打造房改新政“藍本”
——訪廈門市社會保障性住房建設與管理辦公室副主任 王朝暉

◎ 本刊記者 張 蕾

“十二五”期間，我國將進一步加大保障性住房建設力度，廈門市從2006年開始實施社會保障性住房工作以來，各項工作進展順利，社會保障性住房政策體系基本建立，工程建設按進度全面推進，申請受理審核工作有序開展，社會各界和群眾對廈門市建設社會保障性住房這項惠民政策給予了較高評價和充分肯定，被中央有關媒體稱為房改新政“藍本”。基于此成就，記者專訪了廈門市社會保障性住房建設與管理辦公室主任王朝暉，就廈門市保障性住房準入運營管理機制進行了解讀。

“十一五”期間，廈門市共規劃保障性住房4.5萬套，按“以需定建”原則實際動工建設2.5萬套，全市最低生活保障線以下住房困難家庭已實現應保盡保；低收入住房困難家庭已申請登記2.2萬戶，將力爭在2011年底前得到基本解決。

起——初步實現 “三個基本”和“三個百分百”

截至2011年3月31日，廈門市共受理保障性住房申請2.6萬戶，其中低收入家庭申請2.3萬戶。累計完成1.5萬多戶申請戶的審核公示工作，1萬多戶家庭選房并入住。陽光公寓和“金包銀”工程已有約3.5萬外來務工人員入住。從在建保障性安居工程和受理需求看，全市已動工建設的保障性住房數量基本可以滿足2010年12月31日前中低收入住房困難家庭的申請需求。如此成績，得益于廈門市保障性住房準入運營管理機制“三個基本”和“三個百分百”的確立。

王朝暉副主任告訴記者，這“三個基本”首先是政策體系基本建立。其一是率先進行立法。廈門市發揮經濟特區先行先試的優勢，在全國率先出臺了首部有關住房保障的地方性法規《廈門市社會保障性住房管理條例》。其二是配套文件到位。在立法的基礎上，出臺了近30個配套文件，從而形成了符合廈門實際的住房保障政策體系。其三是保障措施多樣。在國家廉租住房、經濟適用住房的基礎上，創新保障性租賃房（公共租賃住房）、保障性商品房（不設收入限制）等制度，有效解決“夾心層”住房困難，初步建立了覆蓋全體市民、分層次的住房保障政策體系。

其次是管理體制基本形成。其一是分配機制陽光透明。從申請、審核、公示、選房等環節，均實行公開透明的操作流程，杜絕暗箱操作，實現了對公平公開公正運作的“零投訴”。其二是監管機制規范有效。從辦理入住、使用管理、日常巡查、租金收繳、違規查處、退出執行等環節，均出臺相關管理制度，確保制度到位。其三是建設機制保障有力。在資金籌措上，多渠道籌集資金，由財政給予充分保障；在土地供應上，實現“應保盡保”；在項目建設上，實行國企代建和施工、設計、監理招標相結合；在建設審批環節上，各職能部門實行提速增效措施，提前介入，縮短審批審核時間，承諾在2～3個工作日完成審批審核工作。

最后是管理機構基本完善。其一是政府協調機構實現“全覆蓋”。市政府成立了廈門市社會保障性住房建設與管理辦公室，由分管副市長兼任辦公室主任，副秘書長兼任常務副主任，在市政府辦公廳設立保障性住房處，專項履行保障性安居工程的統籌規劃、政策研究、協調巡查、督察督辦等職責；各區政府均相應成立區級保障住房辦。同時，市區兩級政府成立了建設工作協調小組，由分管市、區領導任組長，協調解決存在問題，推動保障性安居工程建設。其二是職能部門實現跨部門聯動。在申請家庭的資格審核中，民政、國土房產、建設、公安、稅務、社保等部門以及各區配合做好跨部門、跨區協查。其三是初步完成政策執行機構設置。初步建立了由市公房管理中心、市住宅辦、各區民政局（建設局）、街道辦、社區、物業企業等分工協作的具體執行管理機構網絡，確保各項制度的貫徹落實。

