顯的區(qū)域經(jīng)濟特點。房地產(chǎn)周期的拉長和產(chǎn)業(yè)鏈的延伸會明顯地影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展速度，房地產(chǎn)投資的規(guī)模取決于當(dāng)?shù)厝藗兊氖杖胨剑つ康拇罅堪l(fā)展房地產(chǎn)必將導(dǎo)致大量房產(chǎn)空置，大量資金積壓。由于其開發(fā)周期長，投資商對經(jīng)濟形勢波動做出反應(yīng)并進行相關(guān)調(diào)整顯得相當(dāng)遲鈍。

（4）不可移動性及區(qū)域性

土地與房屋都屬于不動產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性，房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。因此，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險。

（5）非可控性因素

地震、臺風(fēng)、洪水等自然災(zāi)害也給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險，而且這些風(fēng)險具有不確定性、不可控性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析

根據(jù)綜合調(diào)研結(jié)果，本文將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素大致分為以下幾類，如表1所示。

主因素層子因素層宏觀經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)R1利率變動R11，通貨膨脹率R12，投資增長率R13，GDP增長率R14市場環(huán)境風(fēng)險R2供給風(fēng)險R21，需求風(fēng)險R22社會環(huán)境風(fēng)險R3城市規(guī)劃風(fēng)險R31，區(qū)域發(fā)展風(fēng)險R32政策環(huán)境風(fēng)險R4經(jīng)濟體制改革風(fēng)險R41，產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險R42，住房制度改革風(fēng)險R43地域環(huán)境風(fēng)險R5城市基礎(chǔ)設(shè)施水平R51，道路及交通條件R52，自然環(huán)境R53項目內(nèi)部風(fēng)險R6施工環(huán)境風(fēng)險R61，技術(shù)風(fēng)險管理風(fēng)險R62

三、基于模糊綜合評價法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析模型的構(gòu)建

模糊綜合評價法，是一種運用模糊數(shù)學(xué)原理分析和評價具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法，是一種以模糊推理為主的定性與定量相結(jié)合、精確與非精確相統(tǒng)一的分析評價方法。通過建立模糊數(shù)學(xué)模型，借助模糊識別方法，就可以較好地解決房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價的模糊性問題。

（1）建立指標(biāo)體系模糊集

根據(jù)風(fēng)險識別得出各主風(fēng)險因素，進一步查找各主風(fēng)險因素的來源，從而得出相應(yīng)的子風(fēng)險因素，即構(gòu)成風(fēng)險評價的指標(biāo)體系，即：

（1）主風(fēng)險因素層指標(biāo)集為Rk＝（R1，R2，…Rm）

（2）子風(fēng)險因素層指標(biāo)集為Rk＝（Rk1，Rk2，…，Rkp），p表示主風(fēng)險因素含有的子風(fēng)險因素的數(shù)量。

（2）確定指標(biāo)體系的權(quán)重

評價指標(biāo)權(quán)重是評價指標(biāo)相對重要性的定量表示，此指標(biāo)體系權(quán)重分為兩個層次：一是各主風(fēng)險因素權(quán)重，二是每個主風(fēng)險因素中各子風(fēng)險因素權(quán)重，兩個層次的權(quán)重確定均可采用專家法進行，但選擇“專家”的標(biāo)準(zhǔn)不同，主風(fēng)險因素的權(quán)重應(yīng)征詢項目管理專家、技術(shù)經(jīng)濟專家以及其他開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的意見；子風(fēng)險因素的權(quán)重則應(yīng)征詢對該主風(fēng)險因素精通的專家以及相關(guān)領(lǐng)域業(yè)務(wù)的項目負(fù)責(zé)人。分析得出：

（1）主風(fēng)險因素權(quán)重集為A＝（a1，a2，…，am），其中ak（1，2，…k）表示指標(biāo)Rk在R中的比重，

（2）子風(fēng)險因素權(quán)重集為Ak＝（ak1，ak2，…aki），其中aki（1，2，…m）表示指標(biāo)Rki在Rk中的比重。

（3）確定風(fēng)險因素評語集

V＝（V1，V3，…Vn），Vi表示項目投資風(fēng)險由低到高的各級評語，n為等級劃分?jǐn)?shù)，來表示風(fēng)險等級的高低。

（4）確定評價矩陣Xk

，其中xij（i＝1， 2，…n；j＝1，2，…n）表示子因素層指標(biāo)Rki對于第j級評語Vj的隸屬度。

（5）計算模糊評判結(jié)果，得出綜合評判

（1）先對各子因素層指標(biāo)Rk的評價矩陣Xk做模糊矩陣運算，得到主因素層指標(biāo)Rk對于評語集V的隸屬向量Bk，Bk＝Ak×Xk

（2）再對X進行模糊矩陣運算，即得到目標(biāo)層指標(biāo)R對于評語集V的隸屬向量B

則B＝（b1，b2，…bu）就是對該投資項目的綜合評價結(jié)果，按照最大隸屬度原則，bj（j＝1，2，…j）中的數(shù)值最大者maxbj所對應(yīng)的風(fēng)險程度等級Vj即為該投資項目的風(fēng)險等級。

模糊綜合評價法將房地產(chǎn)投資作為一個系統(tǒng)來衡量其整體風(fēng)險程度，周全地考慮各因素對項目實施效果的影響程度的大小，能夠較全面、綜合地考察評價對象的風(fēng)險，為投資者的投資決策提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)投資者在進行房地產(chǎn)投資的相關(guān)決策時，應(yīng)結(jié)合實際對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素做出全面的辨識和評價，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析模型，采用模糊綜合評價法進行風(fēng)險評價，從而正確分析或評價各種風(fēng)險因素，為項目的取舍做出科學(xué)的結(jié)論。

［1］ 陳曉慧，劉煒．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的模糊評價［J］．武漢理工大學(xué)學(xué)報，2003，25（01）．

［2］ 胡建忠．淺議房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險控制［J］．山西建筑，2008，34（15）．

［3］ 張建旭．房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與防范研究［J］．商品儲運與養(yǎng)護，2008（01）．

［4］ 王探．房地產(chǎn)投資風(fēng)險測度［J］．經(jīng)濟縱橫，2007（09）．

［5］ 毛占鋒，王亞平．房地產(chǎn)投資風(fēng)險的測度［J］．重慶科技學(xué)院學(xué)報，2008（09）．

責(zé)任編輯：賈敬全

F293．3

A

1671－8275（2011）01－0055－02

2010－12－11

孟桂云（1978－），女，江蘇連云港人，江蘇長安建設(shè)集團有限公司經(jīng)濟師，國家房地產(chǎn)估價師，一級注冊建造師。研究方向：建筑經(jīng)濟。