限購令擴容：讓炒房者失去獲利空間

◎ 北京大學房地產發展研究中心 劉艷

隨著房地產調控力度的不斷加強，住宅市場開始全面進入限購、限貸、限價的“限時代”。近期國務院常務會議明確要求已實施限購措施的城市要繼續嚴格執行，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。8月17日，住房城鄉建設部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準：（1）6月份國家統計局新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；（2）6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；（3）1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；（4）位于已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；（5）存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。

至此，限購令擴容已成定局，至于擴容的效果，則取決于中央的監督力度與地方的應對執行情況，但毫無疑問，限購帶來的所有影響與社會經濟成本將全部由市場上的供需雙方來承擔。當前我國房地產市場正在經歷前所未有的調控密集期，相比較其他調控措施，似乎限購正在從眾多調控手段中“脫穎而出”，成為對住宅市場進行降價降溫的主要措施。當然，限購對市場的影響立竿見影，至少能快速降低成交量，達到迅速降溫的冷卻效應。但與此同時，我們不得不思考一個重要問題——限購令的邊界在哪里，誰將接過“限購接力”的最后一棒？限購令結束后市場何去何從，后限購時代的住宅市場如何優化住宅資源配置？

限購效果立竿見影，市場反彈預期依存

回顧本年度初期開始推行的限購政策，第一輪限購期間共有41個城市或區域被正式納入限購范圍，從住房和城鄉建設部公布的全國房地產新建商品住宅指數看，2011年1～6月份在所有限購城市中同比上漲平均值為4.04%。而非限購的城市平均為4.89%；限購城市的房價漲幅明顯低于非限購城市。在執行限購政策的城市中，尤以北京這類一線城市為代表，但限購期內大量投資性需求被擠出，調整了城市住房分配的供需結構。同時，市場觀望情緒的加重讓房價的上漲速度驟緩。顯然，上半年出臺執行的限購政策給屢調不順的房地產市場注入一針鎮定劑。

但是，我們也不難發現除了京滬廣深等城市執行嚴格，其他很多城市執行的力度并不大，比如部分城市只限購部分城區、部分房源，而且大部分的限購條件也僅為一年納稅等。而且大部分城市的房價調控指標都根據GDP上漲指標確定，很多城市認為自己是“被限購”，因此對限購的解讀各式各樣，面臨新一輪的限購措施擴容，許多有可能成為限購新成員的地方城市甚至主動限價，以此避免成為執行限購措施的城市，即以價格換資格。

另一方面，作為直接受限購影響的市場需求方，很多不符合購買資格的改善性需求方和居住剛性需求方不得不被迫暫停購房計劃，投資性需求則選擇了持幣觀望。本質上講，無論是居住剛性需求還是投資剛性需求，限購對于他們來講都不會從根本上打消購房需求，而是期待著購房解禁的那一天。一旦限購令結束，市場反彈的預期將不可避免的成為現實，畢竟真實的需求是存在的，不管是居住還是投資需求。

限購的邊界在哪里，市場何去何從？

政府對住宅市場調控的最終目標是優化住宅資源配置，讓公民的居住權得到實際保障，同時維護住宅市場的平穩可持續發展。具體來講，就是一方面鑒于住房的公共性與商品性的雙重屬性，政府應首先保證公民有屋可居；另一方面，促進商品住房市場的良性發展，通過市場競爭，提供差異化住宅產品，提高社會居住品質。

盡管限購政策的初衷可嘉，但從限購政策的實際執行情況來看，很多期望且有支付能力的居住剛性需求或第二套房改善性需求也隨著購房資格門檻的突然增高，而不得不與投資性需求一起被排擠出市場；特別是對于那些既不具備購房資格又不符合享受保障性住房條件的“夾心層”，他們往往是城市的新移民，在一個陌生城市打工奮斗多年，好不容易有能力支付一套房屋的首付，卻被告知不具備資格購買，這無疑會令當事人產生不公平感，甚至產生對社會的消極態度，長此以往，不利于社會的和諧發展，這種社會成本將遠遠高于住宅市場調控的經濟成本。因此，我們必須對限購的邊界加以準確認定，即回答：限購的對象是誰？限購的范圍如何劃定？

據國家統計局70個大中型城市新建商品住宅價格指數顯示，近3個月，房價同比上漲較快的省會城市有烏魯木齊、南昌、蘭州、長沙、昆明、西寧、沈陽、石家莊、鄭州等地，而非省會城市則有廈門、秦皇島、洛陽、丹東、牡丹江、襄樊等地。根據住房和城鄉建設部的5條“入選”限購陣容的準則，上述城市“入選”的可能性較大，筆者認為這種猜想不應該我們關注核心，相比較猜測新一輪限購城市，分析限購擴容的背景規律要更具有建設性。

未來新一輪限購政策的深入主要針對執行限購措施的范圍進行擴容。此輪限購擴容的顯然是由于上一輪一線城市及熱點區域執行限購帶來市場溢出效應，即向二三線城市甚至四線城市的房地產投資增長轉移。對于投資者來講，投資的目的在于回報，通過尋找回報率高且安全的環境與投資標的，實現所持有資產的保值和升值。當住房的投資屬性大于居住屬性的時候，會有更多投資性甚至是投機性需求涌入住宅市場。當資金在某個城市投資回報降低且投資環境緊縮時，這些資金就會向機會空間更廣闊的區域流動。這是資本流動的基本規律，對于房地產市場亦是如此，因此，部分地區執行限購，住宅投資機會減少時，原有聚集在一線城市的資本就會向二三線城市滲透擴展，這必然推高了新投資區域的市場價格與投資熱度。正是在這樣的緣由與背景下，中央決定對限購令進行擴容，將更多的城市納入其中。但是，既然資本流動的規律不會改變，那么這種擴容的范圍邊界究竟在哪里呢？按此推演，限購令最終會覆蓋全國房地產市場的每個角落，如果真有那么一天，失去供求關系良性循環的市場恐將真的面臨崩潰。

如果想破解這一難題，筆者認為只有疏堵結合，在實施限購令的同時，逐步推行限售政策，讓以投機為目的炒房者失去獲利退出渠道，才能真正將居住剛性需求與投機需求相區分，進而實現住宅市場的平穩可持續發展。解鈴還須系鈴人，市場自身出現的問題還是要回歸市場進行解決，行政調控是必要的，畢竟市場的自我糾正機制在缺乏監督時的局限性非常大。但對于限購這雙“看得見的手”，究竟能伸多遠，能堅持多久，這些都還不得而知。不過可以肯定的是，在對市場進行調控的同時，我們必須不斷地對調控政策工具進行優化和完善，才能實現最初的政策目標。對于企業，可持續性發展是成為偉大公司的基礎；對于政府而言，政策的連續性和公正性則是政府公信力的基石。