保障房掀新融資熱潮

◎ 本刊記者 陳桂龍

7月26日，保利地產(chǎn)召開臨時(shí)股東大會(huì)，全票通過公司發(fā)行不超過40億元的中期票據(jù)，用于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。8月3日，首開股份發(fā)布公告稱，為滿足公司保障房項(xiàng)目建設(shè)需要，擬向中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過50億元人民幣的非公開定向債務(wù)融資工具。棲霞建設(shè)和信達(dá)地產(chǎn)也分別計(jì)劃發(fā)行17億元和20億元的中期票據(jù)，用于保障房建設(shè)。此外，上海目前正在探討保障房融資新渠道，讓“險(xiǎn)資”參與保障房建設(shè)。保障房建設(shè)又掀起新一輪融資熱潮。

融資開閘

十二五期間，全國3600萬套保障房需4.8萬億元資金。今年完成的1000萬套保障房建設(shè)需1.3萬億元資金，其中，中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府籌5000多億元，剩余8000億元通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入以及保障對(duì)象或所在企業(yè)籌集。

目前，國內(nèi)保障房建設(shè)的銀行貸款相當(dāng)一部分來自政策性銀行——國家開發(fā)銀行。國家開發(fā)銀行今年7月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年該行發(fā)放保障性安居工程建設(shè)貸款余額新增443億元，占到同業(yè)保障房貸款新增額的將近一半。

為解決資金困難，6月份，國家發(fā)改委下發(fā)通知，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和相關(guān)企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。這是繼去年10月有關(guān)部門首次“松口”允許地方政府和相關(guān)企業(yè)發(fā)行債券。央行和銀監(jiān)會(huì)也下發(fā)通知，鼓勵(lì)放貸支持保障房建設(shè)。各地也在想辦法融資，比如北京，由市財(cái)政注資100億元成立保障房投資中心，專門負(fù)責(zé)北京市保障房融資、投資建設(shè)和運(yùn)營管理工作。

中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前表示，下半年要完善原有地方融資平臺(tái)續(xù)建項(xiàng)目的規(guī)范工作，對(duì)于到期的地方融資平臺(tái)貸款本息，不得展期和貸新還舊。劉明康還表示，未來要繼續(xù)加大對(duì)保障性住房建設(shè)支持力度，支持設(shè)立省級(jí)、計(jì)劃單列市政府保障性住房融資平臺(tái)。

劉明康的態(tài)度表明，在銀根緊縮、大力清理地方債的背景下，銀行還是要“有保有壓”，為保障房建設(shè)的融資大開方便之門。上半年的信貸數(shù)據(jù)也顯示，保障性住房開發(fā)貸款累計(jì)新增908億元，比年初增長54.8%，高出同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

房企高歌猛進(jìn)

一系列政策的出臺(tái)，極大地刺激了市場(chǎng)的脈搏，頒布的短短一周內(nèi)，一些房企紛紛啟動(dòng)以保障房為名的發(fā)債申請(qǐng)。北京住總集團(tuán)、北京首開集團(tuán)和北京金隅集團(tuán)等保障房建設(shè)大戶正計(jì)劃發(fā)行500億元企業(yè)債。

目前，全國社保基金已經(jīng)在南京、天津、重慶三地，通過房地產(chǎn)信托基金的方式，為當(dāng)?shù)氐墓夥拷ㄔO(shè)提供融資105億元，其中以重慶獲得貸款最多，為45億元。

6月13日，北京市豐臺(tái)區(qū)政府利用治下平臺(tái)公司，發(fā)行了總計(jì)20億元的企業(yè)債。這些募集的資金將被定向用于豐臺(tái)區(qū)長辛店老鎮(zhèn)西區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房(長馨園)及商業(yè)金融用地土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目、麗澤金融商務(wù)區(qū)定向安置房項(xiàng)目和補(bǔ)充營運(yùn)資金。

“兩個(gè)項(xiàng)目的總投資額為35億元，通過財(cái)政投入、銀行信貸等方式，先期解決15億元，其余的20億元通過發(fā)行企業(yè)債募集資金解決，就這個(gè)問題，市政府表示了支持，我們也咨詢了國家發(fā)改委等中央部門，當(dāng)時(shí)得到的答復(fù)，是只要市場(chǎng)認(rèn)可，也就是發(fā)得出去，就可以嘗試。”參與發(fā)行的一位豐臺(tái)區(qū)政府官員向記者表示。

7月26日，保利地產(chǎn)臨時(shí)股東大會(huì)，審議公司發(fā)行中期票據(jù)的議案。保利地產(chǎn)此番計(jì)劃發(fā)行不超過40億元的銀行間中期票據(jù)，募集資金投向旗下的保障房建設(shè)以及其他國家政策允許的范圍。8月3日，首開股份發(fā)布公告稱，為滿足公司保障房項(xiàng)目建設(shè)需要，擬向中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過50億元人民幣的非公開定向債務(wù)融資工具。此前，已有房企也宣布了類似的中票發(fā)行計(jì)劃。包括信達(dá)地產(chǎn)20億、棲霞建設(shè)17億。

