你會考慮“以房養老”嗎

□ 陳 萌

你會考慮“以房養老”嗎

□ 陳 萌

中信銀行推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，成為嘗試“以房養老”、“倒按揭”的首家國內銀行。圖/陳萌

10月20日，北京市民政局在其官方網站發布“十二五”時期老齡事業發展規劃，明確提出“以房養老”，鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展“以房養老”（住房反向抵押貸款）試點業務。同時，也鼓勵發展商業性老年保險，支持商業保險企業開發推廣老年人意外傷害保險產品，并采取政府引導、個人交費、企業讓利相結合方式，試點探索建立長期照料護理保險。新近召開的全國社會養老服務體系建設推進會上，民政部官員也明確表示將試推“以房養老”。

什么是“以房養老”？這種養老方式在我國有沒有實踐呢？

“以房養老”實際就是住房反向抵押貸款，俗稱“倒按揭”，最早是在上世紀80年代中期由美國的金融機構率先創立的，即房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估后，定期給房主發放固定資金。房主去世后，由其繼承人歸還貸款本息，或者由金融機構將其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。

記者從中信銀行總行辦公室了解到，今年10月9日，中信銀行在全國范圍內推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，將老年客戶作為零售重點經營的目標客戶。此卡可以為客戶提供存取款、轉賬、消費、投資理財等基礎金融服務，以及機場貴賓登機、24小時汽車救援、律師顧問、網點貴賓通道、個人貸款優惠、理財規劃服務、網上銀行專區 “一對一”客戶經理服務等貴賓服務。而“信福年華”卡最大的亮點就在于它可以為客戶提供住房反向抵押貸款，中信銀行也成為嘗試“倒按揭”的首家國內銀行。

盡管中信銀行推出“倒按揭”貸款時充分考慮國情，對產品進行了改良，但推出至今已逾一月，卻還沒有完成一單。更早之前，上海公積金中心等機構的試水也不了了之。

申請“養老按揭”的客戶可以用自己或子女的房產作為抵押，向銀行申請貸款用于養老用途。養老貸款采取分期發放的方式保證客戶按月獲得養老金，借款人通過分期還本付息方式還款。由于國內目前還沒有可以借鑒的成功經驗，中信銀行在操作上比較謹慎，為申請“養老按揭”設置了比較嚴格的規定和較高的準入門檻。

按照規則，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養老。

不過除年齡限制外，對借款人還有嚴格要求：如果借款人為養老人本人，則需要其沒有不良信用記錄，具有穩定的經濟收入，具備到期償還貸款本息能力，借款人應有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所；如借款人只有一套自有住房，應增加一名擁有自有住房的法定贍養人作為共同借款人。如果借款人為養老人的法定贍養人，則需其具有合法身份證件，沒有不良信用記錄，具有穩定的經濟收入，借款人有兩套或以上自有住房；如借款人只有一套自有住房，必須提供養老人另有的居所證明，借款人所贍養的老年人應同時符合規定。

既然是借鑒國外做法，為什么國外“倒按揭”并未要求借款人有兩套或以上自有住房呢？對此中信銀行解釋，完全參照國外“倒按揭”模式還存在一定難度，必須進行一定程度的改良以適應國情。要求申請人有多套房產或者需法定贍養人必須另有一套房產并共同借款，主要是因為當前法律規定有限制，即銀行不能處置貸款人的唯一房產。設定10年期限也是考量了未來房價波動、老年人生命周期等因素。而且在貸款到期后，銀行希望貸款人最好還本付息，并不想由銀行出面處置貸款人房產。

國務院8月17日常務會議預期，“十二五”時期，中國將出現第一個老年人口增長高峰，60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%迅速增加到16%。面對嚴峻的養老形勢，“以房養老”模式不失為一種探索，但中國社會的傳統觀念讓老人更愿意將房產傳給子孫，而不是交給金融機構。而且，“養老按揭”還涉及房地產、金融、保險、社保及行政管理多個領域，在我國還是新生事物，其推廣需要各方共同的配合和協調。

□ 編輯 于俊霞 □ 美編 閻 瑾

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“以房養老”在國外

美國：雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以“以房養老”方式作為補充。美國政府和一些金融機構也向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，發放對象為62歲以上的老年人。申請人年齡越大、房子價值越高、利息率越低，那么申請人所能得到的貸款越高。

加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產權人不變，可一直住到逝世。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處分，“剩余價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。

“養老按揭”業務辦理流程

1. 貸款受理。由借款人向銀行提出書面申請，同時提交相關材料。

2. 貸前調查。銀行審核借款人提供資料，根據借款人年齡、擔保情況、還款能力等情況，協助客戶確定適當的貸款金額、期限、還款方式。

3. 貸款審查和審批。銀行將根據借款人信用狀況、還款能力及擔保情況確定貸款金額、期限、利率。

4. 借款人與銀行簽訂借款合同（養老按揭）。

5. 辦理房產抵押登記。

6. 貸款發放。貸款資金采取按月分期發放方式，按約定的放款計劃和金額放款。從第二期開始，從放款金額中逐期扣收應還本息，實際支付的養老金為每月放款額減去應還本息。

7. 貸款歸還。借款人可以根據自身情況和還款能力，本著合理的原則選擇以下兩種還款方式，一是按月還息，到期一次性還本；二是按約定每月等額償還部分本金，除首次放款外，按月自動還本付息，貸款到期時償還剩余本金和當期利息。