房產稅版本之爭還是定位之爭

劉關

房產稅版本之爭還是定位之爭

劉關

無論滬渝哪個版本的“房產稅”都必然面臨眾多尚未清晰的問題，甚至引發爭議。這其中，計征對象、稅基、稅率是如何確定的？稅收將用于何處？這一系列問題屢被提及，而這背后，則暗含著該種稅賦的定位這一核心問題。

一邊是渝、滬兩個試點城市政策的相繼出臺，一邊是房產稅暫行條例修改緊鑼密鼓進行，久未樓梯響“房產稅”正在從猜測走到人們面前。

上海、重慶首當其沖。最近召開的國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由試點省份人民政府制定。備受關注的上海、重慶房產稅試點細則1月27日“浮出水面”：上海增量房按人均60平米起征，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%，還規定了幾種退還、免征房產稅的情況。重慶主城九區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產稅，其稅率為0.5%-1.2%。

財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部有關負責人透露，試點開始后，三部委將總結試點經驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。

幾乎同時，1月17日，國務院發布《關于廢止和修改部分行政法規的決定》，對7件行政法規予以廢止，對107件行政法規的部分條款予以修改。其中，《決定》第76條提到，將《中華人民共和國房產稅暫行條例》第八條中的“《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》”修改為“《中華人民共和國稅收征收管理法》”。

在此關口修改此條例，業內人士均認為，可以將這一修改作是為房產稅改革作法理依據的鋪墊，“修改后，國務院可以據此出臺規定，同意地方試點”。

而有關官方的動態也絕不局限于此，已有消息傳出，財政部、國家稅務總局正擬將房產稅和土地使用稅 (即城鎮土地使用稅)兩稅合一，且按照市價計征。

2011年伊始，開征房產稅似乎一下從之前的“該不該”轉入到“怎么征”的環節，進展之快出乎業內預料。然而，在“該不該”的問題尚未回答清楚之際，以及房價高低頗為敏感輿論甚囂塵上之時，無論滬渝哪個版本的“房產稅”都必然面臨眾多尚未清晰的問題，甚至引發爭議。這其中，計征對象、稅基、稅率是如何確定的？稅收將用于何處？這一系列問題屢被公眾關注，而這背后，則暗含著該種稅負的定位這一核心問題。

中國民眾的“不動產憂慮”

在上海規劃和國土資源管理局官網上，上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告“滬預申請告字(2010)第02號”范圍內的多數地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中均出現了“出讓人收回并補償相應殘余價值”或“出讓人無償收回”等內容。這立刻在業內掀起了繼《物權法》之后新一輪關于土地使用權到期后該如何處置的爭論。若上海這個規定得到承認并落實，那將意味著，賣完地的地方政府在70年后又可以將所有土地收回來，重新再賣一次。

70年后，我們的房子會不會成為沒有土地使用權的“空中樓閣”？這與房產稅一樣，一直都是橫亙在公眾心頭的“不動產憂慮”。這些最受關注的核心問題至今還未得到明確，但“出讓人收回”甚至是“無償收回”的上海新規，卻已讓人頓感振聾發聵。

渝滬上演不同版本

近一兩年來，坊間討論已久的房產稅擁有眾多版本，可謂五花八門。目前，據記者了解，有關房產稅的各種版本傳言至少七八個之多，其中有只針對新購房者人均面積超過70平方米以上新增住宅進行征稅的說法；也有針對存量市場征稅；還有針對高端住宅征稅一說……

2011年，隨著重慶和上海兩地官方所做出的點滴表態，以及坊間的各種消息，兩個不同城市級別的版本正在逐漸清晰，而由于兩個城市分別來自二線城市和一線城市梯隊，其代表性不言自明：

重慶版本具有以高檔商品房為征收對象的版本特征。因此，征收范圍不僅包括增量房，還包括存量房，稅率起點為0.5%-1.2%。此前，重慶市市長黃奇帆曾公開表示，只要國家批準了，重慶就會對高端商品房、別墅用房征收房產稅，以實施“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”的住房制度體系建設。

值得注意的是，重慶版本背后有著當地政府的主動之意。據了解，早在2010年3月，重慶征收房產稅的政策就在黃奇帆的主持下起草并上報國家有關部門。此后，黃奇帆還在法新社等30家國際媒體上高調表態，重慶將開征房產稅。記者還曾獲悉，重慶的房產稅試點是重慶市政府“主動請纓”的結果，而重慶市的征收方案也主要由重慶市政府擬定。

相較而言，上海版本的房產稅則來源于中央的授意。從去年年底傳出消息，到新年兩會上海市政府明確表態，在上海版本中，“高檔房”一詞并沒有出現，而是將“超過一定人均面積的新購住房”定為征收對象。但是，與重慶的主動態度不同，針對坊間，上海市此前并沒有就多少算超出人均面積、稅率等細節作出明確的表態以及解釋。

爭議之聲瞄準何處？

顯然，作為試點城市，重慶和上海兩個房產稅版本在風口浪尖之際尚未可以完全清晰理解。同時，也有媒體報道，盡管目前僅有重慶、上海兩個城市在進行房產稅試點，但消息人士稱，首批試點預計會在2011年到2012年期間再增加兩個左右，“重慶和上海將不再孤獨”，以便進行政策效果的比較和參照，并且在未來五年時間里，適用于全國的房產稅框架性辦法將逐步成熟。