據(jù)了解，保利地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)有三個(gè)保障房項(xiàng)目處于正在建設(shè)開發(fā)中，面積超過63萬平方米。包括上海嘉定的云翔經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、北京沙河經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目以及廣州荔灣區(qū)配建保障性項(xiàng)目。而首開開發(fā)項(xiàng)目包括北京回龍觀、通惠家園在內(nèi)的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，累計(jì)竣工超過800萬平方米。目前首開在北京地區(qū)在建和擬建的保障性住房包括北京朝陽常營、小屯馨城、大興康莊、順義英各莊等項(xiàng)目，建筑規(guī)模超過120萬平方米。棲霞建設(shè)是南京市的保障房建設(shè)龍頭，已經(jīng)獲得“邁燕地區(qū)”的城中村改造項(xiàng)目及約107萬平方米的保障房建設(shè)任務(wù)。信達(dá)地產(chǎn)也于6月底公布，在長春摘得地塊的規(guī)劃用地面積15萬平方米，地塊中有部分將配建廉租房。

險(xiǎn)資涉足保障房

除了房企積極融資參與保障房建設(shè)，一些地方也在探討“險(xiǎn)資”參與保障房方案。據(jù)了解，目前上海方面正在探討讓“險(xiǎn)資”參與保障房建設(shè)。專家認(rèn)為，保險(xiǎn)資金的投資規(guī)模大、持續(xù)期長、且追求穩(wěn)定回報(bào)，契合保障性住房建設(shè)的投資需求。此外，保險(xiǎn)資金的資金池充足。

中國保監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年一季度末，保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到5.4萬億元人民幣，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額達(dá)到5.02萬億元。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，理論上可有超過5000億元的保險(xiǎn)資金投入。

今年4月，太平洋資產(chǎn)管理公司牽頭聯(lián)合了中國人壽、中國人保、平安保險(xiǎn)、太平洋保險(xiǎn)、泰康人壽等其他六家保險(xiǎn)公司，計(jì)劃以債券投資的方式，以獲取土地抵押的前提下，將500億保險(xiǎn)資金借貸給北京市土地儲(chǔ)備中心，由后者利用這筆資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)，但僅限于一級(jí)土地開發(fā)，不涉及二級(jí)市場(chǎng)。目前，這一計(jì)劃已上報(bào)保監(jiān)會(huì)，等待審批結(jié)果。

去年10月1日新修訂實(shí)施的《保險(xiǎn)法》已將不動(dòng)產(chǎn)列入保險(xiǎn)資金運(yùn)用的范圍，這一規(guī)定也為保險(xiǎn)資金投資保障性住房提供了政策支持。

目前已有數(shù)個(gè)保險(xiǎn)資金參與保障房建設(shè)項(xiàng)目的案例。今年3月9日，中國太保旗下太平洋資產(chǎn)管理有限公司牽頭，陽光財(cái)險(xiǎn)、天平車險(xiǎn)等四家險(xiǎn)企參與發(fā)起設(shè)立的“太平洋-上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”正式通過保監(jiān)會(huì)備案。該計(jì)劃為7年期，計(jì)劃募集資金40億元，預(yù)期收益率約在5%以上，資金主要用于上海地產(chǎn)集團(tuán)在徐匯區(qū)鐵路南站地區(qū)、徐匯區(qū)華涇地塊和普陀區(qū)上糧二庫部分地塊公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)約50萬平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。

今年5月13日，中國平安與上海城投總公司簽署投資協(xié)議，推出7年期“平安-城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，平安以募資不超過30億元的規(guī)模支持上海保障性住房建設(shè)，具體用以支持城投控股在上海投資建設(shè)的松江新凱、青浦諸光路等保障性住房項(xiàng)目。

另據(jù)了解，保監(jiān)會(huì)目前也在加緊制定險(xiǎn)資投資保障房建設(shè)細(xì)則，對(duì)參與的險(xiǎn)資資格、資金比例都有明確要求，險(xiǎn)企須遵循自愿參與、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的原則。

資訊：

保障房建設(shè)資金來源地方模式

南京：首試信托定投模式

2月26日，全國社保基金理事會(huì)與南京市保障房建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂了信托貸款協(xié)議，30億元資金將定向投向南京市4個(gè)項(xiàng)目的保障房建設(shè)。建筑面積940萬平方米。30億元社保資金分兩次進(jìn)入南京保障房公司在民生銀行的賬戶，首筆15億元資金在1月份已經(jīng)劃撥完畢，另外一筆已在3月底到位。

陜西：拉國企“入伙”

對(duì)于如何解決保障房資金短缺問題，陜西省成功說服總資產(chǎn)超過2000億元的延長石油與該省財(cái)政共建西部第一家政企聯(lián)盟式的地方性保障房建設(shè)公司——陜西省保障性住房建設(shè)工程有限公司。其中，延長石油出資30億元，陜西省財(cái)政出資10億元。

重慶：資金來源多元化

保障房建設(shè)資金主要來源有三個(gè)：其一是政府儲(chǔ)備的土地出讓資金；其二是部分新發(fā)生的土地出讓金以及從房產(chǎn)稅拿出一部分；其三是預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入的一部分和中央補(bǔ)助。剩下的幾百億元?jiǎng)t通過銀行、保險(xiǎn)、信托、社保、住房公積金融資。而還本付息來源也有三塊：第一是公租房收取的租金，有持續(xù)現(xiàn)金流還款；第二是4000萬平方米公租房配套的300萬平方米商業(yè)建筑，這部分按市場(chǎng)價(jià)出讓有300億元收入；第三是未來可以以3000元～4000元/平方米的低價(jià)格出讓一部分給愿意購買的使用者，剩下一半左右收取租金。