對于“三個百分百”王主任也給出了詳細介紹，第一是對申請家庭資格審核實現百分百入戶調查。從資格審核情況看，通過入戶調查，到申請家庭進行走訪查看家庭生活和居住情況，詢問申請家庭成員的工作單位、工作崗位、生活消費水平等情況，有80%的家庭通過入戶調查能基本判斷其所申報的家庭收入等情況與實際是否相符。

第二是對入住住戶動態管理實行百分百定期巡查。為了有效防止轉租轉讓行為，及時掌握住戶家庭情況動態變化，建立了定期巡查制度，實現對每個住戶定期巡查走訪，并為每個住戶建立了巡查檔案。

第三是對承租住戶實行百分百銀行代扣。創新租金收取方法，通過采用銀行代扣、發放租金催繳通知單、上門服務催繳、發放律師催繳函、單位協助催繳、登報催繳、司法催繳等方法，對未繳交租金的住戶及時催繳，目前租金收繳率達99%（主要為個別家庭跨月繳交）。

承——凝結準入運營管理“五多”模式之美

在審核工作中，廈門市保障性住房準入運營管理運用了“五多”模式，據王主任介紹，第一是多層級審核。建立了“五級審核、兩級公示”制度，即社區、街道辦、區民政局、市公房管理中心或市住宅辦、市國土房產局或市建設與管理局等五級審核，社區和全市兩級公示，有效的防止了弄虛作假行為。

第二是多部門協查。改變原由申請家庭到各部門開證明的方式為由各職能部門協查：一是家庭住房情況審核由國土房產、建設部門協查；二是家庭收入審核由社保、稅務、公積金等部門協查；三是家庭成員及戶口審核由公安部門協查；四是家庭資產審核由國土房產（房產）、公安（車管）、工商（工商注冊）等部門協查；五是“人戶分離”情況審核由實際居住地社區協查。

第三是多機構監管。一是明確了市國土房產局作為保障性住房使用管理和監管的行政主管部門，市公房管理中心作為具體的監督、管理部門，設立檢查科，配備了專職監管人員和駐點巡查員。二是充分發揮街道辦事處的作用，賦予其對住戶違規使用情況的調查、核實、綜治管理、協調社區等方面的工作。三是發揮社區居委會對人員管理的優勢，賦予其入戶調查審核家庭情況變化、防止非申請家庭成員入住的工作。四是由市公房管理中心委托物業服務企業承擔一定的協助監管等工作，采取封閉式物業管理，防止社會保障性住房轉讓、轉租、轉借或空置等行為。五是明確了各有關部門的配合、協助管理職責，如違章處罰等。

第四是多手段退出。一是通過立法明確退出情形，賦予行政主管部門罰款、依法申請司法強制執行等措施，使退出機制的執行有法可依。二是保障性租賃房實行市場租金和分類租金補助辦法，即將“暗補”改為“明補”。通過制度設計，對部分經濟改善不符合租金補助條件但又暫時無法退出住房的住戶取消租金補助，收取市場租金，實現政策上退出。同時，對通過瞞報等手段騙取保障性租賃房的違法行為追討已騙取的租金補助，強化了退出機制的執行。三是建立梯次處罰機制，違法行為時間越長、情形越嚴重，違法成本越高，處罰力度越大，提高依法退出的威懾力。

第五是多方位服務。一是進駐居委會就近服務。每個保障性住房小區都由區政府負責組織成立社區居委會或派駐社區工作點，方便住戶辦事，組織社區活動豐富居民生活。二是物業企業優質服務。保障性住房小區由區政府組建不以盈利為目的的國有物業服務企業，利用國土企業的管理力量，提供優質的物業服務。三是完善生活配套服務。由政府協調完善保障性住房小區的生鮮超市、公交、文體、教育、醫療等生活配套設施，方便居民生活和出行。