但是，毫無疑問的，從官方零星的表態，到坊間的傳聞，人們看待這兩個城市更多的是關注這兩個城市的特征以及房產稅制定者的應對策略，并進行討論。

中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強就分析認為，重慶、上海房產稅征收方案的試點情況將會給未來同類城市起到示范作用。上海對應著北京、廣州等一線熱點城市以及杭州、寧波、福州、廈門等東南地區房價較高城市，而重慶則與成都、武漢、天津等二線城市具有可比性。

因此，在兩個版本逐漸清晰之際，圍繞一些基礎且敏感的問題，爭議聲自然地迭起——

第一個問題，計征對象如何確定的？

重慶版本定位為“增量+存量”，政策性更強。按照重慶市市長黃奇帆去年4月接受媒體采訪時透露，重慶設計的是“特別房產稅的政策設計方案”，對高端住房房價和消費必須要約束。其征收對象有兩種方案：一，凡城市獨棟住房（別墅）或住房建筑面積超過200平方米，且評估價值達到上年主城區商品住房平均售價3倍以上住房的產權人。二，住房評估價值達到上年主城區商品住房市場平均售價3倍以上住房的產權人。

而上海版房產稅比較傾向“新老劃斷”，僅對“增量房”進行調節。至于何謂“超過一定人均面積”，僅有坊間“要么按照總面積超過200平方米, 或者人均面積超過60平方米的標準來征收”的傳聞。

“增量”或“存量+增量”兩種版本都引發不小爭議。有觀點認為，若要征個人房產稅，正確的做法就是對所有個人住房一視同仁，只對增量不對存量的試點將導致一線城市甚至全國出現搶購潮；而“存量房”業主則更希望不要在已有的稅負之外“火上澆油”。

第二個問題是，稅基怎么評估？

目前來看，兩個版本基本鎖定以市場評估值征收房產稅。

但是，問題在于價值怎么評估？由誰來評估？特別是重慶，超過均價3倍的房產作為征收對象，由誰來評估？委托權威中介可能是個辦法，但是，所謂權威中介怎么產生，能否得到普遍認同，會不會受制于聘用者，這都將難免產生爭議。

更大的爭議在于如果收取房產稅之后，房產稅與土地出讓金的關系如何？

如果說房產稅是一種財產稅，那么房產作為“財產”應分為兩部分，一部分是建筑物的產權，另一部分是建筑物占用土地的70年或50年使用權。目前依照中國國情，房產的絕大部分價值體現在后者，而人們在購房時，已就此向政府繳納了土地出讓金。

有人指出，如果征收房產稅，硬要剔除土地出讓金部分，僅對房產進行價值評估，并以此為稅基進行計征。然而，在今年年初財政部和國家稅務總局剛下發了一份2010年12月21日通過的通知，對地價計入房產原值征收房產稅的問題作出了新的規定。但是，截至記者發稿，上述被媒體爆出的“兩稅合一”的消息則徹底是反著來的，上述部門正醞釀征收依據的變化，即合并后的新稅種將不再叫做“房產稅”，其性質類似于國外一直推行的物業稅，因此可能被叫做“物業稅”或“房地產稅”。

第三個問題：稅率如何確定？

重慶版房產稅相較傳聞中的上海版本的稅率要高一點。

但是，稅率如何確定，坊間仍有爭議。有人表示，太高的稅率，打壓刺激了整體市場，并不利于決策層把控市場走向。房地產專家韓世同則表示，稅率的高低與房產稅的政策目標有關。

如果只是為了房地產調控限制多套物業和高檔物業，就應采取“高稅率、窄稅基”的做法；而如果是稅制改革使之合理化并保持穩定的財稅來源，則應采取“低稅率、寬稅基”的做法。

2011年尚難有答案

因此，與政策目標有關的絕對不局限于稅率的確定，實際上，上述征收對象、稅基都與此有關。而在跳出征收環節之外，新增房產稅的用途以及房產稅在稅賦系統所處地位的確定，都是眾人關注的焦點，而這所有的一切都與房產稅尚不清晰的稅種定位有關。

比如，流傳的諸多上海版房產稅方案中，都未提及征收來的房產稅將用于何處。在相關地方政府財政收支不透明、不公開的情況下，民眾對政府加稅自然會有不信任感和抵觸。更有人表示，“在土地財政越發緊張之時，政府是在借房產稅廣開財路！”

再有，也有人質疑，在已有各項稅種之中，房產稅的出臺需要解決的遠不止其與土地出讓金的關系。而且，政府征收房產稅，必然會增加市場中的成本，最終還將體現在價格上漲和購房人身上。

正如DTZ戴德梁行華北區研究部董事王晨表示的那樣，“在許多問題懸而未決、而住房矛盾又沒有解決的時刻，房產稅從懷胎之時，就必然受到各類非議，因此，“政府也會格外謹慎”。

雖然已聞靴子響，但是，某業內資深代理行人士還是認為，“房產稅2011年不會全面鋪開。從目前傳言看，這一所謂房地產最大的利空可能成為利好，因為如果它僅僅收增量，而不收存量，這個影響力會非常小，不是‘狼來了’，而是一個披著狼皮的羊來了，或者是灰太狼！”

因此，多數業內人士對記者表示，表面上的版本之差別，背后暗藏更多的是政府對于房產稅的定位之惑。無論是地方層面的積極試點，還是國家層面的全力準備，都是當前改革的形勢所迫，因為目前的財稅體制既不利于國家經濟發展，也不利于社會公平正義，社會諸多矛盾的解決有賴于財稅體制改革的推進。而如何著手，則考驗著各級政府。