我國地價與房價關系法律規制實證分析
——兼談海南省的現狀、不足和完善

劉遠山 余秀寶 胡鳴明

海南大學法學院，海南 海口570228

我國地價與房價關系法律規制實證分析
——兼談海南省的現狀、不足和完善

劉遠山 余秀寶 胡鳴明

海南大學法學院，海南 海口570228

我國房價總體處于一個較高水平，土地價格在一定程度上直接影響著房價，房價還受市場供求的影響。目前，地價在房價中所占比率高，囤地、炒地、閑置土地現象嚴重，未經批準擅自改變土地用途及容積率的現象存在。面對這些問題我國應完善規制地價與房價關系方面的法律法規和政策措施，海南省應根據具體情況制定符合省情的法規規章和政策措施調控房地產市場。

地價；房價；法律規制；實證分析

本文通過對我國及海南省地價與房價關系現狀的分析，探討地價與房價關系法律規制存在的不足和完善對策，以期能對我國及海南省房地產市場的健康發展有所裨益。

一、我國地價與房價關系的現狀分析

目前，我國房價總體處于一個較高水平，房價成本的構成一直是社會關注的熱點，在決定房價成本的各種因素中，地價占房價的比重是其中的焦點。易居中國2009年發布的一項調查顯示，全國七大城市地價占房價的比率為：

由此可知，北京、上海等國內樓市典型城市的地價占房價平均比重為25.7%，這與先前國土資源部發布的針對全國620個房地產項目的地價比重調查數據基本一致。該表還顯示，京滬廣深等一線城市地價占房價的比重超過了平均值，有分析人士認為，主要是由于這四城市房地產市場發展較為成熟、地價水平較高所致。另據全國工商聯的一項調查顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%，土地價格在一定程度上直接影響著房價。

二、我國地價與房價關系中存在的問題

1.地價在房價中所占的比率高，調控地價的措施效果不明顯

據中國土地勘測規劃院城市地價動態監測分析組發布的報告顯示，2010年我國地價增長率再創新高，居住地價同比增長7. 92%，北京市的綜合地價最高，達到了7198元/平方米，上海、南京、杭州2010年居住用地地價占房價比更是達到了47.36%、47.89%、45.47%，房價與地價二者呈現較大的相關性，35個重點監測城市的居住地面地價和住宅相關系數達到了0.848。為使國有土地出讓更加規范，進一步強化國有土地資源的管理，國土資源部于2002年和2003年相繼頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《協議出讓國有土地使用權的規定》，并于2004年全面實行土地招拍掛制度，以此來調節地價與房價的比率，但是效果不是很明顯。

2.囤地、炒地、閑置土地現象嚴重

在我國土地供給量與土地需求量不相稱的情況下，導致大量圈地、囤地現象的出現。有數據顯示，一些開發商占有數百畝乃至上千畝土地。開發商掌握大量土地后，不按照審批要求和《國有土地使用權出讓合同》的約定及時開發建設，使得該區域房地產市場處于一種供不應求的狀態，保持價格上升趨勢。

3.存在未經批準擅自改變土地用途及容積率的現象

開發商通過“招拍掛”方式競得土地，地方政府在出讓文件中都有對日后建房的具體規定，如使用用途、使用年限、容積率、規劃要求等。但部分開發商違反《土地使用權出讓合同》和《建設用地規劃許可證》，擅自改變土地用途及增加容積率，謀取不正當利益。

三、我國地價與房價關系法律規制的措施

1.土地管理法律制度方面

土地招拍掛制度的實行使得我國土地出讓過程更加公開、公平和透明化。開發商取得土地后，政府嚴格審查各類用地規劃和標準，嚴格實行約定的土地用途、出讓年限和土地使用條件。提高建設用地利用率，嚴禁空閑、廢棄、閑置和低效利用土地，鼓勵對地上地下空間進行立體利用，嚴格執行閑置土地處置政策。

2.稅收法律制度方面

國家通過對房地產征稅，可以調節房地產占有關系和房地產收益分配，控制房地產投機，促進房地產的合理利用。如依照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則對個人和單位轉讓國有土地用權、地上建筑物及其附著物征收增值稅，嚴厲打擊倒賣土地的行為。征收的房產稅可用于廉租房、經濟適用房的購買和建設，解決低收入家庭的住房問題。對于購買單套面積120平方米以上的住宅，按照別墅的標準繳納房價3%的契稅。

3.控制外資流入國內房地產市場方面

外資的涌入對我國房地產市場產生了一定影響。2006年7月建設部等六部門聯合發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》對外商投資房地產行業在市場準入、經營管理以及境外機構和個人購房管理等方面進行了規范。

