高鐵引爆“車站經濟”

吳曉/文

高鐵引爆“車站經濟”

吳曉/文

除了作為城市門戶，車站同時也是旅客和當地居民匯聚的地方。高鐵網絡令人們出行更方便，這將刺激對高端商業設施的需求，從而為城市房地產發展帶來新的機遇

車站不僅是乘客上下車的運輸通道，更能為社區提供各種商業和休閑服務！

自十九世紀客運蒸汽鐵路在歐洲誕生以來，鐵路車站的角色和作用就一直與經濟和社會發展息息相關。在歐洲和日本，不少最早期的車站設于市中心。由此不難發現車站未曾與人們生活脫節。有的車站兼具會議、飲食和住宿功能，除了作為城市門戶，同時也是旅客和當地居民匯聚的地方，享受車站各式服務成為生活一部分。

隨著國際上日益重視車站在城市發展中的作用，中國也不例外，尤其是高速鐵路網絡正迅猛發展，為車站帶來龐大客流，在站內及附近社區形成額外的巨大購買力，令人對車站在城市發展和客流集散上的作用倍加關注。對此，全球最大的商業地產服務公司世邦魏理仕，其亞洲區研究部發布的一份專題報告便指出：中國的高鐵網絡將會改變整個國家的房地產格局，隨著依托車站建立起來的中央商務區成為重要的發展新模式，高鐵網絡將會為其覆蓋的城市帶來房地產發展的新機遇。

據悉，這份題為《中國高鐵網絡及其對全國城市區域融合發展的促進作用》的報告指出：“各地方政府已著手規劃或即將規劃在未來高鐵站的周邊區域進行開發，使其成為新型的、四通八達的商務中樞區，以吸引大量的人流。”

高鐵網絡帶來新商機

對此，世邦魏理仕研究部的相關負責人認為，隨著相關規劃的落實，這些城市的商圈布局將發生改變，并為城市帶來增值效應，開創房地產開發及投資的新商機。

根據此項報告：到2020年，中國鐵路運營里程將達到12萬公里。其中以“四縱四橫”為主干的高鐵網絡將達到16000公里，高鐵網絡將與其它軌道交通的運營環環緊扣。高鐵網絡將連接九個主要區域內約80個城市，這九個區域分別為環渤海、長三角、珠三角、長株潭城市圈、成渝經濟區、中原城市群、武漢城市圈、關中城鎮群和海峽西岸經濟區。現有的火車站功能單一，純粹以交通運輸為主，而新的高鐵站則匯集多功能于一身。根據現時的計劃，新車站周邊土地將規劃為綜合發展區域，涵蓋一系列的辦公、商業、酒店和住宅物業發展等項目。

“高鐵網絡令人們出行更方便，亦能提升中國各地的通達度。以區域經濟的角度來看，高鐵覆蓋城市的經濟價值將因此而得到提升。基礎設施迅速發展將大幅改善各個城市的對外交通，而高鐵站區域將是最直接受益的地區。這將刺激對高端商業設施的需求，從而為城市房地產發展帶來新的機遇。”世邦魏理仕亞洲區研究部執行董事聶安達（Andrew Ness）如是評論說。

“車站經濟”方興未艾

報告同時指出，如此大規模的高鐵建設并非毫無風險，龐大的建設費用將會產生巨大的公債。2009年7月國家發改委等部門發布的一份調研報告也指出，到2020年鐵道部債務累計將接近3萬億元人民幣，資產負債率將超過70%。如果未來高鐵項目的運營收入不足以償還債務，鐵道部將不得不尋求其它的融資渠道，或者考慮開發高鐵站點上蓋物業和周邊物業來補貼高鐵的運營。開發站點周邊區域亦可大量增加居住人口，為高鐵帶來穩定客源，增加高鐵的上座率。

在鐵路車站內及周邊區域開發地產項目這個“車站經濟”的概念最初是在日本于20世紀初期開發實行的。以日本京都車站為例，車站的主樓和周邊建有五家酒店、兩家百貨公司及數家美術館，現在已成為京都人流量最高的商業圈。而香港的九龍站只用了約十年的時間將一片由填海得來的荒地打造成香港最負盛名的綜合地產發展項目之一。

車站CBD嶄露頭角

結合基礎建設的房地產開發概念在中國方興未艾，其規劃所覆蓋的土地面積十分巨大。其中最為矚目的項目是上海虹橋交通樞紐項目，該項目設計為民航、高鐵、磁浮、地鐵、公交、長途客運、出租車等多種交通方式的“零換乘”。虹橋商務區總面積為26.3平方公里，相當于整個澳門的面積，以后將成為上海的中央商務區，并推動整個長三角的經濟一體化。

盡管大多數的交通設施在2010年世博會開始前已經投入運營，上海市政府于最近才剛開始出讓占地1.4平方公里商務功能核心區內的土地。核心區域內的房地產項目包括辦公樓（110萬平方米）、商鋪（14萬平方米）、娛樂設施（6萬平方米）、酒店（14萬平方米）和會議設施（約14萬平方米）。今年十月，兩塊位于虹橋商務區核心區的地塊通過公開招標分別出讓給了瑞安地產以及上海現代建筑設計（集團）有限公司、上海虹橋商務區投資置業有限公司和上海地產（集團）有限公司三家公司的合組財團，預計在未來的幾個月中將有更多的地塊出讓。

高鐵的建設也為規劃中的車站高端商業區帶來跨城協同效應。與上海虹橋之間僅75分鐘旅程的南京南站交通樞紐也被規劃為占地6.03平方公里的綜合地產發展項目，包括了可供十萬人居住的住宅以及辦公樓、文化、娛樂和教育設施。南京南站交通樞紐將從與上海的新連路中獲益良多。其它城市群中也有類似在高鐵站周邊建設新開發區的發展模式，例如占地36.1平方公里的廣州南站和規劃面積2.2平方公里的鄭州綜合交通樞紐。

未來五至十年潛力巨大

然而，有些新規劃的高鐵開發區域目前仍處于商業氛圍淡薄的城市郊區，另一些項目則涉及大規模的城市改造，在拆遷前區域內其它建設都無法開展，而且這些城市的更新項目往往非常耗時，遷置過程中亦難免會與區內居民產生摩擦。另一個潛在問題是目前的規劃絕大部分以行政為主導。房地產行業在規劃過程中的參與至今仍然有限，因此外界對相關開發項目的開發規模和比例的需求分析所知不多。雖然這些發展計劃的規模宏大，但是所建的設施也許未能將高鐵開通所帶來的商業價值完全地發揮出來。

如果政府能夠加強與民間的溝通并與知名的開發商建立更有效的互動，在車站周圍建設他們認為可迎合市場需求的商業物業并對這類項目給以政策扶持，那么這些新區域的發展潛力將會更高。世邦魏理仕研究部的專題報告預計，位于郊區的高鐵車站周邊區域的發展，仍需五至十年的時間才能開始成熟。