轉——知難不難，迎難而上

經過四年多的實踐，廈門市的保障性住房工作已從政策理論的探索階段邁向實質性交房入住的落實階段，王朝暉副主任將多年來所發現的問題一一列出。其一，由于缺乏支持，在司法強制執行過程中，將一定程度的存在執行效果不理想的問題。

其二，由于缺乏社會誠信體系支撐，部分申請家庭不能誠信申報，出現不如實申報家庭收入等情況。

其三，在準入環節，資格審核中有些家庭的收入、資產等情況具有較高隱蔽性，缺乏有效手段予以甄別。

其四，由于城鎮居民和農村居民住房政策的差異，在農村居民轉為城鎮居民后，其農村住房的權利和認定沒有明確規定；同時，農村居民作為家庭成員參與申請保障性住房后，其在農村是否仍可享受農村集體土地建設宅基地等政策沒有明確的規定，一定程度的影響了對申請家庭住房情況的審查和計算。

其五，十二五期間，國家將建設3600萬套保障性安居工程，廈門今年4萬套保障性安居工程的建設資金13.6億元已經安排到位。由于公共租賃住房建設需要大量建設資金的沉淀，所以，目前國家應鼓勵各類主體投資建設公共租賃住房，但由于投資收益低、投資回收期長、融資成本高等原因，企業積極性不高。

其六，由于保障性安居工程建設任務日益加大，今后的建設、分配、監管等工作任務也將越來越繁重，即將面臨人員嚴重不足問題。

合——知過非難，善積者昌

在談到保障房建設之中的政策建議，王朝暉副主任也表達了自己的看法：建議國家加快立法進程，盡快出臺《基本住房保障法》，以使住房保障工作做到有法可依。建議國家加快社會誠信體系建設，在適當的時候出臺相關規定，建立社會誠信制度，對申請保障性安居工程不如實申報家庭收入等情況的申請家庭，予以納入社會誠信黑名單，其申請政府、社會以及各相關部門給予的有關優惠政策，予以暫停或明確不得享受，加大其違法違規成本。

建議國家能出臺相關辦法，明確各相關職能部門的協查職責，比如申請家庭成員的銀行賬號、存款情況的審查，稅務部門的協查等，以提高對申請家庭成員收入、資產等情況的審查準確性。建議適時出臺相關辦法，統籌調整城鎮和農村的住房政策，對農村居民轉為城鎮居民后，或者其作為家庭成員參與申請保障性住房后，其在農村是否仍可享受農村集體土地建設宅基地等政策做出明確規定。

建議國家出臺相關具體辦法，多渠道解決保障性住房建設資金。一是對保障性住房項目執行免息或低息貸款的政策予以扶持（可以租金收入作為與還貸相適應的貸款利息），減輕地方政府或投資主體貸款融資壓力，提高還貸能力，自求平衡。二是延長保障性住房貸款還款周期，保障性住房的建設周期以及出租的資金回籠周期較長，建議將貸款期限延長到30年以上。三是各商業銀行應設立專項信貸資金額度，用于配套支持建設資金不足問題。四是調整公積金政策，提高公積金的使用效率，明確公積金閑置資金可用于投資保障性住房建設。五是設立國家保障性住房建設基金，直接投資支持人口增長較快的城市建設公共租賃住房。六是明確各級財政在公共租賃住房制度初期階段應安排部分資金用于補貼公共租賃住房建設、運營、管理，以使投資主體能在一定時期內達到收支平衡，以鼓勵其建立公共租賃住房長效機制，從而真正實現政府主導、社會參與的目的。建議國家在本次事業單位改革過程中，充分考慮保障性安居工程管理審核性及事務性單位的設置，未雨綢繆，以解決由于保障性安居工程建設任務日益加大、機構設置不健全、人員嚴重不足而帶來的一系列管理問題，以利于建立長效管理機制。