四、完善我國地價與房價關系法律規制的建議

1.落實“限房價、競地價”土地出讓制度

“限房價、競地價”土地出讓制度是指，在土地出讓時，由社會中介機構和專家對周邊商品房的價格進行評估，確定該商品房的銷售限價。在同樣的房價下，由開發商競價拿地。限價是強制性的，并寫進土地出讓合同，開發商銷售時的均價不得超過限價。以“限房價、競地價”的方式供應中低價位普通商品住房用地，防止房屋出讓價格異常，將房價控制在一個合理水平。

2.制定法規政策抑制房地產行業暴利

有學者指出，與大部分行業社會平均利潤率7%至8%的水平相比，30%以上的利潤率被認為是暴利，而近年來房地產行業的利潤普遍維持在這一水平。根據國土資源部的數據顯示，2009年全國城鎮商品住房的平均成本為每平方米約2500元，據此測算，2009年中國房地產商賺取的利潤高達一萬多億元。為抑制房地產市場的高額利潤，有效控制房價，除稅收措施外，國家相關部門可以制定和完善相關法律法規或政策調節房地產市場的利潤，以使該行業的利潤控制在一個合理水平。

3.打擊“炒房”、“捂房”行為

一些買主看重房屋這種不動產的升值空間，將大量資金用來購買商品房，使得市場上房屋的供應量不足，房價隨之上漲，便向外拋售房屋，從中賺取巨大差價。部分開發商為了哄抬房價，采取“捂房”行為，剛開盤不久就告知購房者房屋所剩無幾，開發商常組織一批買家或者其員工進行虛假銷售，造成虛假的成交量，然后再取消合同重新出售。為打擊此種行為，2010年2月北京市頒布的《促進房地產市場平穩健康發展實施意見》明確要求，取得商品房預售許可證后，房地產開發企業應當三日內一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。這些措施對打擊“炒房”、“捂房”行為的力度顯然不夠，相關部門可采取行政措施進行規制。

五、海南省地價與房價關系現狀、法律規制存在的不足及其完善

1.海南省地價與房價關系的現狀

就目前海南省的現狀而言，隨著海南國際旅游島建設上升為國家戰略以及海南省的宜居環境，海南省的地價和房價近年來均持續走高。以海口市為例，2010年第三季度海口綜合地價為1924元/平方米，環比上漲6. 36%，同比上漲52.7%；海口居住地價為2520元/平方米，環比上漲7.6%。隨著地價的上升，海口房價一度上調，截止2010年10月，海口的房價平均為9496元/平方米。有關數據顯示，地價的高低對房地產市場有較大影響，地價較高的樓盤房價一般較高。但另一方面，有的開發商不會因為拿地價格低而降低房價，房價在一定程度上受市場供求影響。

2.海南省地價與房價關系法律規制存在的不足

面對國際旅游島建設背景下不斷上漲的地價和房價，海南省政府要求各區縣政府嚴格執行土地利用規劃、年度土地利用計劃和地價管理政策，實行全省集中統一管理。目前，受國家房地產調控政策和海南省相關政策的影響，海南房地產市場的銷量和開盤數量有下降的趨勢。2010年8月底，海南省下發通知明確要求商業銀行根據風險狀況，暫停發放第三套及以上住房貸款。對不能提供一年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款。這些舉措并未能很好的抑制房價的上漲，統計顯示海南房地產市場的七成購買力在島外，大量非海南戶籍人士攜帶資金到海南購房，大多一次性付清房款。上述現象的消除還有待“限購令”的進一步落實，即對不能提供一年以上海南本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，嚴禁向其出售房屋。海南在保障性住房安居工程建設方面力度不夠，不能完全滿足本地居民的住房需求。

3.海南省地價與房價關系法律規制的完善

前已述及，在海南購房者70%以上為非海南戶籍人，大多數購房者并非為居住而買房，而是進行投資，屬“炒房”行為，從而間接提高了房價。為制止這一現象，海南省政府可以制定相關政策，提高非海南戶籍人在海南買房的門檻，如要求買房者出具證明證實在海南省所購房屋是否為其第二處房產，要求買房者交納一定比例的房產購置稅，要求在海南買房后若一年期間內居住時間未超過半年者需繳納房屋空置稅，等等。另外，海南省應利用好經濟特區的立法權制定符合海南省情的法規規章以規范海南省房地產市場健康、有序發展。

[1]程信和,劉國臻.房地產法[M].北京:北京大學出版社.2001

[2]黃小虎.關于我國房地產業的若干思考[J].開放導報.2009(5)

[3]包宗華.怎樣看待我國的住房價格[J].中國房地產.2004(1)

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.13.109

本文系海南省教育廳高校科研項目“海南省上市公司自主知識產權培育、保護和利用現狀、問題及解決對策研究”（Hjsk2009-08）系列成果之一

劉遠山，男，湖北天門人，海南大學法學院教授、民商法碩士生導師，法學博士、博士后，主要從事知識產權法、民商法等研究；

余秀寶（1987—），男，重慶城口人，海南大學2009級民商法學碩士研究生；

胡鳴明（1989—），男，江蘇無錫人，海南大學學生。